明年起我將賣掉部分房產套現

　　今年37歲的上海中原物業董事總經理譚百強，大學讀的是金融專業，畢業后頭三年在銀行做信貸業務。1997年進入香港中原集團，1998年4月來到上海，7年來親身經歷了上海房地產由低迷到繁榮的整個過程。

　　正是由于這種背景與經歷，譚百強在進行個人理財時，很重視事先將各個理財產品的風險、收益特征等研究清楚。現在他的主要投資都是房地產，從明年開始，他將重新調整自 己的資產配置，降低房地產投資的比重。

　　譚百強表示，剛來上海后的頭幾年，上海房地產市場比較低迷，個人收入也不高，投資也比較少。近三年，市場復蘇，公司業務發展加快，他個人收入水漲船高，于是開始做了一些房產投資。

　　至今，他在滬一共買了4套物業，其中3套住宅，1個商鋪。

　　譚百強在上海的第一套物業是位于長寧區鎮寧路的外銷房，購買于2002年初。當時，上海內、外銷房還沒并軌，境外人士只能購買外銷房。他購買這套物業，很大程度上是為了享受購房可獲個人所得稅退稅這一政策優惠。

　　2003年底，他看中了位于浦東上海東城小區的一套臨街商鋪，因為當時該商鋪的投資回報率可以達到12%至15%。

　　購買商鋪，出租時不用裝修，日常修理維護也比較省事，這方面明顯優于投資住宅。但商鋪的銀行按揭貸款最多為六成，最長貸款期限10年，意味著商鋪投資者需要準備至少六成首期款，每個月的還款額也比較多。

　　去年，譚百強分別在浦東聯洋社區和普陀長壽路各買了一套住宅。

　　在譚百強購買的4套物業中，浦東聯洋社區的那一套令他印象最深。

　　起初，他沒有打算在聯洋社區買，而是很看好由一家來自杭州的地產商在浦建路上開發的住宅小區。在他準備購買時，銷售人員卻要求先以10萬元購買一個擁有內部認購權的號碼，然后才能獲得認購資格。“我還沒有頭腦發熱到先去買一個號，然后再買房。”譚百強說。

　　他轉而選擇了在聯洋社區購買。當時，聯洋社區的房價是7000多元/平方米，前不久交房時，已漲到15000~16000元/平方米。1年多的投資回報率超過300%。

　　3年來，譚百強共買進了4套物業，但一直沒有賣出套現過。

　　他解釋說，如果追求利潤最大化，確實不能像他這樣只買不賣，而是應該在賺了錢后，賣掉套現，然后再去買有更大升值潛力的房子。之所以沒有這樣做，一方面是因為公司工作很忙，抽不出太多時間；另一方面是作為一個大型物業代理公司老總，如果頻繁買進賣出，難免會有與客戶發生利益沖突的嫌疑，他不想讓人說閑話。

　　除了在上海置業外，譚百強1999年在香港買了1套住宅，去年5月在重慶買了3套住宅。

　　重慶置業前，他曾去重慶出差過四五次，發現當地的房價僅3000多元/平方米，每套總價40多萬元，遠低于上海，住宅品質也相當不錯。3套總價才100多萬元。

　　譚百強表示，異地置業的缺點，如果用于出租，日常管理相當繁鎖，是一件不怎么現實的事。而且，重慶的外企少，出租回報率會比較低。在重慶置業主要看好升值前景。重慶人口多，城市化會加大住宅需求，推升房價。

　　現在，重慶的3套房產還沒有交房，房價也已升至4000多元/平方米，升幅達20%。

　　譚百強表示，重慶的3套物業屬于潛力股，未來三年都將比較看好。

　　譚百強表示，現在他資產配置全部是房地產。一是現在還是單身，只需對自己負責，將來成立家庭后，就要對家庭負責，資產配置肯定會作調整；二是這幾年房地產處于強勁上升期，投資回報率遠高于其他理財品種。

　　他認為，房地產不可能一直這樣好下去，因此，不能將全部資產放在房地產上。

　　他計劃從明年開始，降低房地產的比重至30%，其余30%為基金，30%為債券與銀行存款，10%為股票。

　　譚百強最后告訴記者，理財主要是為了提高個人或家庭的生活水平，因此不要過度投資。過度投資會帶來高風險，一旦破產，原來的生活就不能維持，還會累及家人。