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目前的房價增長是一種虛漲，但影響和破壞性極強。而且，很可能會演變成為瘋漲和狂漲，因為它不是正常的上漲。要真正將目前的房價控制在合理的空間波動變化，消除虛漲現象，關鍵就是取消預售房制度和提高貸款首付比例，而這項政策調整可能將很快實施。
針對我國房地產價格的狂熱性虛漲現象在全國很多城市開始重新出現，如北京、深圳房價急促回升，并有引燃到全國的危險的緊急時刻，繼央行決定從2006年4月28日起上調金
融機構貸款基準利率后，5月8日，央行又宣布，上調各檔次個人住房公積金貸款利率0.18個百分點。盡管在目前情況下，這些政策的效果可能并不顯著，但這些政策的推出，不僅是對國家目前經濟增長過快的一劑降溫藥，同時發出了國家對當前宏觀經濟政策尤其是調控政策新動向。
適度降溫，防止過熱，抑制房價持續上漲，則是本次貸款基準利率和個人住房公積金貸款利率上調政策的主要目標所在，而且這僅僅是開始。最近一段時間，諸如深圳采取了區域限價政策，北京出臺了對部分房地產企業虛擬買賣合同、囤積房源等53種違規行為予以處罰的措施等等。這一切都預示著新一輪房價調控政策的預演和開始。
新一輪房價調控政策的預演和開始
從經濟運行發展實際看，我國一季度出現了經濟增長10.2%的水平，高于2005年全年經濟增速，這一方面是由于出現了投資增長可能反彈的跡象，同時也是消費增長拉動作用增強的結果。這一點與2005年以前主要是由于投資增長過快是不同的。因此，上調金融機構貸款基準利率就是為了防止經濟過熱，從消費領域來抑制經濟增長過快。
但這次調整的另一個目的就是盡快抑制房地產價格的快速上漲引起的市場混亂和社會經濟負面影響。而且，直接的效果將會在控制房價上得到體現。是一次政策調整和試探，也是一次政策效果的檢驗。之所以用提高利率，而沒有像2003年下半年首先提高銀行準備金開始，主要是因為，當時調控重點是投資過快，現在調控重點是價格增速過快，這也體現了國家在運用政策工具中的選擇差異。
有人說，這一調整對房地產價格的抑制作用不是很大，因為，一方面這是一次經濟手段，對于中國這樣一個仍然受到行政影響的國家來說，市場的作用將不是很明顯。筆者認為這種觀點是不對的。
這項政策不僅僅是一項市場手段，更是明確地向市場發出一個信號：國家對目前的房地產價格上漲已經開始行動起來了。上調金融機構貸款基準利率只是啟動新一輪的組合型政策的試探，正像2004年到2005年上半年一樣，國家將會根據政策的效果大小，接著采取法律、信貸、稅收甚至行政性的政策，逐漸加大政策力度，使房地產價格逐漸降下來。事實上，從2006年開始就對開發商預售房稅率調整，政策導向已經開始顯示出來了，而這次則又以利率來調整，顯示著國家政策在逐漸加強。而一般來說，加息并不是一次性的，提高金融機構貸款基準利率，預示著新一輪加息周期的開始，從時間來看，多次連續提升效果才能體現出來。
取消預售房制度和提高貸款首付比例才是最有效措施
歷史經驗告訴人們，目前的房價增長是一種虛漲，但影響和破壞性極強。而且，很可能會演變成為瘋漲和狂漲，因為它不是正常的上漲，因此，國家高度重視是必然的，正像這次提高利率一樣，正是針對這一現象的具體政策之一。但筆者認為，要真正將目前的房價控制在合理的空間波動變化，消除虛漲現象，關鍵就是取消預售房制度和提高貸款首付比例，而這項政策調整可能將很快實施。
當前房地產市場是一種投機推動和虛假性信息誤導作用的結果。因此，就出現了房價漲，空置率高，而百姓又買不到房子的奇怪現象，正像新華社4月23日報道國家統計局截至3月底全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%的信息一樣。實際上這是一種投機性購買力增長速度過快的表現，因此，運用取消預售房制度和提高貸款首付比例將會起到真正的抑制投資行為，將房地產價格上漲的真正風險讓房地產商和投機商來承擔，而不是目前的風險由消費者和銀行來承擔。因為取消房屋預售制度，預示著開發商投資完成后才能銷售，這樣既可減少房地產銷售中的虛假廣告造成的欺詐行為，又能讓開發商真正承擔自身因為房價過高可能帶來的風險，而不是讓消費者自己承擔。而提高首付比例如提高到50％———60%，這樣就可以降低目前銀行巨大的風險，讓投機者自身承擔更大風險。這樣才可以真正抑制投機行為。
現在，取消預售房制度和提高貸款首付比例政策的時機可以說已經成熟。預售房制度和銀行按揭信貸制度是在我國經濟增長乏力，社會投資萎縮、消費不足的情況下，為了拉動投資、擴大消費而執行的一項政策措施，1997年歷來的經濟增長事實已經證明了其效果非常明顯。但是，在目前新一輪經濟增長周期情況下，社會投資增長很快甚至過快、消費增長旺盛的情況下，仍然執行這一政策，就顯得過時了。我們總是無法對投資過快、房地產價格增長過快有效進行抑制的關鍵，就是仍然執行著以前經濟增長乏力時的政策。這才是真正的根源之一。
因此，取消預售房制度和提高貸款首付比例政策的宏觀經濟環境和時機已經成熟。
□張琦（北師大經濟與資源管理研究所研究員）
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