倒按揭的兩種操作模式

　　按照孫健的設想，他設計了兩種操作模式來實現住房證券化：一種是在有政府相關職能部門大力支持下的啟動操作模式，另一種則是純粹的民間運行模式……

　　信報記者 李星辰 報道

　　政府支持實施的步驟

　　按照重慶市人大代表孫健的設想，他設計了兩種操作模式來實現住房證券化。一種是在有政府相關職能部門大力支持下的啟動操作模式，另一種是純粹的民間運行模式。

　　在政府支持啟動的前提下，第一步先建立一個獨立的養老合作組織，就是住房養老財務證券化合作組織(下稱‘合作組織’)，這一合作組織也可以是一個養老基金實體。該實體需要的啟動資金有5000萬到1個億就可以了，通過資產的證券化，該組織的資金會有一個循環性和杠桿性。

　　第二步是設計住房養老基金的投資運作模式和住房養老證券化產品并進行相關市場營銷培育。隨后開始發行住房養老證券。政府按照財政養老基金的比例為該證券化產品擔保，以提供信用增級，同時成立信用評級機構評級。

　　第三步，向投資者和金融機構出售住房以獲得現金并在國家相關長期證券市場上流通。

　　第四步，選擇住房養老申請者并對其住房進行價值評估和風險組合設計，同時根據其住

　　第五步，按期發放養老基金一直到受益人去世，其間這些受益人可以選擇養老基金公司提供的其他養老產品，如養老基金投資的養老院等。

　　第六步，養老基金公司及其代理機構出售住房并獲得現金支持證券的兌付。

　　孫健表示，這一倒按揭的養老模式應該得到政府相關機構的幫助，因為社會保障和養老本身是政府應該關注和提供配套的社會責任。政府從

　　他設想，合作組織將養老者提供的各類流動性較好的房產納入資產池，設計成流動性較好的住房養老證券，向愿意持有的銀行、保險、基金管理人或普通投資者銷售，獲得現金，按一定的比例在有關部門的監督下支付養老金和進行市場化操作以贏利，通過贏利來覆蓋風險。

　　民間機構也可以啟動

　　在孫健看來，在完全沒有政府相關職能部門支持的情況下，民間機構也可以啟動這一倒按揭模式，在中介機構組織下由有品牌的開發商和可能潛在的養老產品購買者集中發起組織成立養老基金公司；基金公司成立后在中高檔小區建立養老俱樂部或沙龍，培育養老信用消費群；第三步就是按照這一群體需求設計小型證券產品通過私募渠道發行住房證券產品獲得資產并變現，最后再尋求政府和銀監會的支持。

　　合作組織的贏利來源有兩部分，一是房產升值。“一些地段好的房產還會升值的。”孫健說。另一部分是資金的投資回報。“資金的使用比例會是2：8，也就是說把80%的資金用于支付養老金，20%用于投資，比如購買國債、股票什么的。利用手中的資金再去進行下一輪的證券化，從而達到一個良性循環。”孫健介紹。

　　孫健還表示，由于投資回收時間長，將面臨系列風險，控制風險的關鍵在于以產權清晰的私人機構進行專業化的金融和專業化的產業操作，并確保每年得到注冊會計師的審計。

　　缺乏相關政策支撐

　　實際上，孫健1999年在美國圣地亞哥海灘看到美國養老公寓后，就開始著手考察美國的倒按揭養老模式并對該模式在中國運行的可行性進行研究。通過近7年的思考和實踐，孫健認為在國內推行房屋倒按揭養老的時機已經成熟。在整個操作的每一個環節，都可以在國內市場上找到一個雛形，而在國外，養老證券化已經有相當成熟的東西可以借鑒。

　　有專家分析指出，實際上，國內在沒有政府的財政信用支持的情況下，目前要啟動這一住房證券化養老模式缺乏政策支撐。因為國內對金融的監管相當嚴格，而住房證券化養老的一個關鍵環節的住房的證券化和流通性，及把不動產變成可以流動的現實貨幣。目前國內雖然有二手房中介機構幫助部分房屋交易雙方實現住房的流通，但是這一市場還并不很成熟，房屋變現的周期比較長，如果出現大量的二手房源，則會使目前本來就流通速度較慢的二手房交易變得更加困難。

　　而據記者調查，目前國內還沒有銀行推出倒按揭產品。建設銀行重慶分行個人業務部的一位負責人透露，在3年前他們就已經研究過倒按揭了，但是最后放棄了。因為發現操作會有很大的困難，面臨很多問題，比如客戶的思維等。

　　中國是一個傳統國家，客戶搞倒按揭的話其后輩可能會很難接受，而倒按揭涉及所有權的轉移，沒有客戶后輩的同意所有權將很難轉移；另外，公司是靠未來出賣房產來獲得利潤，在這期間利率可能發生不利于公司的變化，而公司不可能因為利率的變化而減少給客戶的生活費，最終可能導致公司的虧損。究竟利率怎樣確定是個難點；還有，客戶逝世前所有權還沒有轉移，如果房產在這期間升值了，升值部分的利益由誰來享有等等問題。

　　而孫健對此比較樂觀，他告訴記者，目前人們的觀念正在發生變化，養兒防老的傳統觀念正在被取代，一個潛在的市場正在變成現實。而對于社會而言，在不遠的少子老齡化的中國，高端養老的社會化可以使社會更有效率。

　　10億高端倒按揭市場

　　“盡管起步艱難，但是重慶的品牌開發商還是應該先行動起來。”孫健認為，住房證券化應該首先選擇一些小區進行試點，而有遠見的開發商應該先行一步。因為如果有一些老年人接受住房證券化養老方案，他們把房屋證券化后就會無居住之所，社會上將需要開發大量的老年公寓以方便這些老年人的基本需要。

　　“試點期間主要針對高端客戶，比如房產價值在100萬元左右的，重慶能達到這個要求，且有這個需求的有1000戶左右，也就是10億元的市場。據我們調查，龍湖公司的購房者中有20%是離退休人員，市場非常大。”孫設想，只要有5000萬左右的資金就可以啟動10億元以上的市場，而如果有10億元的資產規模，就完全可以考慮企業的海外上市和資本運作，在降低決策風險的前提下擴大試點規模。從而在國內形成一個資金規模雄厚的民間養老基金和一系列的以老年人為主要客戶的連鎖品牌。

　　“其實目前最重要的不是資金，”孫健表示，如何將各種資源整合起來，是實現住房證券化的一個重要課題。如果能夠完成這一整合，還可以加強房地產開發商之間的協作，以避免相互之間各自為陣的惡性競爭，使房地產供求大體平衡。

　　而超越目前體制的協調能力也許是住房證券化成敗的關鍵。