從過街樓到老洋房 連環操作讓房產資金動起來

　　孟鑫“理財經”

　　◎ 買洋房好比“吃魚”：頭和尾可以不要，但是中間那段精華一定要按在自己的盤子里。

　　◎ 多大的胃口吃多大的魚，買房也一樣，要量力而行。

　　◎ 牢牢把握住家庭的安全底線，別光顧投資而把資金鏈繃得緊緊。

　　3月底一個陽光明媚的下午，從靜安寺地鐵出來僅步行了15分鐘就找到了孟鑫的花園洋房。時年48歲的孟鑫看起來比實際年齡要年輕，灰色休閑體恤和燈心絨長褲的打扮，一如這鬧中取靜的老洋房，透著某種不事張揚的淡泊和閑適。在他那30平方米的陽臺上，我們聽孟鑫談他“智慧型”理財的經歷，一并享受著透過玻璃天棚傾泄下來的暖暖陽光。

　　3個小時的采訪，孟鑫侃侃而談。他很享受自己的“戰利品”：封閉式陽臺改造的書房兼音響視聽室、推窗入目是一片蔥綠的草坪、置身鬧市卻能充分獨享的幽靜……其實不用孟鑫太多語言，從滿屋子古香古色的家具，英國式的考究裝飾，充盈其間的寧靜復古氣息，我們已經很能感受他生活的質量了。

　　采訪民間理財人物，其實很多時候并不是為他們所積聚的財富而感到驚異，而是被他們聚財過程中閃現的生活理念和理財智慧所吸引。關注政策變化靠智慧聚財理財的孟鑫就給了記者揮抹不去的深刻印象。

　　孟鑫的出場屬于“毛遂自薦”。電話里他告訴記者，自己從當年的一間“過街樓”起步，現在已經擁有了一套花園洋房。與004號蘭原、005號嚴武不同的是，孟鑫說他買房子不是被動型投資，他的每一步都“緊緊把握了政策的脈搏”。正是這句話打動了記者。

　　1992年 預感房產會有大變革

　　孟鑫是地道上海人。曾經在農村當了10年知青，1990年回到上海工作時已33歲。單位給了他一小間房子，一家三口就這樣在15平方米的“過街樓”里安了身。

　　說起“過街樓”，孟鑫還開玩笑地稱，去他家真是“看得見走不到”，必須經過“九曲十八灣”。可在住房緊張的年代，別人眼里的孟鑫一家算是不錯了。然而他并不滿足，“我希望能夠給自己的家庭帶來更好的生活。”

　　空閑時，孟鑫就努力在報刊中捕捉信息。“當時正好是改革開放初期，已經發生了很多的變化，我就想等待一個適合自己的機會。”無意間，他從報紙上了解到前蘇聯的房改情況，從過去大包大攬的福利體制向私有住房合法化、公有住房向私有化轉變。他上了心：看來中國房產也會有大的改革。于是開始有意識收集關于房改方面的消息。

　　當年在黨校進修本科的畢業論文，孟鑫就選擇了《淺析城鎮居民住房商品化、社會化的必然性》作為自己的答辯題目。

　　等了4年 終于等到買房機會

　　1993年年底，身為建筑管理人員的孟鑫因工作表現突出，再次從單位套配到一套位于普陀區的50平方米新公房。“有新房子當然好，但我也意識到單位的福利已經到頂了，接下來更好的生活必須靠自己。”于是他決定賺錢買房。

　　可當時上海的房屋只有外銷房和使用權房兩種，外銷房太昂貴，而買得起的使用權房又不能上市交易。孟鑫跑了不少地方都被告知“政策不允許”，只得暫時打消了賣房買房的念頭。

　　這一“暫時”就是4年。1998年7月，一則消息引起了他的注意：法院要拍賣閔行區龍柏新村一批房產。孟鑫看中了一套100平方米的房屋，價錢在20萬元左右，而此時自己手中只有12萬元的積蓄。朋友紛紛勸他不要犯傻，只買房屋使用權，萬一國家收回，那錢不都打水漂了嗎？可是孟鑫卻拿著幾年來所收集的資料仔細分析，認為政府早晚會將使用權房轉變為產權房。“國家造那么多房子，肯定無法負擔房屋的維修、物業等一系列的費用，必定要甩掉一些包袱。”

　　回顧當年買龍柏新村房子的情形，孟鑫很有些自豪，因為事后證明其中確實包含了不少“投資智慧”。

　　連環操作 讓房產資金“動”起來

　　臨近2000年，上海發布了一項房產新規定：凡本市居民全額出資購買使用權的住房(除通過差價換房方式取得使用權的公有住房外)，都視作所有權住房。這無疑印證了孟鑫當初的判斷。他即刻決定買下龍柏房屋的產權。期間還有一段小插曲：當孟鑫為買龍柏房屋產權拿著文件到有關部門蓋章時，辦公人員卻壓根不知道有這政策，看了他的文件復印件請示領導后，才辦成手續。

　　2001年，普陀區的房子也過了5年凍結期，很快以19.6萬元成交。孟鑫并沒有讓普陀獲利的資金閑置起來，“我必須為這筆資金找到一個合適的投資渠道。”當年10月，孟鑫看中了江寧路上一套價值39萬元的現房。雖然單價已逾4000元/平方米，但他查閱了大量資料，認為當時香港房產已發展了十幾年，而內地房產才剛剛起步，房價上升的空間還很大。果然一個月后，江寧路的房子就漲到4500元/平方米。

