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人民銀行專家自曝理財史 十二年收益達三十倍(2)


http://whmsebhyy.com 2006年02月10日 08:10 新浪財經(jīng)

  理財心得:⑴每次具體投資理財行為都有它曲終人散的時候,投資機會并不是永遠存在,結(jié)束了就要尋找新的方向和項目。⑵要善于在某一品種冷冷清清、價值被嚴重低估的時候進場買進;在人們熱情高漲,走向狂熱的時候勇于賣出離場。⑶在股市周期不同的時點,操作的方法也是不同的,不要試圖在每天都在變化的股市中,找到一個簡單的公式來永久獲利。

  第三次理財投資的是房產(chǎn)

  1998年本地商貿(mào)城開工建設(shè),引起了我的注意。當時它的房產(chǎn)銷售首次引入期房概念,采用拍賣的方式進行。前后一共組織了5次拍賣,我請事假到現(xiàn)場進行了學習觀摩。當時起拍價并不高,但由于競爭過于激烈,成交價都高過起拍價的50%。我分析了成交價格高企的原因:競價交易與傳統(tǒng)定價交易方式根本不同,很多有錢人急于買到門店,沒有做嚴格的市場調(diào)查。在僧多粥少的情況下,產(chǎn)生攀比斗氣心理,盲目抬高價格,最終他們會為自己的行為買單,房產(chǎn)的供不應(yīng)求將在拍賣的末期得到糾正。

  果然,人們購買欲望逐步走低,第5次拍賣已應(yīng)者寥寥,僅部分房屋成交。由于銷售前快后慢,商貿(mào)城房屋總銷售率依然超過90%。由于售價大大超出成本,政府投資獲利十分豐厚,剩余房產(chǎn)不急于銷售,銷售部門開始吹風以后漲價。我知道,剩下的房子真的賣不動了。拖了2年,由于銷售基本停滯,只好推出全額繳款優(yōu)惠10%的政策。經(jīng)過與銷售部門談判,我用比別人低得多的價格一次付清全款,買了一套260多平方米的三層門店(為提高資金使用效率,隨后以門店抵押辦理了貸款,取得資金做了前文提到的基金行情)。半年后經(jīng)過精心選擇,我又以低價格購買了一套180平方米(含車庫)住宅,使我擁有房產(chǎn)的總面積500多平米。這里我介紹一下我選門店的特點:一是購買價格低,比拍賣時候的競標底價低近15%。二是贈送數(shù)個非農(nóng)業(yè)戶口指標,將其賣出能直接降低購買成本。三是先去城建局看了城建規(guī)劃設(shè)計圖,此門店所處的丁字口,規(guī)劃中將改建成十字路口,增加人流后將具備較強的增值能力。四是市政府工程辦證費用低,免

契稅(門店契稅的稅率是4%)。這次投資是比較成功的,因為達到了一個非常好的狀態(tài): 進可攻,辦理抵押貸款,重新獲取資金;退可守,收取租金,靜待經(jīng)濟的變化,尋找新的投資機會。

  理財心得:投資房產(chǎn)與投資銀行儲蓄、債券和股票有所不同,

房地產(chǎn)本質(zhì)是在實物經(jīng)濟背后的金融,流動性較差,投資者因為某些原因急于取得資金時將很可能蒙受損失,這點應(yīng)引起人們的足夠重視。

  第四次理財使用的多種投資工具組合

  十多年的投資理財,盡管業(yè)績甚佳,但我是在摸索中前進的,感覺非常雜亂,缺乏理論性。家庭投資理財在我國是一個新行業(yè),國內(nèi)沒有任何這方面的系統(tǒng)資料。2003年經(jīng)過朋友幫助,我買到了翻譯版的金融理財師教材(美國版)。經(jīng)過一段時間的系統(tǒng)學習,我將自己的操作經(jīng)驗上升到了理論水平,并學會了設(shè)計綜合家庭理財方案。

  2000年以來金融產(chǎn)品不斷推出,給家庭理財提供了一個寬闊的平臺,目前家庭可運用的理財工具已經(jīng)太多,比較好的有:⑴銀行類:銀行人民幣

理財產(chǎn)品,精選品種年收益率在3.2%左右。⑵證券類:交易所國債交易產(chǎn)品、封閉式基金、開放式基金、可轉(zhuǎn)換債券、股票,精選品種年收益率能達30%。⑶保險類:保險分紅理財產(chǎn)品,精選品種年收益率在2.5%以上。⑷信托類:單一信托產(chǎn)品,精選品種年收益率在5.5%左右。進入2005年,經(jīng)過對當前經(jīng)濟金融發(fā)展狀況的縝密分析,我綜合運用多種投資工具對自己的家庭資產(chǎn)進行組合投資設(shè)計,開始了第四次家庭理財行動,該次投資以基金和債券為主要工具,預(yù)計在未來的一年半時間實現(xiàn)至少45%的收益。

  理財心得:⑴不斷的學習,提高跟上時代的步伐,是理財者永遠不變的信條,在每年舉行的北京理財展和上海理財展我都學習了不少新東西。⑵要注意實物經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟之間的投資項目的輪動,以取得更大的利潤。

  回想起來,我的家庭理財已經(jīng)歷了十二年,收獲了近30倍,對理財?shù)牧私鈴淖畛醯你裸露浇裉斓南到y(tǒng)化掌握,幾乎完全歸功于自己對金融的熱愛、刻苦的學習的積累和深刻的思考。清楚地記得93年高通貨膨脹時我滿腦子的問號和深夜苦度的情景,扎實的金融理論,是我理財實踐的堅實基礎(chǔ),INTERNET的接入,又使我的知識迅速完全更新,股市驚心動魄的歷練才使我成為一個真正的高手。

  (作者為法學學士,金融經(jīng)濟師,基層某金融研究部門任職,喜愛家庭金融理財研究,實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富。)

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