好地段恰如原始股 從規劃中發掘旺鋪升值空間

　　本報記者 柴雅晶

　　滾滾財源哪里來？投資中心旺鋪。

　　如今，在負利率時代，如何投資理財成為人們關注的首要問題。在股票、債券、基金、保險、黃金、信托、傳統投資項目疲軟的情況下，隨著房地產蓬勃發展和城市化進程不斷

加快，不動產投資備受國民關注。

　　目前，收益看好的不動產投資備受廣大投資者的青睞，其中收益巨大的商鋪投資又是熱點中的熱點，眾多投資者已達成共識———“一間好的商鋪就是一個大財源”。利用“振興東北老工業基地”之機，哈爾濱城市發展定位重新進行了規劃，確定了建設“東北亞重要中心經貿城市”的定位，與此同時，在哈爾濱特有的交通和區位優勢下，商業地產蓬勃發展起來。隨著冰城商鋪投資前景普遍被看好，哈爾濱人“一鋪富三代、一鋪旺三代”的夢想已經不再遙遠，一股搶購商鋪的熱潮正在悄然興起。

　　眼下，針對哈爾濱商鋪投資熱的現象，記者采訪了省市

　　好地段恰如“原始股”

　　來自哈爾濱市從事投資教學和研究的黃教授談到，如果有人問什么是影響物業價值的首要因素，那么回答肯定是———地段，尤其是對于商業物業而言。俗話說：人旺財旺，旺場先旺人。選擇商鋪投資，首要考慮的因素就是所選擇商業物業所處的地理位置。

　　選鋪開店，主要是選擇交通方便、人口稠密區或商業繁華地段。值得注意的是，近年來，隨著城市格局的變化和城市規劃的發展，一些新興商業圈已成為買鋪投資的新熱點，其商業前景更加引人注目，尤其是占據市中心位置的產權式商鋪。

　　從目前哈爾濱現有可投資的商鋪投資價值分析，其中最受人們關注、也是投資前景最受大家看好的，就是位于哈爾濱市中心位置的愛建商圈。

　　愛建濱江占地100萬平方米，由我國老牌知名地產企業上海愛建集團投資100億元人民幣重金打造。愛建濱江國際社區有100萬商業、100萬高檔住宅、20萬商務辦，是集商業、居住、商務辦公于一體的國際化社區，其中最引人注目的百萬商業將成為哈爾濱的中央商業區。因為占據著城市中心的絕佳地段，愛建濱江百萬平方米規模的愛建商圈從規劃建設之初，便受到了投資者的關注。

　　一位已經投資購買愛建商圈愛建路一棟商鋪的業主李先生認為，愛建商圈不僅占據著其他商業圈無法比擬的地段優勢，而且愛建商圈是一個市中心城區改造工程，所以現在出售的，都是新開發的產權式商鋪，也就是商業原始股。隨著愛建商圈的日益繁榮，自己手中的原始股將有很大的升值空間。

　　其實，李先生所反映的，正是愛建商圈沿街旺鋪吸引投資者的一個方面———即市中心商業原始股的可觀預期。一般來講商鋪的價格是住宅的5~10倍，而愛建的商鋪價格僅僅略高于住宅的價格，開發商把更多的升值空間留給了投資者。正因為如此，愛建商圈前期推出的沿街產權旺鋪都已經被搶購一空。

　　眼下，愛建濱江中小面積產權式街鋪正在火熱銷售中。憑借總價低、投資小，經營回報高，升值潛力大的特點，愛建商圈此次在銷的中小面積產權商鋪一經面世，便受到了投資者的青睞；大家紛紛表示，市中心100至500平方米的原始股旺鋪，其銷售起價還不超過150萬元，是商業物業投資的首要選擇。

　　配套管理產品一個都不能少

　　黃教授繼續談到，其實，選準了地段，只是商業物業投資要做的第一個工作。因為商業物業的屬性復雜，所以在最終決定投資前，還要考察該物業的配套、商業管理以及物業產品規劃。

　　首先，我們這里說的配套，絕對不是居住物業領域所說的生活服務配套，也不是建幾棟樓、修一個休閑廣場那么簡單。眾所周知，商業物業的繁榮，需要滿足消費者的消費體驗；所以，是否具備吸引人流的配套，是商業投資成敗的重要影響因素。

　　根據現代人“一站式”購物傾向，現在可投資價值高的商業物業，應該處于一個大型的綜合商圈，并且涵蓋現代商業業態，能夠滿足消費者購物、休閑、娛樂、美食等一站式生活需求。在同等地段前提下，這樣的鋪子，投資前景是最好的。

