對產權式酒店熱銷衡陽的思考

    FN記者  郭一先  通訊員  謝偉  李偉

　　編者按 中國人民銀行衡陽市中心支行近日對湖南省衡陽市正在熱銷“產權式酒店(商鋪)”的8家房地產公司進行了調查。調查發現，隨著國家宏觀調控房地產市場力度的加大，“適度從緊、有保有壓”的央行政策逐漸發威，銀根緊縮下，衡陽眾多實力較弱的中小地產商資金鏈斷裂，有的幾乎到了無米下鍋的地步。衡陽市300家房地產開發企業中，大部分自有

資金不足30%，宏觀調控政策使緊張的資金形勢更是雪上加霜。但是，為什么衡陽市還會出現產權式酒店熱銷的現象呢？它會給銀行經營帶來哪些風險呢？請看來自湖南記者站的報道。

　　近幾個月來，湖南省衡陽市的“產權式酒店(商鋪)”營銷直線升溫，房地產商不惜血本在報紙、電視等媒體上進行鋪天蓋地的廣告宣傳。“投資幾萬元，回報幾十萬”、“一間好酒店，十年搖錢樹”、“月月有盈余，年年高回報”、“三年的保障，零風險入市”、“10年返租，每年8%”等

　　“產權式酒店(商鋪)”營銷模式的主要操作流程，一是投資者與開發商、銀行簽訂協議，以“首期付款＋按揭貸款(60%)”方式購買酒店房間或商鋪等物業的產權。二是投資者(業主)將所購物業返租給開發商，開發商承諾一定年限(5～10年)內每年給予投資者(業主)一定的回報率(8%-10%)，開發商獲得物業租賃權。三是開發商尋找品牌商整體承租酒店或商鋪。

　　“產權式酒店(商鋪)”營銷操作給銀行帶來的風險是顯而易見的。

　　一是高度依賴銀行融資的房地產商想方設法套取銀行信貸資金，銀行成為所有風險事實上的最后承受人。調查表明，衡陽市8家“產權式酒店(商鋪)”項目，75%以上的土地購置和商業地產項目開發資金都直接或間接來自銀行信貸資金，如房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等。再加上開發商以“產權物業”模式銷售商業地產后，銀行支持的項目又全部被購買產權的投資人所有，而絕大部分投資者都申請了按揭貸款。于是，商業銀行一方面支持房地產商建設了高級酒店和商場，一方面又用按揭貸款資金購買了這些商業地產，直接或間接地承受了各個環節的市場風險和信用風險。

　　二是高價出售“產權式酒店(商鋪)”，房地產商套取巨額現金的同時將市場風險全部轉嫁給銀行的按揭貸款。據調查，目前衡陽市“產權酒店(商鋪)”的平均價格大約為5000元／平方米，一些地段好的商鋪價格甚至超過了10000元／平方米，不僅大大高于1438元／平方米的商品房銷售價格，而且也比非住宅商品房每平方米2515.6元的高出1倍。“低首付，高回報”的美麗外衣下隱藏的是地產商從投資者和銀行套取巨額現金的高明手段。以30平方米的某商鋪為例，房地產商開發成本價僅為2000元/平方米(較市場行情此價已較高，一般在1500元左右)，產權式銷售價格定為5000元/平方米，銀行提供六成按揭貸款。該商鋪開發總成本僅為6萬元，一旦產權式銷售成功，房產商可套取到投資者的6萬元首付和銀行按揭貸款9萬元現金，共計15萬元。支付6萬元開發費用，該商鋪實際掙到9萬元的現金利潤，利潤率高達150%。該商廈總面積超過上萬平方米，只要售出去50%面積，房產商就能夠套取到2500萬元的巨額現金，不僅可以支付前期開發成本1000萬元，而且獲得1500萬元的豐厚利潤。而與此同時，商鋪經營風險和市場風險通過投資者的按揭貸款“順利”轉嫁給銀行。

　　三是高額回報承諾一旦無法兌現，銀行按揭貸款風險馬上暴露，銀行將在被迫接受巨額物業資產的同時產生大量不良貸款。市場風云瞬息萬變，沒有哪一個做生意的敢說自己只賺不賠，只有大聲吆喝賣“產權式酒店(商鋪)”的房產商敢開出“10年內每年10%的租金回報”的承諾，這不僅遠遠高出銀行存款利息，也高于銀行的貸款利率。以上例30平方米商鋪測算，每年15000元的高額租金才能滿足10%的投資回報，目前衡陽絕大部分同面積的臨街門面都只在1000元左右(部分特殊地段除外)。高額租金下必定只能賣高價商品，而2004年末，衡陽市人均GDP僅為7528元、城市人均可支配收入7960元、農民人均可支配收入3396元。這樣的數據能支撐得多久日益增加的高消費商品？用北京、上海、長沙等經濟發達城市相比較的高額回報承諾如何保證兌現？無法及時、足額兌現租金回報的危機累積到一定程度便會爆發，投資人無法正常履行歸還銀行按揭貸款的風險馬上暴露。此時，銀行將被迫接受巨額“固定資產”，并產生大量難以化解的不良貸款。

　　四是開發商一次性奉送數年返租款的“高招”，更加刺激投資者采取“少量首付款＋銀行按揭貸款”方式以小博大，投機氣氛逐漸濃厚，銀行風險日益增大。某些房產商在銷售中承諾，把3年甚至更長時間的返租款一次返還投資者，等于投資者在購買時不付或只付少量首付款，便可購得“產權式酒店(商鋪)”。如9月15日開盤的衡陽花園酒店，房產商對投資者承諾每年返還10%投資回報，十年后以增值8%全部回購物業，并在簽訂合同時當即返回3年的投資回報。在此合約中，投資者前三年以自付按揭款的方式分期償付首期款。以少量現金博取發財機會的資金杠桿，的確打動了許多衡陽人的心，一個月時間，此項目便銷售了50%的產權。如此一來，銀行風險在濃厚的投機氣氛中被逐漸放大。

　　五是開發商蓄意違規操作，以“假按揭”方式騙取信貸資金，銀行資金面臨的風險更是無法估計。

　　為此，我們建議：

　　商業銀行對“產權式酒店(商鋪)”的按揭貸款進行嚴格控制。建設部2001年就已明文規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售，房地產開發企業不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。在目前產權式酒店(商鋪)熱銷形勢下，商業銀行應保持清醒頭腦，認清自己所面臨的巨大風險，嚴格控制此類按揭貸款的發放。

　　政府有關部門要規范銷售“產權式酒店(商鋪)”的管理。對于未完全竣工或產權不完整的開發項目，堅決不發放產權證明及預售許可證；嚴格管理房地產廣告的發布，堅決制止不切實際的虛假宣傳，為熱銷的“產權式酒店(商鋪)”降溫。