購房不宜以租抵貸 高薪者兩地奔忙不忘偷閑理財

　　★本期理財顧問

　　趙曄：現任廣東發展銀行北京分行財富管理中心理財策劃師。兼任《錢經MONEYTALKS》雜志理財顧問、CCTV《中國證券》理財顧問。

　　★委托人資料

　　趙先生今年36歲，是一名個體私營業者，年薪30萬元左右，現有存款80萬元和一輛轎車。因工作需要，趙先生常年往返于北京和上海之間。由于明年將與未婚妻晏女士結婚，所以想賣掉現與父母同住的位于朝陽區的房子，現價值45萬元左右。想在北京和上海各買一套新住房，北京的為三居室、上海的為兩居室。

　　結婚后，晏女士雖不為上班族，卻想將全部精力都放在投資各種

　　趙先生想知道，怎樣的保險組合更適合自己的家庭？以自己的情況而言，應該如何分配手中的資金？房子、給妻子的投資等該如何處理？

　　「購房」不宜以租抵貸

　　出售現有住房，提前還貸

　　從趙先生目前的情況看，如將現有住房出租或出售，會在京滬兩地各認購一套新住房。而其目前80萬元的儲蓄不足以一次性付清全部購房費用，所以仍需申請銀行貸款。因此從成本上估算，在營業稅細則出臺后，如果趙先生現有住房的已認購時間在兩年內，可采取“以租養房”策略避免繳納營業稅；但如果超過兩年，“以租抵貸”就未必可行了。因為考慮到每年一個月的房屋空置期，加上房主為出租房屋購買家具、家電的費用，通常依靠出租房屋所獲得的利潤率在4.49%左右。而銀行現行按揭貸款利率最低為5.51%，顯然出租房屋還不如將房屋出售提前償還貸款劃算。

　　對于趙先生來說，購房會有三個疑問。第一個疑問是“買與不買？”現在的樓價是否還會繼續走高？第二個疑問是“買什么樣的？”由于需要在兩地分別認購住房，在預算有限的前提下，如何定位這兩套房產也是至關重要的，到底是選擇郊區還是市區進行購房是趙先生面臨的主要問題。

　　第一個疑問對于趙先生來說答案是肯定的。在資金允許、又有購房需求的前提下，惟一會遲疑的理由就是奢望房價會大幅下降，而這樣的愿望從目前的情況看可能并不現實。針對第二個疑問，需要考慮的問題比較多。在郊區置業，可以買到市中心所沒有的好環境，同時價格便宜。但大多數郊區住宅只能以自住為主，想進行投資出租是不太可行的。在市區買房，巨額的房款首先就會成為“沉思的內容”。但相比于郊區，它又有突出的優點，如交通方便，節省時間成本等。

　　需考慮出租便利程度與升值潛力

　　對于趙先生而言，北京地區的住房是要與父母同住的，應選擇戶型較大、配套設施齊備的房產，這樣的條件如果在市內選購，價格一定不菲。考慮到趙先生在上海仍要購置一套住房，建議在北京購房時選擇郊區購房為佳，同時由于趙先生為個體經營者，同時擁有私家車，郊區購房在交通上的不便應該不會為趙先生造成太多的困難。而在上海，由于需要認購的房屋面積較小，因此可以選擇市區房產，選購時不僅應考慮到現在工作的方便，更應考慮今后房產的出租便利程度與升值潛力。

　　「投資」注重分散風險

　　目前股票市場行情不夠清晰，建議趙先生一家不要貿然“入市”。而對于基金類產品，盡管是專家理財，但近兩年來的數據顯示，證券市場上的系統性風險使基金產品的投資也蘊藏了不小的風險，不適合短線投資。

　　另外，像貨幣市場基金以及銀行大力推行的各類

　　可選擇匯市及黃金投資

　　考慮到趙太太可以“專職”家庭資產投資并具備一定投資經驗，建議選擇匯市及黃金投資。匯市相較于股市而言，不僅波動幅度較為平緩且信息相對透明，很難出現所謂的“莊家操縱”。鑒于趙太太有投資于股市的經歷，匯市投資應該是不錯的選擇。

　　外匯投資的成功與否除了對行情分析的判斷是否準確外，資金管理也是很重要的因素。可以采用幾種常見的資金管理方法。第一種方法為“金字塔加碼法”，第二種方法為“平均加倉法”。后一種方法是指每次加倉的資金量都相同，此方法較第一種方法更激進一些，需要投資者對后續可能獲利空間的判斷和對行情把握判斷的程度要求較高。

　　黃金投資俗稱炒金，是指通過對黃金及其衍生物進行購買、儲藏及銷售等過程獲得財產保值、增值及盈利的行為。在國際投資市場中，大量的投資資金總是在外匯、黃金之間流動不停。外匯和黃金的關系負向相關明顯，美元升值黃金降價，反之金價走高。趙太太同時投資匯市與金市，也可以分散投資風險。

　　「保障」五類保險不可忽視

　　趙先生一家的保障需求可分為5類：家庭應急需求、養老需求、家庭保障需求、收入保障需求和醫療保障需求。

　　家庭應急需求：每個家庭都需要一些現金應急，建議不低于3個月的家庭收入。對于趙先生的家庭而言，這筆錢約為10萬元。這部分資金建議通過銀行存款或貨幣市場基金來解決。

　　養老需求：假設趙先生目前每月生活費為15000元，如果在退休后要維持現在的生活質量，退休收入需求缺口約為800萬元（假設通貨膨脹率為3%）。建議養老儲蓄的20%至30%通過商業保險來實現，其余部分通過其他投資渠道（銀行存款，基金、債券等）來實現。

　　家庭保障需求：需要考慮的是家庭的負債和基本生活費用兩大塊。目前該家庭無負債，基本生活費用方面，假設家庭每月基本生活支出為15000元，基本由趙先生本人全額負擔，10年保障需要缺口為200萬元，可用低保費、高保障的定期壽險來保障。

　　收入保障需求：目前趙先生的年收入為30萬元，一旦因某些意外情況失去工作能力，需要原來收入水平的60%至70%才能維持目前的生活質量，也就是需要每年21萬元的失能收入保障。

　　醫療保障需求：建議趙先生投保以下商業：保險疾病生命保障35萬元、意外傷害生命保障50萬元并附加住院