炒房客：無可奈何花落去

　　編者按

　　國務院九部委聯合出臺的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(“十五條”)于6月1日正式生效，今天是生效起的第三個工作日。但相對于5月30日與5月31日兩天，這幾天房產投資者可能要消停得多。

　　6月1日起，“對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。”而去年，規定的期限是2年。如果不在那兩天內賣出去，要至少再等待3年。

　　當然，并不是所有的投資者都作出同一選擇，其投資的目標和思路也各有不同。面對國家的宏觀調控政策，不同的投資者也有不同的心態和對策。甚至，已經有人從新政策里面嗅出了新的商機。比如，“十五條”對

　　本報記者 蔡臻欣 發自上海

　　“無論是從政策風險、供求關系、獲利空間、操作可行性，還是從整個市場參與者的人氣和心態來說，我都明顯地感覺到房地產市場賴以投機的根基已經不復存在。”陳緯鴻，這位在房地產打拼了將近5年的“炒手”，昨日坐在《第一財經日報》記者面前，談及房地產新政策“十五條”時頗有些“逝者如斯”的惆悵和惶惑。一套租，一套等除了自住房之外，陳緯鴻目前手上還握有兩套房產，分別位于閘北區和楊浦區。“這兩套房子買的時間都比較早，目前都還有30%~40%左右的獲利空間，但比起2005年2~3月時的頂峰價格已經下跌了25%左右。而且由于不是在內環線的黃金地段，所以掛牌到現在問津的人也不是很多。這幾天倒有不少人急匆匆地來看房，大多是年輕情侶和小夫妻，但都是抱著撿‘跳水價’的心態來的，殺價很厲害，所以價格一直談不攏。”

　　“楊浦的那一套我已經中等裝修了一下租出去了，做好了‘長期抗戰’的準備。另一套還有10年銀行按揭，靠前一套的租金在還，所以我一直在等待時機，心理價位差不多到了就出手套現，畢竟房子要賣掉利潤才真正是自己的，時間拖太長了結果會怎樣，或者還有什么更厲害的撒手锏使出來，誰也不知道�！�

　　陳緯鴻在房產市場中賺取的全部利潤就是這兩套房子，自己還稍微貼進去一點，好在他還有正當職業，每月有幾千元錢周轉，心態還比較好。“否則全職炒房沒有其他收入的話，手里捏的全是房子這日子可不好過，一邊每月要還銀行按揭，一邊還要不斷交物業費，那可都是資金凈損耗啊�！边@次確實是跑晚了根據陳緯鴻的了解，“現在上海哪里還有什么投機炒房族啊，都是一些跑得晚關了進去、被動投資、等待機會離場的投資人。事實上我周圍傳統意義上的炒家到去年年底就差不多都偃旗息鼓了，只有一些還在被動投資，大多數都選擇了全身而退�！�

　　陳緯鴻說，很多房產投資人本來就是兩棲或多棲的投資者，他們從房地產投資中全面套現出來之后便殺入了股市、匯市和黃金等市場，對于他們而言，其余的市場比房產市場的誘惑和回報率都要大得多，套現能力就更不用說了�！�(房產轉手)征收5.5%營業稅的時間限制不要說5年，就是2年都已經夠我們受的了。我們買進的房子，最好在1年內就快點出手。就我所見，去年買房的人現在拋出，剔除5.5%營業稅后的‘賺頭’能達到8%那已經笑不動了，其實這又能算什么呢？股市中的一個漲停板而已，民間1年拆借資金的利率都不止這個價了。所以房產已經沒有吸引力了，除非你抱定決心長期投資�！彼�認為，未來上海房價走跌的具體路徑可能是，外環線、郊環周邊的房產領先下跌，而內環以內的房產價格可能依然堅挺，或者小幅下挫。

　　“經過了一道道新政策接連不斷的洗禮，我終于明白一個事實：宏觀調控唯一調控不到的就是現金流。所以盡早套現資金一向是我的原則，但這次確實是跑晚了，想想兩套房子都是純利也就算了。實在舍不得出手的那套，裝修后出租好歹可以回收一些現金流。唉，冒這樣大的風險博這么點利潤多不值啊�！�

　　陳緯鴻對于5年內售房征收營業稅的規定也頗有挫折感：“現在征收5.5%營業稅的時間一下子延長到5年，我覺得等于把我們的投資期都鎖定到了5年，所以說實際上這個市場已經形同虛設了。雖然我覺得這次新出來的政策跟以前相比，對炒家而言并沒有什么特別不同的影響，但整個市場特別是二手房市場的活躍程度肯定會進一步下降，由此帶來的是房價整體價值重心的下移�！薄叭绻�用一句話形容我這段時間以來的心態，那就是‘無可奈何花落去’。”他似乎已有些心灰意冷。

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　　投資市民：現在逃不掉了

　　“十五條”房產調控政策規定，自6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅，將原本2年的期限拉長到5年。而有統計顯示目前上海二手房交易中有近70%屬于5年以內的

　　魏女士原先住在上海市中心，前兩年政府動拆遷時，她得到了一筆豐厚的補償。貼上自己一些錢后，她在虹口區和寶山區各買了一套房子，兩筆投資也都有了一定的漲幅，“寶山區那套房是我自己住的。虹口區那套是今年初趁上海房市有所‘回暖’之機，以比原先的心理價位低約10%的價格拋出的，此后我就清倉離開了房市。據我所知2004年底以前買房的一般都還能夠獲利了結，而2005年以來的買房人就基本上都沒什么‘賺頭’啦�！�

　　和她同時得到動遷補償費的幾位鄰居命運截然不同，“買得早、賣得快的大都拋了個好價錢，而2005年以后才買房的人卻有一些選擇平盤甚至割肉出逃�，F在估計是連逃也逃不掉了。我那套虹口區的房產拋出時正好是兩年超過，所以沒有交5.5%的營業稅�，F在一下子翻成了5年,那還有誰愿意去承擔這筆額外開支呢？”