向左走還是向右走 現在誰在賣房

　　控制房價上漲的組合拳一個接著一個，房東們的心態又有什么微秒變化呢？美聯物業上海市場調研部近日就放盤量、成交量與查詢量作了一個統計，與政策出臺前一周相比，政策出臺后的放盤量增加約15%，以剛購入只有兩至三個月的樓盤居多。購房查詢電話下調了約10%，而查詢放盤電話升幅達到30%，都是對政策較敏感的房東。

　　那么近期究竟是誰在賣房呢？

　　房價已翻倍 稅費無所謂

　　對象：邢小姐

　　年齡：25

　　置業：媒體工作者

　　家庭狀況：男友趙某 公務員

　　出手房源：虹口二房 單價12000元

　　邢小姐屬于典型的“新上海人”，祖籍山東的她秉承了北方人大膽的性格，2003年大學畢業后追隨男友來到上海闖蕩。學新聞出身的她在某日報開始了其闖蕩上海灘的旅程。繁忙的工作讓其忽略了上海正在日益上漲的房價，那時他們兩人借住在四川北路一間不足15平方米的老公房內，房租卻驚人，要1500元/月。對于房產“一竅不通”的他們還沒有意識到房產市場蘊藏的商機。

　　邢小姐自稱的轉折點出現在2004年的年初，當時朋友的一次聚會上她聽到了一位房產專業報記者的發家經歷——房價低的時候買進，漲高了就賣掉，就是這么簡單。回家后和男友一商量，決定進入上海的房地產市場淘金。一周后他們把目標對準了虹口涼城地區的某樓盤，當時的售價是6800元/平方米，在當時這個價位還是屬于相當高的，為了實現其“買進賣出”的致富計劃，他們還是十分果斷地買下了一套98平方米的二房。

　　隨后的日子每月有還貸款的壓力，但是看著上海的房價在不斷上漲，心中還是那個樂啊。到了2004年下半年，該套房源的價格已經漲到8000元左右，外加外界對于樓市出現拐點，房價出現下降的影響，男友勸過她拋售，因為也有將近10萬元的收益了。但是堅信“樓市之道”的她還是決定不出手。

　　世博板塊的火爆也深深影響到了她，平時堅持關注業內分析的她看到了再次出手的方向。缺少資金的她不惜向親戚借錢購買了上南路沿線的一套精裝修小高層，兩套房子的貸款相加要占到兩人收入的一半左右，她笑稱好日子就快到了。

　　轉眼到了2005年，上海的房價還是在不斷上漲，政府的調控也在不斷上漲，她覺得市中心的房子相對受政策影響較小，保值性更強，于是開始把涼城的房子在周圍中介掛牌，把資金投入到市中心的一套酒店公寓。3月初找到了合適的買家，由于當初購買的是期房，受到期房限轉的影響，只能簽訂《定金協議》，等到4月交房拿到產權證才能交易，因此也趕上了最新的營業稅等政策的影響，就此可能要多付數額不小的稅費，但她坦言該套房源都賺了一倍了，這點錢無所謂。另外她那套浦東三林的房子已經從7800漲到了12000，但她堅信漲到15000沒問題，現在的精力主要放在投資市中心酒店公寓上。

　　在談及此次出手是否是受政策的影響，邢小姐表示影響不大，只是價格翻倍和購買其他房源資金周轉的原因。

　　點評：邢小姐屬于典型的純投資者，由于所購房源起價較低，目前出手收益較大，因此受到營業稅等政策的影響不大。而對于那些購房時間不長，收益不那么豐厚的業主，目前就比較難過了，賣還是不賣，的確值得慎重考慮。

　　盡快拋售 轉移戰場

　　對象：周先生

　　年齡：46

　　職業：溫州炒房者

　　出手房源：浦東商住房 價格204萬元 面積170平方米

　　周先生屬于典型的溫州炒家，從03年看好上海房地產市場后，他就步入了職業炒家的行列。溫州人炒房和上海本地的投資者操作方式完全不同，上海人炒房都是獨自為陣，各管各，而溫州人炒房主要是集體行動，以一個村或者一個朋友圈子為基礎形成團體。作為他們的代表，周先生的任務就是在上海尋找好的可投資房源，然后需要多少資金就由在溫州的“后方”提供。這種合作精神讓他們可以較大規模地“掃房”，也幫助他們在短時間內取得了豐厚的收益，當然收益是人均平分的。周先生當時購買的是靠近東昌路的商住兩用房，時價不足7000元。

