地產投資黃金期漸行漸遠

　　央行近天宣布，2005年7月21日19∶00時起，人民幣匯率中間價調整為1美元兌8.11元人民幣。

　　在此之前的匯率中間價為1美元兌8.28元人民幣。換言之，每單位人民幣即時升值：1／8.11－1／8.28＝0.123305－0.120773＝0.002532,升值幅度為0.002532／0.120773＝2.1%。

　　應該說升值幅度比此前市場預期的3~5個百分點要低一些，表明中央有循序漸進的考慮，避免過大沖擊。人民幣開始升值旅程，未來中國經濟以及樓市走勢如何非常值得關注。

　　外資流入可能引發新一輪調控

　　由于本次人民幣升值幅度很小，比市場預期的3~5個百分點要低一些，表明中央有循序漸進的考慮，避免過大沖擊。也就是說有后續升值安排的可能性，而且可能性是非常大的。

　　因此，短中期內極有可能引發外資進一步流入中國等待后續升值。而進來的外資，將選擇股票、國債、樓市等作為避風港。

　　如果外資短中期內加速進入中國，那么為了避免外資對于樓市、股市的沖擊，相信中央對此將保持高度警惕。如果流入量多、勢大，那么中央極有可能出臺進一步調控措施。

　　在外資推高、政府調控的雙重背景下，樓市的走勢顯得撲朔迷離。但無論如何，要提醒購房者、投資者，房地產投資的黃金期已經過去。

　　世界移民城市房地產受益

　　美國、澳大利亞、英國、新西蘭、法國等傳統中國移民的主要目的地，其房地產一直是中國移民的受益者，哪個城市中國移民多，哪個城市的房價就偏高。

　　目前人民幣開始進入升值周期，那么中國移民的支付能力將得到提高，國人到這些國家購房的能力和積極性就更高。在這些國家的樓市目前出現調整趨勢的背景下，中國因素極有可能緩解其壓力，房地產將直接受益。

　　港幣如不升值將受較大沖擊

　　一方面，香港的副食品、原材料、半成品主要由內地供應。人民幣升值會令香港購買內地貨品價格上升，對中下層市民生活造成巨大沖擊。

　　另一方面，樓市、股市和轉口貿易是香港三大經濟支柱。從轉口貿易看，香港九成以上業務與內地有關，若人民幣升值令內地出口萎縮，香港的轉口貿易也會萎縮，不僅香港GDP會下滑，就業情況必然隨即惡化。從地產看，由于SARS期間所簽訂的房租契約，大多將于今年期滿；而當時租金明顯偏低，估計下半年整體租金走勢將急速彈升。人民幣升值，必將令通脹加劇。而地產業房租的反彈，受影響最大的是就業面最廣的飲食業與零售業。

　　目前香港正面臨經濟轉型的任務和良機，人民幣若大幅升值，對香港經濟的沖擊不難想像。因此香港貨幣應該考慮跟隨升值，否則將受到沖擊。

　　房企與外資合作進入高峰期

　　此前，萬科、金地、招商、中海、華僑城、首創等中國房企先后與外資開展了合作，但層面較低。人民幣開始升值以后，基于各種利益訴求，相信外資將加速尋找在中國的代理人。中國第一梯隊的房地產企業，將迎來與外資合作的高峰期。

　　這種合作，將對中國房地產的融資模式、開發文化、組織結構造成重大影響。中國房地產業也將加速與國際的對接。

　　作者:特約撰稿人半求