投資客：無法續演的瘋狂

　　炒房者想拋房子，可是拋了誰來接？當年憑關系找路子“吃”進來的房產一下子成了燙手的山芋，接下來該如何是好？

　　“是撐著，還是低價拋了直接退出房產市場？”成了擺在哈姆雷特們面前不得不考慮的問題。

　　冰火兩極

　　早上10點，個人投資理財網CEO洪曦開始陸續收到房產中介的電話。像洪曦這樣可以收到中介介紹房源電話的人不在少數，這只是目前上海房地產市場的一個微縮景象。

　　“很顯然，房產已經不是一個最好的投資工具。”洪曦本人從去年10月份就開始收縮自己的炒房戰線，通過按揭、還款等一系列的轉手運作，已經將自己慢慢從房產投資市場抽身出來。此刻，他坐在江寧路一座寫字樓25樓的陽臺上，俯瞰陽光照耀下的上海房市，可以憑著置身事外的理性來評判這個市場。

　　“去年四月份，溫州的炒客為了一個售價2.5萬元/平方米的‘房號’而炒得不亦樂乎。而二手房往往在一周之內，120萬元、140萬元，再往180萬元的高價打滾，房子照樣可以找到買家。曾經有一個炒客就在幾天之內，多賺了下家50萬元。”

　　“二手房網上備案剛剛實施，在網上掛出房源，幾天內成交，上午辦完按揭，下午立即可以辦證。炒房的效率之高，簡直達到了巔峰的狀態。”

　　這都是洪曦印象里一些十分零散的炒房記憶。實際上，炒客的瘋狂遠不止這些，一批又一批的普通人加入到投資行列，大有“全民皆兵”的勢頭。

　　上海置業有限公司副總裁、執行董事蔣旭東至今還記得的一個案例是：“一個炒客手中曾經有著不下10套的高檔公寓，每一套公寓的售價都在500萬元以上，但是其中全部投款都是借的高利貸，利息高達20%。”同一時期，他手下的一個工程部經理，在奉賢買了一套房子，也美其名曰“投資”。“可見當時對房地產投資的癡狂已經達到了一種什么地步？”蔣旭東至今也無法理解。

　　如今，洪曦在接到中介介紹房源的電話時總是審慎選擇。“接到這樣的電話，我首先要問這房子的價格跌了多少，然后是這個房子是不是該地段最好的房源。”

　　在房地產投資市場中打拼了幾年的洪曦看來，以前從來沒有過中介主動電話介紹的情況發生，起碼在幾個月之前還是如此。當時，為了給投資客提一些好的建議，洪曦還要托一些中介介紹有沒有好的房源可以出手。

　　房產中介在態度上冰火兩極的反差也就是幾個月的事情。市場的驟冷將之前炒客們的風光一掃殆“又是一套房子想出手了，問我有沒有合意的投資客。”洪曦說。“靜安楓景，部分在市場上已經有了25%的跌幅，這都是真實的；上海中心城區還有樓盤從3.3萬元/平方米跌落到2.5萬元/平方米。”現在每天洪曦都可以通過他的投資客會員以及一些中介公司得知這些零散的信息。

　　更多的炒客在撤出。溫州人在上海購房，去年3月份占購買量的72%，4月42%，5月36%。溫州人占在上海投資房產的外地人一半以上。但是現在“很多投資客已經選擇了其他的投資方式，包括能源產品、古玩字畫，甚至于進入股市。”

　　大投資客拋盤，中小投資客接盤；早期投資客拋盤，新投資客接盤，再逐漸形成買賣的市場鏈。這條“食物鏈”在上海房地產市場飛速發展的6年中一直廣為施行，誰也沒想到食物鏈的頂端會發生變化。

　　“因為投資客的心理預期已經被完全改變，如果這種投資不能帶來高回報，那么只有及時退出，尋找更為合理的投資工具。”洪曦說。

　　是繼續持有還是拋售

　　暴風雨突如其來，不是每個投資客都能全身而退。沒有及時抽身的炒客只有被“套”在觀望氣氛濃厚的市場之中。是繼續持有還是拋售，成了眾多投資者很難跨越的心理障礙。

　　當年這些炒客進入上海房地產市場的時候，溫州本地的房產投資回報率只有2%到3%，來到上海，以獲取更高的收益率，這種投資策略是完全正確的。但是沒有任何一種投資工具會持續上漲而不下跌，這也是投資者在選擇任何一種投資工具的時候都必須考慮在內的風險，房產也被包括在內。

　　“房產投資有兩種收益方式，一個是出租，另一個是房產本身的升值。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成表示。但是對于投資者來說，可能房產本身的升值要比出租帶來的收益可觀得多。

　　“房子不能獲得高收益，這是投資客必須要付出的成本。”洪曦說。他依然從“投資工具”的角度來分析目前炒客們的尷尬境地：“收益率、安全性和流動性是投資工具的三個最基本的評判標準。對于一種投資工具來說，三種特性必然此消彼長。房產的流動性本身就要比股票等差得多。”

　　由此，在市場交易量萎縮的情況之下，房地產變現的能力更差。

　　情急之下，一些炒房的“花招”也在陸續浮出水面，成為炒房者的“最后稻草”。

　　在南京，律師成了“見證人”。小張因為房產購入時間不足兩年，為了規避5%的全額營業稅，與購房者私下達成協議，雖然賣了房子，但是并不到房產局辦理過戶手續。另一方面購房者雖然買下了此房產，但是并沒有更改房產局的相關證件。這一切在買家房產購入時間達到兩年之后，再補上買賣雙方正常的轉讓手續。對于小張來說，這一“進”一“出”雖然已經完成，但是可以免除一定的稅務成本。而購房者也可以先預留10%到30%的房款，等到兩年期滿的時候再付給小張。

　　“這種事情在上海也時有發生。”洪曦說。對于房地產來說，本身“交產證”和“交鑰匙”就可以分開進行。

　　在樓市處于利好階段，投資客拋出的數量和價格都可以被市場接受，而且房源供不應求，房價繼續攀升。當房價漲到微利階段時，市場一旦出現危險信號，每位投資客都希望先于他人拋盤，以防套牢，這就是典型的“非合作博弈”現象。其結果就是導致在短期內，市場上拋盤總量劇增，再加上跌勢市場時無人樂意接盤，致使房價快速下瀉。

　　這種緊急拋售需要面對的各項風險無疑加大了炒客的疑慮。不能出手，只能由“售”轉“租”，炒客們的收益率已經在急劇下跌。

　　“中環線附近一套120平方米的房子，可能售價就要150萬元，依靠收租金，每月也就是三四千元，每年的租金4.8萬元，算下來，收益率3.2%。這就是上海目前租金回報率的大體水平。”洪曦分析說。

　　還有一個不能忽略的因素是，現在銀行的按揭利率是6.12%，如果依靠租金供一套房子的貸款，不僅不能賺錢，還要每月賠利息。

　　如今，擺在炒客們面前的是一道選擇題：“要么低價出手，要么由售轉租，做好長期投資的打算。”當然，購房者也在選擇，他們也在換位思考：“換成我，在這個時候，通過這個價位買房子，是否可以接受。”

　　其實就是一道選擇題，就看投資者如何選擇。