|
近日，一款名為“聯信·寶利”的信托計劃引來了眾多房地產商的高度關注。由福建聯華國際信托投資有限公司推出的這款信托盡管規模僅有8000萬元(期限為18個月)，但卻號稱國內首個與“房地產信托基金REITS”接軌的房地產信托產品。公司有關負責人認為，如果該信托產品能成功推廣，將解決大大緩解房地產公司的資金困境。
在面臨央行提高房貸首付、超額準備金率下調的重壓下，這個消息可謂是房地產公
司的一針強心劑。
資金緊缺
房地產商的資金難題由來已久。
2003年6月份，央行出臺121號文件以來，房地產商的資金鏈條日益緊繃。
今年3月17日，央行的房貸新政策出臺后，房產開發商叫苦不迭，“該政策是10年來中國出臺的對房地產業最嚴厲的政策”，堵了地產公司的融資通道。
相關統計顯示，房地產企業的開發項目的資金來源大致來源于三塊：自有資金、貸款、銷售款。而銷售房款中大部分是客戶的消費信貸。
房地產優惠利率的取消意味著買房者的成本提升，從而影響到其對貸款買房的積極性，對于當前的地產商來說，無疑是一個利空。“房地產業銀根緊縮，使得一些開發商陷入資金鏈斷裂的危機。”某人士評論認為。
信托救市？
“每逢到政策困境，房地產商都會找信托公司來救市。”一位業內人士分析。
事實上，房地產信托“井噴式”的行情已經持續了近一年半時間。到2004年底，房地產信托規模高達119億元，占當年信托總量的三分之一強。
2004年10月繼一系列規章制度出臺后，中國銀監會就《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法》征求意見。
該辦法最大的突破就是取消了原來信托集合資金計劃只能募集200份的限制，從而為信托業進入房地產融資領域開辟了空間。著名金融信托專家、重慶國投總裁助理孫飛認為，信托公司據此可以為房地產公司提供較大額度的資金，“信托不僅僅是過橋資金，它還可以為房地產提供全程性的金融服務”。“從我國投融資市場的發展特別是當前房地產融資的方向和趨勢看，信托將會成為國內房地產金融創新的主流模式，并在相當長的一段時期內以信托加銀行的方式來體現。”孫飛認為。
一位專業人士認為，目前利用房地產信托來為房地產商融資渠道主要有兩條：一條是在國內發行準公募的信托計劃；另一條就是從國外引資，以信托作為通道投入房地產項目中。
基金成主流
業內專家預測，盡管今年房地產信托將延續去年強勁增長的勢頭，但是推動房地產信托規模增長的主要因素是信托將由融資型向投資型的轉變。“房地產投資基金將成為2005年的關鍵詞”，該專家認為。
目前的房地產信托多是做短平快的過橋融資。信托公司通過股權信托的方式對項目公司進行增資，使其自有資金達到商業銀行融資標準，并以此資金直接用于項目的開發，保證工程順利開工并獲得銀行后續貸款支持，等項目完成后，房地產公司再根據協議溢價回購股權。
該專家認為，該類型的信托盡管操作性比較強，但信托公司介入房地產開發的先期投資，風險相對較大，如果沒有事先和銀行達成協議，對項目的進程將難以把握。尤其是投資者所持有的信托憑證缺乏流動性，一旦發生風險就難以迅速退出。而與此相對，房地產投資基金在這個方面具有強大優勢。
在這方面，福建聯華信托發售的“聯信·寶利”信托計劃具有代表性。該信托被業內稱作“準房地產信托基金”。
一位行業資深人士認為，在產業投資基金法缺位的情況下，面對房地產商強烈的資金需求，以信托法為依據操作產業投資基金的時機已然成熟。信托公司應該抓住機會迅速完成從房地產信托到規范化、規模化的房地產投資基金的轉型。
| 
