部分商鋪銷售方式誘人 返租實現(xiàn)可能性近乎零

　　本報記者 任明超 《證券導報》記者 寧遠

　　“商鋪銀行，投資零風險”、“實行12年返租策略，年回報8％，12年賺一鋪”、“投資15萬元，賺298萬元”、“一切以賺錢為基本原則”……近段時間，在海口各種廣告載體上，常能夠見到一些商業(yè)地產(chǎn)項目如此進行銷售宣傳。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士認為，在目前房地產(chǎn)市場尚不成熟的條件下，這樣的宣傳只能停留在“神話”的層面上，實現(xiàn)的幾率幾乎是零。

　　無比誘人的“返租”

　　“目前，我們一樓的鋪面已經(jīng)售出30％了。”在海口市大同路、龍華路交會處的友誼商業(yè)廣場，售樓處置業(yè)顧問符小姐說，友誼商業(yè)廣場共有六層，只有一樓鋪面可以出售。

　　友誼商業(yè)廣場一份制作精美的廣告稱，友誼商業(yè)廣場開發(fā)商實行1年至3年內(nèi)可退機制，如果投資者需大量現(xiàn)金，開發(fā)商將無條件回購，使投資者“存”、“取”自如。投資者坐享高額穩(wěn)定回報。與此同時，開發(fā)商還將投入800萬元承擔友誼商業(yè)廣場培育責任，實行12年返租策略，8％的年回報，12年之后不僅可以收回投資，同時還可以獲得一個龍頭旺鋪。

　　這份廣告還為未來的業(yè)主描繪了一幅“財富增值圖”，按照這一圖表計算，如果一名業(yè)主今天投15萬元購買了友誼商業(yè)廣場面積為8平方米的鋪面，55年后不僅可以白賺一個龍頭旺鋪，還可以賺298萬元。

　　符小姐說，業(yè)主購買了攤位后，只管坐收每個月的返現(xiàn)即可。攤位、鋪面由友誼商業(yè)廣場來統(tǒng)一管理，比如業(yè)主以15萬元購買了8平方米的攤位，按照8％的年回報來計算，業(yè)主每年可以收到1．2萬元返現(xiàn)，12年以后經(jīng)營權就歸業(yè)主所有，可以根據(jù)業(yè)主的意圖經(jīng)營該攤位。

　　按照符小姐的說法，業(yè)主在購買了某鋪面后，12年內(nèi)是沒有經(jīng)營和管理權的，15萬元的投入，得到的是每年1．2萬元回報和12年后對該鋪面的所有權。這意味著，如果某業(yè)主既想在這里買一個鋪面，又想在該鋪面經(jīng)營目前是不允許的，只能再另租攤位經(jīng)營。

　　當記者問現(xiàn)在有沒有租金標準，業(yè)主大概何時進場時，招商部的楊先生說，友誼商業(yè)廣場9月開業(yè)，業(yè)主7月就可以進場布置，至于租金，不是按每月交納的方式，而是年營方式，商場根據(jù)業(yè)主經(jīng)營收益狀況征收租金，效益好的經(jīng)營商租金就要高，效益不好的商場則會相應減少租金。

　　市民的擔心

　　記者發(fā)現(xiàn)，在海口的商業(yè)地產(chǎn)項目中，采用這一方式銷售鋪面的遠不止友誼商業(yè)廣場一家。所有這些項目都有一個共同的特點，就是業(yè)主在簽訂購房合同的同時又與開發(fā)商簽訂了返租收益合同，使得普通市民進入樓市“淘金”的門檻大大降低。“多么誘人的廣告呀，如果真如開發(fā)商所說的話，那我砸鍋賣鐵、借高利貸也要去買。可仔細想想，天上真會掉餡餅嗎？”海口一市民在看了友誼商業(yè)廣場的廣告宣傳后如是說。他擔心，現(xiàn)在海南尤其是海口的商業(yè)競爭相當激烈，要想把友誼商業(yè)廣場這么大的項目做起來，絕非易事。

　　有關人士認為，有一些問題需要回答：開發(fā)商真的會按8％的收益率每年貼錢回報給投資者、一直貼12年嗎？金友誼投資有限公司只是一個新成立不久的公司，有沒有搞大型商業(yè)廣場的經(jīng)驗？怎么來培育市場？具體的商業(yè)廣場培育計劃如何？再說，友誼商業(yè)廣場方面承諾業(yè)主1年至3年可選擇退鋪，開發(fā)商無條件回購，如果到時候商場培育不起來，絕大部分投資者退鋪，開發(fā)商從哪里籌措巨額資金回購？

　　而友誼商業(yè)廣場招商部的楊經(jīng)理在接受記者采訪時否認他們采取的是“售后返租”模式。他說，友誼商業(yè)廣場和投資者之間是一種委托經(jīng)營的關系；他們在與投資者簽訂購房協(xié)議的同時還會簽訂一系列承諾，以合同方式來保證投資者的權益。而且他們的經(jīng)營管理團隊也完全可以保證能夠讓業(yè)主得到良好的收益。

　　承租者有什么風險

　　記者了解到，如果是“售后返租”，承租者面臨的風險是，三五年內(nèi)該項目一旦銷售完成，開發(fā)商即可以套現(xiàn)出局，承租商背著巨大的租金成本，是否能夠保證經(jīng)營10年？誰來保證隨后承擔包租合同的承租商有足夠的支付能力和信譽？這其中的任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，投資者的美夢就將化為泡影。

　　記者從海口市有關部門獲悉，由于以返租回報方式銷售的樓盤基本上屬預售性質(zhì)，不可能有

　　海南金凱旋律師事務所的王向和律師認為，在“返租銷售”經(jīng)營模式下，