|
經(jīng)歷了去年10月以來的短暫加息之后，第二次針對個人住房貸款利率上調(diào)的政策來又隨即出臺。雖然有關(guān)專家表示，央行的新政策無疑將打擊短期炒房行為，但加息只是一種輔助性的手段，單靠房貸利率上調(diào)一項政策無法有效控制房價。可是記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，政策出臺后普通市民的反應(yīng)是最為強(qiáng)烈的。
70、80年代人購房最“痛苦”
“我在今年準(zhǔn)備結(jié)婚，在去年的時候在上海閘北區(qū)買了一套住房，2房2廳，9000元左右一個平方，差不多是100萬元。靠父母的資助將首付解決后，靠我們小夫妻兩個人每月還貸款。我月收入5000元左右，妻子在3500元左右，我們剛剛開始還貸時，每月月供僅為4600元多元，今年開始這一數(shù)字已經(jīng)漲到了4700余元。如果按照剛剛提高的利率政策，我們明年的月還款額將可能超過5000元，等于我一個人的工資。多支付給銀行近400元，對于我們這樣的小家庭來說，在心理上的壓力可能會超過實際上的壓力。”一位周姓市民這樣告訴記者。
在前不久結(jié)束的“上海之春”房展會上，記者隨即采訪了多位有購房打算的消費(fèi)者。只有一位消費(fèi)者表示可能會重新考慮自己的買房計劃，因為“畢竟此番利率調(diào)整的幅度很大，而且可能還會再漲”。但其他幾位消費(fèi)者表示不會改變原來的買房計劃，但是他們紛紛表示，這對于普通市民來說，無疑是提高了他們購房的門檻。顯得異常的無奈。
根據(jù)新浪網(wǎng)論壇上網(wǎng)民針對央行該政策的最新評論，近六成的網(wǎng)民認(rèn)為，央行調(diào)整房貸政策會影響自己的購房計劃。只有三成的人認(rèn)為利率政策會使得房價下跌。”業(yè)界一致認(rèn)同的是，央行實行房貸新政策的目標(biāo)是為了抑制房價的過快上升。其中一個代表性的觀點(diǎn)認(rèn)為，此政策將有望減緩房價上升的速度，建議沒有買房的消費(fèi)者可以暫緩買房的計劃，靜待事態(tài)發(fā)展。但是很多市民對此看法顯示出無奈中的感嘆。究竟買房的合適時期何時才到？特別是廣大“大齡未婚無房”青年，還要等到什么時候？
理財專家認(rèn)為，房貸利率的不斷上調(diào)，對于上世紀(jì)80年代初期出生的這一批人購房影響比較大。目前，上世紀(jì)70年代末和80年代初期出生的年輕一代相繼進(jìn)入結(jié)婚年齡，即使工作穩(wěn)定，收入不錯，但是由于工作時間尚短、尚無積蓄，讓他們也成為了買房的“困難群體”。對于此部分欲購房者，建議轉(zhuǎn)換思路“以租代買”，等到時機(jī)成熟再買房也不遲，同時，也建議此部分購房者可依靠雙方父母資助購買小房。
但是一個普通大學(xué)生按照畢業(yè)后月收入3000元計，夫妻兩人6000多元。在上海租一套合適的交通條件比較好的住房需要2000元。其他基本生活費(fèi)用需要1000元，如果再要孩子，每月只能存下2000元左右。這樣必須要等8到10年以后，才能存夠購房首付款。而這一目標(biāo)的實現(xiàn)是以沒有其他的支出為前提的。“但是房租會不會上升呢？如果大家都考慮到首付和房貸利率，不買房子了，但租賃市場肯定會大幅上升，房租也肯定要提高。”
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，上世紀(jì)70年代和80年代出生現(xiàn)正準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人是最受打擊的一批。而在這批人當(dāng)中，上海本地的年輕人的負(fù)擔(dān)略微小一點(diǎn)，因為他們還可以靠著父母的積蓄支付首付，至于每個月的貸款則需要自己解決，雖然日子緊巴巴，但至少還算有了自己的房子，不動產(chǎn)。而在上海工作的外地年輕人則顯得更為沉重一些，因為他們的首付支出是很大的一筆。如果家庭條件差一些，那么在上海要購買一套小房子的確很困難。