　　2004年上半年，商業地產開始成為市場的熱點，租金行情的不斷上漲更是給商業地產“澆了把油”，浦東房子的價格也就“合理”地超過萬元。在此過程中政府不斷出臺政策調控上海樓市，但是作為商業地產受到的影響相對較小。

　　時間一分一秒地流逝，房價一天天地上漲，到2005年初，周先生開始感受到炒房以來最大的壓力，眼看打壓炒房的力度不斷增加，他決定安全抽身，在中介掛牌不到一周的時間就以較低的價格出手。

　　談到這次賣房，他表示完全是感到政府調控的壓力，近期的政策既有力又有效，預計在短時間內能起到抑制房價快速上漲的效果。為了安全起見盡快抽資，他說這筆資金將會轉移到長三角地區的一些二三線城市。

　　點評：作為溫州炒房團，操作的方式確實讓人眼前一亮，敏銳的“嗅覺”也是長年研究房產的結果，這次特殊時刻的拋售不知能否再次體現出他們獨特的洞察力。

　　避免差價稅 趕緊出手

　　對象：馬女士

　　年齡：55

　　職業：退休

　　出手房源：市中心酒店公寓 單價30000元

　　說是馬女士賣房不如準確地說是馬女士的女兒賣房。馬女士的女兒現在定居國外，去年她回國探親，發現上海的房地產市場具有較大投資空間，于是在市中心購置了三套酒店式公寓，當時的價格是21000元左右。不久女兒就探親結束回國外了，而馬女士原本安定的生活就此被徹底打破，女兒不時在國外關心上海的房價走勢，并且“遙控”馬女士作為其處理房屋事宜的代理人。一時間馬女士也卷入了上海樓市的戰場。在得知上海不斷加大對房產市場的調控后，馬女士接到“命令”立即出手，由于對房價還不熟悉，馬女士在網上掛牌25000元/平方米，一時間從買主到中介，都把她家里電話當成了熱線電話。

　　后來在某略懂房產的親戚的指導下，她以30000元的單價將其中二套房子賣給了一位港商。在就快成交的關鍵時刻，差價稅橫空出世，這就意味著每套300萬的房價中90萬的盈利款必須要交數額不斐的差價稅。在中介人員的暗示下，他們以原價制定出售合同，剩余的差價下家另外支付，這樣就不需要支付差價稅。

　　現在馬女士笑稱終于恢復一身輕松了，以后也再不賣房了，兩個字“太累”。

　　點評：馬女士是現在眾多賣房者的典型，擔心政策的打壓，為了省心快速拋售手中物業。還有就是現在部分政策剛執行，很多方面還需完善，以防止更多“鉆漏洞”事件的出現。

　　向買走？向賣走？

　　作為一種市場化的商品，房地產的價值是通過市場來體現的，只有通過不斷的買賣才能體現其價值，也就是說保持正常的交易量是市場化必然的結果。關鍵是過于頻繁的轉手，讓其價值在短期內迅速“膨脹”，違反了其作為不動產應有的價值。政府近期出臺的政策調控目的只有一個，就是控制“不正常”的過手率，首付的抬高、不到一年轉手的營業稅等都是為了限制惡性的炒房，對于非炒房的交易政府還是通過網上公示等進行鼓勵的。因此無論是正常買房還是賣房都可以放心地進行，因為大家的目的只有一個，就是保持上海的房地產市場健康穩定的發展。

　　信義咨詢公司認為，目前由于投資市場缺乏足夠的渠道，大量的民間游資及保值資本涌入房地產市場，造就了龐大的房地產投資群體，而這個群體最主要的表現形式便是以租養房，而這恰恰是系列加息行為實際影響度最大的群體。在當前住宅租賃市場價格相對低迷的情況下，業主很難將月供超額支出的部分轉移給租客承受，這就意味著原本不多的利潤再次被銀行所瓜分。尤其在政府組合拳后，還暗藏著“物業稅”等后續政策可能出臺，投資者持有物業的成本還將增大。于此，信義不動產研究中心認為，房地產投資群體的傳統投資策略將會向兩個方向進行分化，一是趁當前房地產市場價格高位運行之時，將物業由租賃改為拋售，撤離房地產市場進而導致市場擠出泡沫；另一是將住宅產品換持商業產品，如此便避開了政府的“左右勾拳”，繞開了“交易增值稅”與“住房信貸調整”等焦點政策的影響。