按揭方式選擇要理性

　　電影《甲方乙方》中有一句臺詞：“沒有愛情的婚姻是不幸福的，而沒有房子的婚姻則更不幸福。”這句話在向人們表明，房子應(yīng)該是婚姻之外的第二件大事。而選擇合適的按揭方式則成為解決人生第二件大事的一大關(guān)鍵。

　　文/本刊記者 郭晶

　　個人最高額抵押貸款、固定利率個人住房貸款、雙周供、接力貸……，新的個人按揭貸款方式隨著房地產(chǎn)業(yè)的火爆愈加豐富多彩，層出不窮。而最近有調(diào)查顯示，許多年輕人由于采用不恰當?shù)陌唇曳绞�，買房的同時也給自己帶來了沉重的還款壓力，從而嚴重影響了生活質(zhì)量。各種按揭方式各有怎樣的特點？怎樣選擇適合自己的按揭方式？按揭貸款額度怎樣確定？對此，記者采訪了房貸方面的專家，他對上述問題進行了詳細的解答。

　　不同按揭方式各有利弊

　　我國商業(yè)銀行自營性的個人住房貸款在2005年以前，只有浮動利率一種利率確定方式，每年1月1日根據(jù)人民銀行公布的個人住房貸款利率標準調(diào)整，對所有未逾期個人全部執(zhí)行一個利率水平。

　　2005年3月17日，人民銀行宣布取消了個人住房貸款的優(yōu)惠利率，個人住房貸款實行商業(yè)化價格，商業(yè)銀行個人住房貸款有了一定的自主定價權(quán)。

　　個人住房貸款一般期限較長，傳統(tǒng)的浮動利率貸款使借款人的利息支出處于不確定狀態(tài)，始終面臨著利率風險。而固定利率貸款在約定期限內(nèi)利率固定，每期承擔的利息支出是固定不變的，便于個人進行合理理財規(guī)劃，更好地安排家庭財務(wù)計劃。當然，減少了利率變動的風險，卻要付出一定的成本，所以固定利率貸款一般高于浮動利率。固定利率貸款適于收入穩(wěn)定、規(guī)避利率風險的客戶選擇。

　　今年年初，有銀行推出雙周供的個人住房貸款,在還款頻率上做了調(diào)整。很明顯雙周供比月供法的還款頻率高，而且每年實際償還的本金也要多(一年52周，雙周供需還款26次，月供為12次)，雖然表面上看客戶貸款期限更短，總利息支出更少，但實際上只要利率不變，無論是雙周供還是月供，個人負擔并不會減少，貸款期限縮短只會使還款壓力增大，而我國一般居民主要收入方式還是月薪制，與雙周供并不匹配。所以說雙周供的個人住房貸款并不適合月薪制的工薪階層，可能適于每天都有一定收入的個體工商戶等人群。

　　接力貸款指父母和子女共同作為所購房屋的所有權(quán)人和借款人，購買住房的住房貸款產(chǎn)品。其優(yōu)點是可以將借款人年齡加貸款年限適當延長，不受規(guī)定上限的限制。但是也要注意今后有可能因房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)糾紛。

　　建設(shè)銀行近期在全國推廣的“個人住房最高額抵押貸款”，是以借款人自有住房作最高額抵押、可在有效期間和貸款額度內(nèi)循環(huán)使用的貸款。它是在傳統(tǒng)的個人住房抵押貸款特性基礎(chǔ)上，加入了貸款額度管理和貸款循環(huán)使用的功能。只需與銀行簽訂合同，便可以住房為抵押，在有效期間和核準額度內(nèi)循環(huán)使用貸款，手續(xù)簡便、支用方便，有利于激活房產(chǎn)資源，使其變成流動的資產(chǎn)。

　　目前，商業(yè)銀行不斷推出新產(chǎn)品，對消費者來說，沒有最優(yōu)惠的，只有最合適的。消費者在選擇按揭方式時應(yīng)該結(jié)合自己的實際經(jīng)濟情況，對自己目前的還款能力和預(yù)期未來的還款能力做出客觀理性的評估，在此基礎(chǔ)上選擇最適合自己的貸款方式。

　　貸款要量力而行

　　貸款額度多少為宜？是越多越好還是越少越好？我們先來看看有關(guān)制度，中國銀監(jiān)會在2004年9月發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》中提出：“應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)�！�，消費者在購房時首先不應(yīng)該超過這個比例，有的消費者為了購買和自己收入不匹配的高檔住房，甚至開出假的收入證明來欺騙銀行，殊不知這樣既害人又害己。如果購房時不留余地，將自己的大部分收入用來還房貸，今后一旦遇到意外情況，家庭生活將會陷入困境。

　　而且對很多人來說，購房已不是個人行為，甚至是一個家庭、一個家族在供房。有許多年輕子女為了還貸，不得不借用父母積攢的養(yǎng)老錢。而在目前社會保障體系尚不健全、我國開始逐漸步入老齡社會的大背景下，人們又必須留出部分積蓄以備失業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等方面的不時之需。在這種情況之下，必然衍生出很多的社會矛盾和問題。 因此，購房時不能一味追求住房面積大、檔次高，貸款額度必須要控制在安全警戒線之內(nèi)。

　　那應(yīng)該怎樣確定按揭貸款的額度呢？專家提醒大家，一定要結(jié)合自己的實際。他介紹說，如今不少的購房人在確定貸款額度和期限的時候往往走了兩個極端：盡可能多和盡可能少。其實在確定借多少錢、借多久的時候，除了需要滿足銀行的上下限規(guī)定外，更要結(jié)合自己的實際情況，千萬不要跟風。在確定貸款額度時要充分考慮自己的中長期收入水平、家庭支出計劃、子女教育計劃等等因素，并預(yù)留一定的活期存款，保持個人資產(chǎn)的流動性，以備不時之需。一般來說，按揭貸款一定要要量入為出，必要的時候還可以找專業(yè)