當(dāng)然還有一部分人的想法很前衛(wèi)。他們表示，要結(jié)婚也不買房子，而是改為租房。當(dāng)然不結(jié)婚也可以，如果這也算是一個選擇的話。再者就是離開上海去內(nèi)地居住。如果有條件在內(nèi)地找到一個很有發(fā)展前途的公司，那么在那里買個房子住就顯得很愜意。內(nèi)地房價無疑比上海便宜很多。
目前，上海租房的費(fèi)用已經(jīng)要超過1/3收入，如果想租好一點(diǎn)的房子，租金就會占到收入的1/3，1/2或者2/3。這樣的話，還不如買房子。因為通貨上漲的速度始終高于貸款利率的上漲，近5年內(nèi)不會有大的變化。必要時候就賭一下，國外移民進(jìn)上海的速度不是那么快，買房的需求不會如某些人預(yù)計那么強(qiáng)烈。
新形勢下的購房置業(yè)
漢宇地產(chǎn)市場專業(yè)人士認(rèn)為，一般來說，房價年上漲在5%至10%，是一個可控制的緩和增長區(qū)。在10%至20%，是一個能夠控制但是需要認(rèn)真對待的加速增長區(qū)。在20%以上尤其是連續(xù)幾年在20%以上，是一個必需全面采取措施的“難以逆轉(zhuǎn)”區(qū)。當(dāng)房價增長在10%以下，人們對房地產(chǎn)的投資熱情還不高和不敏感，投資信息和投資獲利還無法高度傳播和擴(kuò)散，房地產(chǎn)投資還局限于少數(shù)人。超過10%，即可以滿足補(bǔ)償成本和風(fēng)險之后，投資盈利就大幅度上升，房價增長越快投資利潤就越大，此時投資房產(chǎn)賺錢已經(jīng)成為廣泛群體全體一致的第一要務(wù)，由此構(gòu)成房價繼續(xù)上升的重要原因。
房貸利率的上調(diào)最關(guān)鍵的目的是打擊房產(chǎn)投機(jī)者，而作為正常的房產(chǎn)投資者或是置業(yè)者完全可以通過自身資源的調(diào)整，仍然能夠順利的進(jìn)行投資與置業(yè)。從購房成本來看，一方面除了需要考慮眼前既定的收入成本之外，還需要有一個更長遠(yuǎn)的收入成本預(yù)算。基本上貸款年限越長，利率變動造成成本的增加值越大。
而在銀行專門進(jìn)行房貸業(yè)務(wù)的周小姐表示，在目前的個人房貸還款過程中，有兩種方式：一種是等額本息，另外一種是等額本金。目前有很多人都是采用等額本息的還款方式，一方面是由于住房貸款推出以來，還沒有經(jīng)歷過利率的調(diào)整，因此，人們對于利率的變動風(fēng)險意識并不強(qiáng)；另一方面就是從銀行的操作方式來看，等額本息還款操作更加簡便，每個月的還款額度都一樣。但是，隨著利率市場化的推進(jìn)，等額本息還款方式在利率持續(xù)上調(diào)的前提下，其還款壓力是越來越大的，而等額本金還款方式不同，其受利率的影響比較小，即使利率平穩(wěn)上調(diào)，但是每月的還款額還是逐漸減少的。而且選擇等額本金的話，如果想提早還款也更加合算。因此，在利率不穩(wěn)定的前提下，購房者應(yīng)該選擇等額本金的還款方式。
另外，今后在選擇貸款機(jī)構(gòu)的問題上也要深思熟慮。特別是對于目前需要購房的人群，在利率風(fēng)險很難把握的情況下，完全可以委托專業(yè)的貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款事宜的辦理，一方面專業(yè)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)擁有較強(qiáng)的金融貸款知識，可以對消費(fèi)者進(jìn)行貸款方式的設(shè)計；另一方面就是專業(yè)貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)同金融系統(tǒng)之間有密切的合作關(guān)系，讓他們進(jìn)行購房貸款的操作能夠更加容易、簡便、安全。
早報記者 葉鶯
| 
