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我最近不斷重復的一個觀點是：中國已經開始進入利益時代，集體的利益博弈已經成為我國經濟社會生活的一個重要內容，如果不能為規范利益博弈做出制度安排，畸形的利益博弈將導致利益格局的嚴重失衡和社會生活的紊亂。 近幾年來，中國房地產市場的風云變幻，為我們觀察和分析利益時代的博弈，從而認識當今時代的特點，提供了一個很好的案例。
我在2003年發表的《房地產發展的新動力》(見本報2003年10月13日131期43版)一文中
提出了這樣一個基本判斷：從1990年代初期開始，中國房地產進入一個非常規發展的時期。但這個時期是由兩個階段構成的。從90年代初期到本世紀初，可認為是第一個階段：房地產超常規發展的動力主要來自于“補課”。在改革前，由于長期實行“重生產、輕生活”的發展戰略，加之當時以再分配為特征的住房分配制度，城市居民居住條件的改善遠遠低于當時經濟發展的水平。改革以來，隨著城市居民收入水平的提高，特別是隨著住房制度的改革，一個有著巨大需求的房地產市場開始形成。以這個巨大的市場為基礎，在十幾年的時間里，中國的房地產業以一種超常規的速度發展起來。
據《2003年城鎮房屋概況統計公報》數據，全國城鎮人均住宅建筑面積23.67平方米，戶均住宅建筑面積77.42平方米，戶均成套住宅套數0.83套。盡管與發達國家比，這個水平還是比較低的，但相對于目前我國城市居民的收入水平，這樣的數據已經表明，中國房地產“補課”的任務已經基本完成。但此時，房地產非常規化發展的階段并沒有結束。因為此時，城市化開始成為推動房地產超常規發展的新動力。
在上個世紀的整個90年代，我國城市人口占總人口的比例在以平均每年一個百分點的速度提高。這意味著每年大約有1000萬人從農村涌向城市。而按照有關部門的規劃，在21世紀的最初一段時間，我國的城市化仍然會保持這個速度，即每年有大約1000多萬農村人口進入城市，城市人口占總人口的比重每年提高0.8到1個百分點。這樣，在2020年之前，我國將有一半左右的人口居住到城市當中。這樣一個快速的城市化過程，必然對城市住房提出巨大的需求，從而推動房地產業的超常規發展。
但在此必須注意，雖然城市化造就的房地產市場是巨大的，但在現實中，城市化與房地產市場之間的關系是曲折而復雜的。大量農村人口進入城市，大多是以打工(或做小生意)的方式實現，由于事實上兩個勞動力市場的存在，打工者的工資相當低。在面對城市中高企不下的住房價格來說，這樣的工資收入，幾乎形不成現實購買力，或者說是形成不了有購買力的需求。因此，盡管在理論上城市化意味著對住房需求的增加，意味著對房地產市場的推動，但在現實中，卻很難將這些由農村進入城市的人與住房需求掛起鉤來。面對新的動力和市場，實際上需要房地產業做出調整，以適應新的、但與前一階段明顯不同的需求。近幾年來，人們通常所說的房地產結構性問題，實際上就是房地產業沒有面對這種需求進行自身調整的表現。
正是從這時開始，中國房地產業的方向開始迷失。在這超常規發展的第二個階段上，市場的需求本來是在日益多樣化，但中國房地產卻走向了一條越來越窄的路子，一味追求高品質、大戶型、豪宅甚至是超豪宅。最近訪問美國的上海市長韓正在芝加哥發表講話，其中很重要的一句話：房子是百姓住的，不是用來炒作的。而最近幾年間房地產方向的迷失，恰恰也就在此。如果說在整個1990年代，盡管也有“炒房地產”的說法，也有海南及其他一些地方出現房地產泡沫的現象，而且在泡沫破滅后還引發了嚴重社會后果，但總體來說，那時的房地產是以普通人的現實需求為基礎的。事實是，那時的購房者基本是無房戶或住房過于狹小者，人們買了新的房子就住進去，住房的空置率相對較低。但在最近這三、四年里，情況漸漸發生了變化：越來越多的購房者不是以居住為目標，而是以投資為目標。據2004年年中的資料，上海樓市中投資型買家比例占到了20%-30%，而且這一比例還在上升。在上海中心城區，每平方米樓價上萬元的住房50%以上是外省或境外購房者的投資性購房；本地置業者中，也有很多購房者的目的是出于投資。因此很多上海市民抱怨說，上海已經不再是上海人的上海了。也即這時的房子已經越來越脫離居所的含義，而成為一件被炒作的物品。
如果在補課階段的獨特景觀是，你可以看到周邊的人不斷搬到新居，而在從最近三、四年開始的新階段中，你卻很少見到周邊的人喬遷新居，但房子價格卻扶搖直上。人們談論最多的，不再是誰遷入新居，而是房子的價格又上升了多少。于是，房價的迅猛上漲，就成為這一時期最為引人注目的新聞。在補課階段，由于北京大機關集中形成的集團購買力，北京的房價曾位列全國第一，但在炒風漸起之后，上海很快居上。2004年3月上海平均房價達到5118元，首次超過北京成為全國之最，其后一直作為領頭羊，帶領中國房價迅速攀升。
對于不斷攀升的房價，人們總是用“有需求”來論證其合理性。即有人買就是有需求，賣得出去價格就是合理。其實，需求有真實與虛假之分，并非只要有人買就意味著有真正的需求。
發生在17世紀荷蘭的郁金香狂熱，就是一個很好的例子。郁金香本是荷蘭一種極為普通的花卉。在17世紀時，郁金香成為人們炒作的對象。于是，一些投機商開始大量囤積郁金香球莖，并大肆炒作。郁金香球莖的價格開始猛漲，價格越高，購買者越多。在此背景下，歐洲各國投機商云集荷蘭，加入了這一投機狂潮。據悉，在1636年，以往表面上看起來不值一錢的1枝郁金香，竟然達到了與一輛馬車、幾匹馬等值的地步。1637年，一種叫“Switser”的郁金香球莖價格在一個月里上漲了485%！一年時間里，郁金香總漲幅高達5900%。如果僅僅從是否有需求，是否有人買，是否賣得出去的標準來衡量，這時荷蘭郁金香的價格也是合理的。但我們都知道，這是一種病態的瘋狂，炒作掀起的狂熱并不代表真正的需求。其后的結果可想而知，當人們對郁金香真正的價值產生懷疑時，狂熱結束了。很快，郁金香球莖的價格跌到了1棵普通洋蔥的水平，無數人一夜之間從富翁變成了窮光蛋。
當然，房子與郁金香無法簡單相提并論，但其中的邏輯與道理是一樣的。因此我們需要分析，炒作是如何可能發生的，其社會的后果又是什么。
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