房客難找 套現住宅買商鋪

　　本期主人公：沈先生，39歲，自由職業，年收入25萬元。

　　房產狀況：自住虹口區涼城地區，老式兩室一廳的公房；

　　2001年9月，買入12平方米七浦路小商品市場商鋪，出租至今；

　　2003年9月，買入陸家嘴的金隆海悅酒店式公寓，2004年6月交房后，曾委托房產中介將房出租。

　　由于看房者不是把租金壓低就是不符合沈先生對房客的要求，至今沒有找到合適的房客，每月還要交付約400元的物業管理費。

　　置業需求：目前沈先生想換套大點的房子，改善居住環境，考慮區域為長寧、徐匯，心理價位是12000～15000元/平方米，但是看了一些樓盤后都不是很滿意，想請專家介紹幾個合適的樓盤。

　　對于買房后，涼城的公房出租還是出售，尚在考慮之中。

　　七浦路商鋪目前投資回報率較高且穩定，因此沈先生想購買七浦路小商品市場新開盤的商鋪，目前售價是7萬元/平方米。在沒有貸款壓力的情況下，沈先生想多買幾套，收取穩定租金，不知此想法是否可行？

　　關于金隆海悅酒店式公寓，半年來出租前景一直不好，閑置至今，每月還要交幾百元的物業管理費，沈先生考慮出售以套取現金投資商鋪。出售投資回報較低的住宅

　　專家觀點：沈先生擁有的兩套住宅類物業面臨類似的情況，目前用于自住的涼城公房，建設時間早，房型、小區環境以及物業管理等方面都相對落后于新建住宅，物業繼續升值的幅度受到限制；位于陸家嘴的金隆海悅物業則由于租金價格和租客無法達到沈先生的預期目標，出租情況一直也不好。同時，該物業周邊還有較多的新建和在建樓盤形成有力的競爭，物業在短期內大幅升值也有一定難度。

　　由于住宅投資的回報率低于商鋪，建議沈先生可將兩套住宅出售，獲取現金以用于改善居住環境和商鋪的投資。南站地區可考慮買房自住

　　由于徐匯和長寧均為傳統高檔住宅區，目前成熟地區的房價已經躍至15000元/平方米以上，不符合沈先生的心理價位，北新涇地區的房價也達到12000元/平方米左右，未來增值幅度可能有限。鑒于房地產購買的投資和居住的兩用性，建議沈先生可以考慮徐匯區上海南站周邊地區的樓盤，如徐匯新城、鑫龍苑二期等。目前該地區的房價基本在12000～13000元/平方米左右，根據沈先生的經濟能力，在此價位上可以選擇面積較大的兩房或三房，提高居住質量。南站地區具有良好的規劃前景，該地區位于中環線附近，具備軌道交通的優勢，正逐步成為地區的交通樞紐；同時，作為徐匯區新一輪的開發重點，區域整體規劃包括住宅、商務、會展、旅游、金融、信息等綜合設施，將建設成為新型景觀城區，區域內的樓盤具有升值潛力。商鋪租金穩定加碼買進

　　商鋪張的投資主要考慮其經營業績，因此一般選擇商業價值較高的區域進入，七浦路商業的發展較為成熟，市場人氣旺盛，目前商鋪的租金價格一般在25～40元/平方米·天，具有較高的投資回報率和穩定的租金收入，與新推出的商鋪相比，已經投入經營的商鋪的平均售價達到15萬元/平方米左右，呈現出巨大的升值能力，因而，七浦路商鋪具有較高的投資價值。沈先生目前沒有貸款壓力，投資風險相對降低，建議沈先生在資金許可的范圍內，多買幾套商鋪，獲取穩定和高額的租金回報。

　　作者：鄭翎昀 上房銷售