　　同時，好的鋪位必須有好的商業管理以及規劃合理的物業產品，這兩點是商業物業投資的重要保障。

　　綜合考察哈爾濱商業地產市場，可以同時滿足以上投資條件的商鋪并不多見，然而值得人們關注的是，愛建濱江國際社區的愛建商圈，確是其中一個典型。

　　愛建商圈的開發，是上海愛建集團聯手中國商業龍頭老大中國百聯集團的杰作。其中，以16萬平方米東北地區單體面積最大的百聯購物中心為核心，愛建商圈組成包括中環商業廣場、體育休閑中心、美食城、地下商業街、社區商體、主題商業步行街以及上海街-愛建路商業旺鋪，商業業態基本涵蓋了購物、休閑、快餐餐飲、高檔餐飲、娛樂等幾乎所有現代商業業態，可以真正滿足消費者的一站式生活需求。

　　值得一提的是，愛建商圈主體商業的經營管理，將有百聯集團承擔。作為中國商業的絕對“老大”，百聯集團同時也是中國最好的商業經營集團，有著豐富的商業管理經驗。背靠大樹好乘涼，百聯的經營便為投資者提供了一個可靠的保障。

　　目前熱銷的愛建濱江上海街———愛建路中小面積產權商鋪，其產品規劃融合了國際商體建造的精髓，在物業的平面格局、樓板承重、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高等條件上，都十份適合商業投資者投資經營；而100~500平方米的面積規劃，又降低了投資風險。

　　從規劃中發掘升值空間

　　黑龍江省房地產管理部門的一位權威人士認為，對于商鋪投資者來講，商鋪價值提升是一個動態的過程，任何一個商業房地產項目從項目開始進入市場到走向成熟，都必須經歷從不成熟到成熟的過程，租金從低到高，商鋪的價值從低到高的過程。在商鋪價值提升的過程中，上述因素普遍屬于靜態因素，但商鋪所在區域的發展規劃及趨勢將對商鋪的價值起到核心作用。

　　我們所談的物業所在區域發展規劃包括諸如住宅項目、

　　愛建濱江上海街———愛建路中小面積產權街鋪所在的愛建商圈，位于松花江南岸，與太陽島隔江相望，毗鄰斯大林公園、九站公園、水上樂園等城市景觀公園，與中央大街更是一步之遙。這樣一個區位，正是哈爾濱市政府城市遠景規劃的一個核心點。以愛建商圈為基準，沿友誼路兩側，是哈爾濱商務寫字樓、星級酒店最為集中的一個商務區域，也是哈爾濱市政府擬建的哈爾濱CBD高級商務區，此其一。

　　其二，愛建商圈還是哈爾濱未來城市發展的一個核心。自2002年跨江開發江北城市藍圖制定以來，松江南岸友誼路一側的愛建濱江自然成了該藍圖實現的重要一步。因為只有松江南岸沿線的繁榮，才能有效帶動城市跨江戰略的深入實施。

　　所以，從哈爾濱城市未來發展規劃中，基本可以嗅到這樣一個訊息：如今的城市中心———哈爾濱道里區愛建濱江一帶，必將成為未來的商業中心。從這個角度講，愛建商圈沿街商鋪具備很好的升值前景。

　　這位權威人士進一步分析認為，對于愛建商圈，當然也有人在觀望，認為愛建商圈雖然存在較大的升值空間，但是從目前的情況看，愛建商圈暫時還是缺乏人流，所以現在還不是投資的最好時機。不過提請人們注意：隨著愛建二期高尚住宅錦園、非常男女的全面入住，愛建濱江高尚生活區已經形成，而整個愛建濱江國際社區宏偉氣勢已經開始顯現，商業氛圍正在形成；這個時候，確是沿街中小面積商鋪的最佳投資時機；因為對于投資者來說，商機就是利潤；如果再猶豫觀望，等到愛建商圈商業氣氛完全成熟再考慮投資，那個時候恐怕也只能購買業主手中的二手商鋪了；而原始股的巨大利潤空間，也會揣進別人的腰包里。

　　對此，一位對愛建商圈頗為關注的業界人士有自己的看法：在愛建商圈之所以還感受不到多少商業氛圍，是因為絕大多數業主還在等待百聯購物中心的開業。

　　現在，百聯購物中心正在籌備全面開業，這個時間預計在4月底左右；屆時，愛建商圈必將在幾個月的短周期內，迎來一次商業全面啟動的潮流，繼而形成商業地產的集團效應，促進愛建商圈的整體繁榮。而對于現在對外出售的沿街中小面積街鋪，也會成為愛建商圈的稀缺投資型商業物業，受到投資者的歡迎。

　　綜合上述眾專家觀點，一個共識即為：隨著哈爾濱城市經濟水平的提升及人們消費層次的提升，哈爾濱確實存在商鋪投資的機會。然而，由于商鋪投資風險性比較大，在選擇投資物業時，需要綜合考慮地段、環境、物業規劃、升值潛力等諸多影響因素，最終達到選準投資產品，此之為最最理智之舉。而眼下愛建濱江商圈可謂中心旺鋪，享有地段、環境、物業規劃等諸多優勢，恰如“原始股”，存有巨大升值空間。