固定利率房貸離我們還有多遠

　　央行房地產金融分析小組近日發布的《2004年中國房地產金融報告》如同一陣旋風，在業內及消費者中迅速引發各種討論，其中明確提出“可以考慮允許商業銀行發放固定利率個人住房貸款”，引起購房者以及業內人士相當大的關注。

　　銀行態度曖昧

　　但是銀行對這種旨在打造雙贏的新產品顧慮重重。有媒體報道工行上海分行計劃推出固定利率房貸后，工行上海分行辦公室及個人房貸業務部門的負責人迅速對此給予了否定。

　　此外，據一位接近總行的消息人士透露，總行似乎對上海分行的試點工作略有耳聞。據稱，此前總行曾就固定利率房貸一事進行過內部討論，但最終沒有結果出臺。

　　記者隨后詢問了滬上其他銀行，這些銀行均表示，短期內沒有推出固定利率房貸的打算。他們大多認為，目前固定利率房貸業務應處于探討和研發階段，真正的產品推出至少還需相當時間。

　　“由于美國已連續9次加息，近期央行也再次上調一年期港元、美元

　　除了這種最直接的擔心外，某股份制銀行房貸部專家表示，目前，從技術角度講，推固定利率房貸應沒有任何障礙，但是，各銀行對固定利率房貸的定價水平、研發以及對遠期利率的判斷等都需要加強，也需要央行給予技術指導和政策支持。他認為，目前的市場外部條件尚不夠成熟。

　　對借貸雙方均有利

　　“固定利率實質上也是一個博弈的過程。對銀行和購房人而言，固定利率消除掉了對未來風險或者收益的顧慮。”某銀行資深人士認為，“但是考慮到目前中國正處在利率上升周期內，對銀行而言，固定利率將減少銀行的收入，而相應對購房人而言，則消除了多還貸款的顧慮，正因為此，對借貸者是一個利好。”

　　不獨于此，發達國家房地產市場統計數據表明，絕大多數消費者不愿承擔利率風險。在荷蘭、法國，選擇固定利率的消費者占到80%，愛爾蘭的這一數字也達到了70%。而據加拿大銀行所做的調查，絕大多數購房者傾向于用固定利率貸款，盡管從50年來加拿大的利率走勢看，選擇浮動利率的借款人實際上比選擇固定利率的劃算得多，但大多數人并不聽從學者的勸告，還是把浮動利率轉為了固定利率。

　　而對銀行來說，即使處在“加息周期”中，固定利率對其也未必一定意味著風險。上述銀行人士認為，這是基于兩個原因，其一，在浮動利率下，提前還貸使銀行業務量增加很多不堪重負，而收取違約金爭議很大；其二，如果利率增值太大從而超出購房者還貸能力，貸款很可能演變成不良貸款。

　　時機似已成熟

　　上述報告出臺后，有消息迅速跟進稱，據中國工商銀行上海市分行內部人士透露，“工行正在計劃推出固定利率房貸。”

　　針對工行這一說法，某銀行業資深人士分析道，“目前銀行的房貸業務已經落入低谷，7月上海的房貸余額甚至呈現負增長，推出固定利率房貸的時機似乎已經成熟了。”

　　支撐這種說法的事實確實存在：央行新近發布的《2005年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示，二季度全國房地產貸款增速持續下降。2005年6月末，商業銀行自營性房地產貸款余額達2.60萬億元，比年初新增2140億元，同比少增237億元；貸款增長23.20%，增幅同比回落12.85個百分點。

　　此外，2005年二季度，個人住房貸款月增額明顯減少，5月份新增144.89億元，比上年同期減少159.37億元，是2003年3月以來個人住房貸款當月新增最小值。6月末，個人住房貸款余額達1.74萬億元，增長25.59%，同比回落16.38個百分點。部分商業銀行調查數據顯示，個人住房貸款月度提前還款額占累收貸款額的比例持續上升。

　　這種狀況在房地產調控重點區域上海則更為顯著。來自銀行方面的消息說，除了中行上海市分行，其他三家國有商業銀行上海市分行7月份的房貸都出現了新增余額負增長的情況。總體估算，今年五六月份上海個人新增房貸余額雖然減半縮水，但仍能維持在二三十億元左右，但7月份房貸余額竟然減少了大約10億元。

　　很顯然，在目前加息預期較為強烈的情況下，銀行推出固定利率房貸被普遍認為系購房者一大利好。中國城鄉經濟研究所所長陳淮博士表示，目前的利率水平處在13年來的最低點，“加息的可能性為99％”，而現有的商品房買賣合同還貸利率是以現有利率為基準的，一旦利率不斷上升，還貸成本也將水漲船高。其實這也是加息過后銀行提前還貸率大幅增加的根本原因。

　　受制三大瓶頸

　　業內人士認為，固定利率房貸產品的推出理論上是趨勢，但操作上受制于三大瓶頸：一是銀行利率風險定價能力。固定利率產品無疑鎖定了貸款人的利率風險，但銀行的利率定價也需要通過風險精算，鎖定風險水平，這對銀行風險定價能力提出了極大考驗；二是分散利率風險的金融工具欠缺。一位國有銀行房貸部負責人告訴記者，銀行固定利率房貸產品的推出，有賴于相關配套金融產品的出爐。如利率期權產品，利率遠期、掉期產品，只有與房貸期限相匹配的相關衍生產品出現后，銀行固定利率房貸產品才有機會分散未來不可預知的利率變化，避免在這一產品上出現損失；三是對市場調研的不足。目前尚不可知購房者對這一產品的接受程度，由于固定利率產品是基于長期利率升息的趨勢下設計的，因此比當前利率會高，這對于有提前還貸愿望的人或投資客來說不一定有吸引力。而銀行界預計最有可能先推出的5年期固定利率房貸產品，由于期限過短，貸款人對此是否有興趣，目前也沒得到充分的市場調研數據。

　　“不成熟的市場就不可能衍生出成熟的衍生品。”西南證券房地產研究員段海瑞指出，房地產衍生品市場在中國還只是一個發展的方向，總體上屬于初級市場。

　　中國社科院金融所所長李揚則表示，從世界范疇的統計來看，在全部的衍生品交易中，利率型衍生品交易幾乎達90%。沒有利率衍生品，就無法實行利率市場化，而只有利率市場化的前提，才能有利率型衍生品市場的大發展，二者相輔相成。發展匯率衍生品與利率型衍生品是同樣的道理，如果匯率變動，就必須有匯率型衍生品配合避險。

　　這與央行的考慮是一致的。他在提出可以考慮允許商業銀行發放固定利率個人住房貸款的同時，建議有關部門應進一步研究利率風險管理工具，爭取早日推出利率互換、利率期權、互換期權等利率衍生產品。

　　而記者在采訪過程中的感受是，盡管言辭謹慎，但幾乎所有的銀行均認為，從長期來看，商業銀行推出固定利率房貸只是遲早的事情。

　　《國際金融報》 (2005年08月29日 第四版)

　　作者：本報記者　衛容之　發自上海