當前房市股市雙量齊增 專家激辯炒股還是炒房

　　自上月28日起，中國人民銀行上調了金融機構貸款基準利率。此政策一出直接影響了最近雙雙飄紅的股市和房市。中國股市從去年6月開始逐漸走好，今年年初更是表現出強勁態勢，股改成功后的健康運行保證了股市行情理想的走向。普遍的觀點認為，在政府的呵護下，股市行情還將繼續看好，于是股民們視2006年為牛熊轉折年。而今年房市亦旺市開局，一季度住宅均價為每平方米7168元，比去年同期上漲了15%。國家統計局公布的數據顯示，今年一季度中國固定資產投資增速達27.7%，既高于去年同期22.8%的增長速度，也高于去年全年

27%的平均增長速度。

　　那么，作為一個投資者，面對當前房市、股市雙量齊增的大好局面，應該如何判斷？資金是投向股市還是房市？未來房市走勢又將如何呢？就此問題，國內著名財經網站和訊網日前邀請了聯訊證券、和訊首席證券分析師文國慶，叱咤股房兩市的著名財經評論人水皮和明天第一城的總經理助理賈玉鵬進行了討論和分析。

　　2008年是個坎兒

　　明天第一城總經理助理賈玉鵬說，從近兩年的房地產投資來看，90%以上的炒房人都賺了錢，且風險非常小。但是，2008年應該是一個界限。不是說2008年之前房價漲，之后就不漲了。而是2008年之前是集中放量的階段。隨著大家對2008年奧運會信心的增強，世界各地的資金都在北京投入，所以在2008年之前北京房價的漲幅會非常快。今年開始的漲幅，在明年還會有一定的持續。到今年7月份，政府對沒有開工的房地產項目不再辦開工證，要等開完奧運會以后才能再接著開發建設。這種限制政策，導致本來土地供應量就很少的明年，還在賣的樓盤肯定是稀缺樓盤。那個時候需求量與供應量成反比，價格自然還會漲。

　　但過了2008年之后，可能漲幅會趨緩。

　　投資房產留神兩大風險

　　著名財經評論人水皮認為，投資房地產面臨的風險第一是政策風險，第二是市場風險。

　　從政策風險看，政府未來打壓房價最有效的手段就是嚴格限制外資購買中國物業，嚴格限制境內居民個人買房數量。聯訊證券、和訊首席分析師文國慶也認為，房價不是能不能控制，而是政府想不想控制。如果政府想控制，最有力的措施就是對外資購買中國物業

　　實行強烈的限制。水皮分析說，現在房地產總體調控基本上仍為經濟性調控，例如交稅。不過這種經濟性限制炒房的手段現在看基本是無效的。因此未來可能會有行政性限制。

　　而炒房的市場風險主要體現在租金上。水皮做了一個純粹理論上的假設，若干年后，北京人后代手上的房源將會很多。存量市場本身會有一個消化問題。而且，如果北京房價相對較高的

　　話，將遏制外地人口在北京的生存可能，整個北京的生活平均成本很高，擋住外地人流的有效進入，無法有效地消化和分解存量市場。如果考慮這個因素的話，靜態來看未來的二手房將供過于求，這時的投資收益很難保證。

　　長線炒房要選地段

　　如果有一個老人，手中有一筆錢想買房養老，不在乎這兩年房價漲跌，是現在買好，還是過幾年房價打下來再買好呢？

　　對這個問題，水皮認為這里面存在很大的技術因素。比如說買學校附近的一居，好租的地方還可以。如果是地段不好的，就等著賣了。那樣的話現階段風險有點大。這種保守型的投資，應該在市場相對穩定的情況之下做判斷。“如果讓我做這個判斷的話，我寧可錯過上漲的波段，也不愿意進去之后套牢。因為養老是保守型的投資。價格相對穩定了，政策、市場風險都不大的時候，做決策可能更好。”水皮如是說。

　　賈玉鵬還認為，如果是個人做房地產投資的話，除了能不能有把握選好地段，還有就是投資的資金量有多大，房子是首付20%做貸款，還是一次性付清；是長線投資以房養房，還是短線投資一兩年就轉手。投資的方式

　　和自有資金的多少以及你能不能選好地段，是考慮現在投不投資的主要因素。當然前提還有政府不出臺大的政策打壓房地產。

　　短線炒股要把握政策

　　那么，如果是短線投資，投資股市合適還是投資房市合適呢？

　　文國慶認為，投資股市可以預計政策是支持它的，投資房子要判

　　斷黨中央國務院是怎么想的，如果這個預測錯了，可能就會失誤。而賈玉鵬認為，如果投資者對房市和股市都非常專業，對政策非常了解，那么投資股市可能比房市更有優勢一些。因為股市的資金進出非常靈活，就拿北京市場來說，如果資金投入了房產，比如說期房，至少在很長一段時間內是不能轉讓的，北京政策不允許。即使成了現房，轉讓的話也必須是普通住宅兩年以上，要不然就要收5%的營業稅。要是還有貸款，就會有另外的成本。

　　閑置資金還貸還是投資

　　如果有一筆意外之財，是應該盡快把銀行貸款還清了，還是拿去投入房市或股市？

　　對此，賈玉鵬的看法是，房市和股市未來的預期都是非常好的，無論是政策層面還是其他層面。房市和股市的預期好，就說明中國經濟發展預期非常好。經濟發展好，失業等風險就比較少，投資前景也會比較好，這時有一筆資金后，無論是投入股市還是房市，都是可以的，不用提前還貸。文國慶甚至更

　　表示，要有本事的話，不但不還，還再多借一筆錢，然后繼續投到這兩個市場。但水皮則說:“我是最保守的，雖然我對股市比較樂觀。但我肯定是先把借銀行的錢還掉。”

　　十年為限房股市終極PK

　　假如以十年為限，中國的房市和股市誰將更“牛”呢？對這一問題，專家們意見不一。

　　文國慶認為，就長線而言，買房子收益大，十年之內，房子的上漲程度還是要超過股市的。

　　而水皮的觀點是:如果同樣一筆錢，還是做股市投資好。起碼可以買房地產股，房地產股現在遠沒有達到理想價位。而且股市里的資金流動性很強，包括板塊之間的互換也是可以想象的。但前提是，房地產市場可以走牛十年，中國宏觀經濟同樣走強十年，這樣的情況下股市機會會比房地產要好。

　　賈玉鵬則認為，房地產市場跟股市還不一樣，房地產有很多產

　　品，因此應該分開來說。如果是好的稀缺的，或者是后期經營比較好的商鋪，這個漲幅預期不到，可能一年就能漲一倍，所以商鋪的不可預測性很大；如果從普通住宅來說，按照現在這個政策和形勢發展下去，十年能漲一到兩倍是比較有把握的；

　　至于房地產股，文國慶和水皮都覺得房地產股比房地產還要漲得高一點。當房地產價格實際漲了七八倍的時候，房地產股可能會漲到10倍。因為金融是一個泡沫化的進程，中國經濟增長在今后十年中，可能前五年是實質性的創造財富階段，后五年是一個表達財富的階段，表達財富一定是用泡沫來表達。股市漲的原因，地產漲的原因，就是一個表達財富的過程，合不合理、科不科學那就是另外一回事了。