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文／陳冠中
南京市溫泉留園新推的“以房換養”實質上就是住房產權反向抵押貸款的一個變種。溫泉留園或許正是因為對這一險種知之甚少，所以成為“第一個吃螃蟹的人”
最近，南京一家老年公寓打出了“給我你的房子，我替你養老送終”的旗號。隨著社
會的進步和觀念的更新，都市里的老年人入住老年公寓養老，或寄居在敬老院已經成為常事，但以“以房換養”這種形式出現還是第一次。
這家率先“吃螃蟹”的老年公寓是南京湯山的溫泉留園老年公寓，據其負責人劉小艷介紹，擁有南京市明晰對應的產權房60平方米以上，年滿60歲以上的孤殘老人，自愿將其房產抵押，經公證后入住老年公寓，終身免交一切費用，而房產權將在被養老人逝世后歸養老院所有。
中央財經大學保險系主任郝演蘇教授表示，溫泉留園新推的這一舉措實質上就是住房產權反向抵押貸款的一個變種。反向抵押貸款是指老年人通過抵押自己的房產，每月從銀行獲得一筆錢，用于補貼生活費或其他重大支出，這一產品早已盛行于歐美，但在國內還鮮為人知，這一產品目前在國內還是空白。究其原因，恐怕與保險公司的“冷處理”不無關系。反向抵押貸款是一個跨銀行、跨保險的金融理財類產品，對保險公司的精算要求非常高，具體操作難度使國內保險公司對這一產品望而卻步。
郝演蘇認為，現在關鍵的問題是如何更好地保障老年人的生活，我國房產的使用年限僅為70年，房產因此成為一種特別的財產，怎樣更好地制定價格以防范風險是一個迫切的問題。他認為，國家應該出臺具體的政策進行規范。
現在，溫泉留園推出了保險公司尚不敢輕易嘗試的“以房換養”，又會遇到怎樣的情況？據悉，這一口號剛一打出，就在南京引起了軒然大波，不少市民認為，現在南京市區60平方米以上的房子少說也值三四十萬元，溫泉留園這樣做無非是為了賺老人的錢。對此，劉小艷表示其實這么做也要承擔一定的風險。因為現在的醫療費用普遍很高，根據協議無論老人得什么病、花多少錢，都要負責給他看，所以這方面的開銷將會很大。
該業務剛推出，就已經有兩位南京市區的老人找上門來，目前正在洽談中。這種個體行為人與經營單位之間“以房換養”的養老模式，無疑是養老市場化的有益嘗試，能夠使這類老人有安度晚年的物質和法律保障。但同時，也有法律方面的專家指出，產權人在簽訂協議時要對養老機構的資信、履行合同的能力有全面的了解，因為一旦經營單位破產，老人的生存保障就會形成一個真空地帶。
對于由溫泉留園而不是保險公司率先推出反向抵押貸款，郝演蘇表示，在國家沒有任何規定出臺的情況下，保險公司還不敢輕易嘗試，而溫泉留園或許正是因為對這一險種知之甚少，所以成為“第一個吃螃蟹的人”。對于其中可能存在的風險，他認為在于房產產權轉讓的合法性，也就是溫泉留園最終能否順利得到產權。
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