　　“除了房產理論外，我的運氣也不錯。”孟鑫把這套房產的成功更多歸結于當時整個樓市的“光景”比較好。

　　講究價值 目光聚焦老洋房

　　有了多次買賣房產的經歷，孟鑫逐步琢磨出一些投資理念：房屋的含金量越高，其投資價值越高。而含金量主要體現在兩個方面，一是土地本身的價值，二是房屋的附加值，包括建筑風格、人文環境等。花園洋房成為了他的下一個投資目標。“買老洋房土地含金量、附加值都很高，就是樓市下跌，我也不怕。”

　　于是孟鑫騎著自行車幾乎將上海所有的花園洋房逛了個遍。如今談起哪個地段最有投資價值，某處的洋房是哪國建筑，他是如數家珍。2003年9月，孟鑫以80萬元買下目前居住的這幢老洋房中最好的一層時，煞費苦心。從老洋房建筑特色和工藝、周邊環境、到前幾任房東的背景，他都考察遍了。

　　對于洋房投資，孟鑫已頗有心得：多大的胃口吃多大的魚，買房也要量力而行，不能打腫臉充胖子。既然買不起整幢洋房，那就買其中最好的樓層吧。

　　房貸新規對我沒有什么影響

　　回到上海已逾10年，孟鑫還在原單位兢兢業業，目前每月的工資收入已經足以讓他過得很愜意。

　　多年的投資，孟鑫養成了一個習慣，在專門的小冊子上隨時記錄有關房產政策的最新信息。即便對房產投資有著濃厚的興趣愛好，他也牢牢地把握住其投資的“安全底線”。

　　孟鑫說他每買一套房子，都要從自住的角度來掂量一下，給“萬一”

　　留條后路；同時，由于他投資的大多是使用權房，不能按揭，所以他向銀行的借款也很少。不過這并不意味著孟鑫不懂得合理負債，“銀行繼續升息并非沒有可能，所以我要清楚自己最終能夠承受的利率在什么點位，不會為了投資而讓自己的資金鏈繃得很緊。”孟鑫笑謂自己已經過了冒險的年齡，現在追求的是財務自由，能夠毫無壓力地享受生活。

　　對于近期的計劃，孟鑫稱準備用手中的10萬元錢將東川路的房子提前還貸一部分，這樣，其每月的租金就可以自給自足。“考慮到國家政策往往以組合拳的方式出臺，有很大的延續性，所以最近3個月我不會有什么動作。以后有機會，我還是看好使用權房，尤其是三面臨空和有可能動遷的，其中都有不少的升值機會。”

　　蕁孟鑫目前207平方米的花園洋房基本就是從普陀的小房子開始，一次次以小換大來的。在每一步投資的過程中，他幾乎沒有讓自己的資金“閑”住。

　　一生等一回

　　□安立

　　一個當初住在“過街樓”上的返城“知青”，10年后，成為了擁有玻璃棚陽光和英式裝飾空間的“老洋房”的新主人。孟鑫的故事，再次印證在我們這個時代，知識和智慧能給人帶來財富。

　　007號高手高筱平曾經說過：人一生能遇上的機會可能很多，但真正能抓住的卻很少。今天，我們的008號高手孟鑫卻告訴你：或許只要能抓住一次機會，便足以改變一生。

　　改革開放以來，我們這一代人，遭遇過幾次大的財富機會。比如上世紀80年代初期的“出國潮”，“洋插隊”盡管吃苦受氣，但“海龜”腰纏萬貫榮歸故里時，一切的苦難都被沖淡；又如上世紀90年代初的“認購證”，真正讓上海人見識了什么叫“一夜暴富”；再如5·19行情，從上海梅林(資訊 行情 論壇)到武漢長印，讓你看不懂的是網絡股的魅力。再就是這幾年的房產投資了。這幾波浪潮中，你只要踏準其中的一波并鞏固好勝利成果，你的財富人生便完成了。

　　說說容易做起來難，這么多的機會，并不是人人能夠抓住的。有的壓根沒感覺，有的感覺到了沒魄力，有的有魄力抓住了但稍有獲利便收手了；也有的過于流連忘返，猶如坐上了沒出口的電梯，經歷著“上上下下”的磨難。真正抓住機會并改變自己人生的高手并不多。

　　由此來看，孟鑫確有其過人之處。

　　首先，意識超前。早在1994年，他便看到了改革開放帶來的種種變化，萌生了“等待一個適合自己的機會”的愿景；并敏銳地感知到房產“大包大攬的福利體制”，必然向“住房私有化”轉變的趨勢，積極做著專業和資金上的準備。

　　其次，積極行動。與許多善于高談闊論坐而論道的知識分子不同，孟鑫善于將自己的感悟落實到行動上。你看他，1994年就打探買房的途徑，只是苦于“政策不允許”被擱置；1998年，便力排眾議，借了8萬元錢通過拍賣會買下龍柏新村的房屋。

　　再者，眼光獨特。在幾次買房賣房的過程中，孟鑫意識到“房屋的含金量越高，其投資價值越高”的規律，并認識到占地面積大、建筑風格獨特的“老洋房”含金量最高，就此下功夫投資花園洋房。

　　財富青睞有準備的腦袋。在錯過了洋插隊、認購證等機會后，孟鑫沒有抱怨，他耐心等待“一個適合自己的機會”。正是等待的日子，讓他儲備了足夠的資金和見識，最終帶給了他豐厚的回報。由此，我想到，我們每一個期盼提升自己生活質量的人，其實也都應該靜下心來，認真想想，究竟什么是適合自己的機會呢？

　　(晨報記者 范恩潔 實習生 施穎)