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記者 戴磊
2月7日，中國(guó)建設(shè)銀行傳出消息，將在深圳正式推出個(gè)人住房貸款固定利率新產(chǎn)品，即在約定期限內(nèi)，不隨人民銀行利率調(diào)整或市場(chǎng)利率的變化而變動(dòng)的固定利率個(gè)人住房貸款。之前一天，光大銀行宣布在同業(yè)中首推資產(chǎn)類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品———“陽(yáng)光生活”固定利率住房貸款業(yè)務(wù)。農(nóng)歷新年剛過(guò)，固定利率房貸市場(chǎng)再度成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
相比光大銀行在1月5日推出的國(guó)內(nèi)首個(gè)固定利率產(chǎn)品，狗年問(wèn)世的新品更具靈活性。建行的產(chǎn)品分三年期、五年期和十年期，具有一定的利率區(qū)間；而光大的則是名副其實(shí)的固定利率，五年及以下6.18%，十年及以下6.42%。光大銀行的變化體現(xiàn)在業(yè)務(wù)范圍上。“陽(yáng)光生活”將理財(cái)業(yè)務(wù)的范圍拓展到客戶(hù)的負(fù)債業(yè)務(wù)和避險(xiǎn)服務(wù)；之前，該行已經(jīng)將固定利率房貸范圍擴(kuò)大到商業(yè)用房貸款和二手房貸款。
產(chǎn)品的靈活性是為了讓其更具吸引力。不過(guò)，眼下看來(lái)，消費(fèi)者并不買(mǎi)固定利率房貸產(chǎn)品的賬，使其陷入了叫好不叫座的境地。
去年8月15日，央行發(fā)布《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)提出了一些具體意見(jiàn)，其中一條便是建議發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款。2005年10月，建行、光大、浦發(fā)這三家銀行獲得銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，發(fā)放固定利率房貸。此外有報(bào)道說(shuō)，工行也有意涉足這一領(lǐng)域。2006年，各類(lèi)相關(guān)產(chǎn)品相繼投放市場(chǎng)。盡管尚處推廣期，消費(fèi)者從認(rèn)知到接受需要有一個(gè)過(guò)程，但從市場(chǎng)反映來(lái)看，大多數(shù)人還持觀望態(tài)度。
在光大銀行推出固定利率房貸半個(gè)月后，其上海分行簽下了國(guó)內(nèi)第一單總額為55萬(wàn)元的5年期固定利率住房貸款合同。從其他試點(diǎn)城市的反饋看，詢(xún)問(wèn)者多，行動(dòng)者則幾乎沒(méi)有。
一項(xiàng)針對(duì)普通消費(fèi)者的調(diào)查顯示，約6成人明確表示，不愿意購(gòu)買(mǎi)固定利率房貸，浮動(dòng)利率產(chǎn)品依然是他們的首選。固定利率強(qiáng)調(diào)的是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但依據(jù)當(dāng)前形勢(shì)作出判斷后，52.17%的被調(diào)查者不認(rèn)為固定利率能降低浮動(dòng)利率帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
有分析指出，目前固定利率適用于以下三種人群：一是認(rèn)為我國(guó)利率水平處于升息階段者；二是認(rèn)為自己未來(lái)收入比較穩(wěn)定，而且足以支付固定按揭額者；三是申請(qǐng)第二套以上住房或商業(yè)用房貸款者。諸多客觀條件限制了顧客選購(gòu)固定利率產(chǎn)品。單從對(duì)利率走勢(shì)的預(yù)判來(lái)看，僅有三分之一的人認(rèn)為存在較大上浮空間。從2004年10月至今，房貸利率已經(jīng)兩次上漲，對(duì)其走勢(shì)看跌者也大有人在。如果加息趨勢(shì)不明顯，固定利率也就失去了它最大的賣(mài)點(diǎn)。事實(shí)上，預(yù)測(cè)利率走勢(shì)對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是個(gè)過(guò)于專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題，這也影響了他們接受這一產(chǎn)品。
另外，眼下固定利率貸款多為5年和10年期，相比一般按揭貸款的15年和30年，短期內(nèi)償還金額較大，是一些購(gòu)房者無(wú)法接受的。
風(fēng)險(xiǎn)高低是決定購(gòu)房者是否接受固定利率貸款的關(guān)鍵因素。對(duì)于銀行而言，它們也同樣面臨著風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)。專(zhuān)家指出，固定利率產(chǎn)品的定價(jià)問(wèn)題較為復(fù)雜，由于國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，在風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量和管理上缺乏合理的收益率曲線以及有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的工具，因此對(duì)利率價(jià)格的制定存在較多的限制。如果某段時(shí)間市場(chǎng)利率高于固定利率，銀行這部分資產(chǎn)的價(jià)值將會(huì)下降。由于對(duì)固定利率產(chǎn)品尚有陌生感，加之市場(chǎng)反映不夠理想，一位商業(yè)銀行人士曾說(shuō)，當(dāng)前的固定利率房貸在很大程度上只是作為一種新業(yè)務(wù)存在。
盡管遭遇重重困難，銀行和業(yè)界專(zhuān)家還是對(duì)這項(xiàng)新業(yè)務(wù)寄予厚望。一年前因利率上調(diào)掀起的提前還貸風(fēng)潮讓商業(yè)銀行遭受了不同程度的損失，且2005年的房貸市場(chǎng)呈萎縮態(tài)勢(shì)。而住房貸款一直是各家銀行看好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，固定利率產(chǎn)品可以避免提前還貸。按照光大行和建行的產(chǎn)品說(shuō)明，提前還款需要支付一定的違約金。另一方面，此類(lèi)產(chǎn)品也肩負(fù)了銀行爭(zhēng)奪房貸市場(chǎng)、豐富產(chǎn)品種類(lèi)的任務(wù)。為了完善它并使其更具吸引力，各家銀行做了大量工作，于是我們看到了文章開(kāi)始提到的那些新品種。
專(zhuān)家指出，如果固定利率房貸產(chǎn)品試水成功，將為其他類(lèi)型的固定利率產(chǎn)品相繼問(wèn)世做好鋪墊。固定利率房貸不會(huì)一直僅作為一種業(yè)務(wù)存在，它還有其更深遠(yuǎn)的意義。
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