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我國個人住房貸款始于新世紀之初，經過幾年的快速發展，住房貸款余額已達2.6萬億元，增量占比遠遠高于其他貸款，但隨著時間的推移和最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》從2005年1月1日起的施行。按照國際經驗個人住房貸款在3年—8年后將進入違約高峰期，一些商業銀行的不良率正在上升，其風險日漸顯現，主要表現在以下幾個方面：
一是政策性風險。最高人民法院新出臺的《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，自2005年1月1日起開始施行，該司法解釋規定，對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。同時規定，對于超過被執行人及其所撫養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所撫養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。該司法解釋，未能嚴格保護債權人——銀行的權利，這可能影響到一部分債務人的還款意向，甚至可能會導致一些債務人產生不良企圖，利用新司法解釋給債務人帶來的保護權益，借故逃避還款義務。早在新的司法解釋出臺前，各商業銀行的按揭貸款基本上都以第一套住房作抵押，這樣的抵押實際上在執行中已經失去作用，一旦借款人失去還款能力，貸款就將形成風險。
二是流動性風險。對于銀行來說，個人住房信貸的快速增長和比率的迅速提高，可能會帶來流動性風險。具體表現就是銀行資產結構中的中長期貸款比重過高，根據國際經驗，個人住房貸款比重接近或達到18%—20%時，商業銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。在我國，房地產貸款余額從1998年末的3106億元上升到目前的2.6萬億元左右，占全部人民幣貸款總額的14.7%。對于一些資產規模較小、資產種類較為單一的部分城市商業銀行來說，實際上已經開始面臨到流動性問題。
三是房地產商轉移的融資風險。房地產行業是一個典型的資金密集型的行業，其對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業。在房地產銀行融資構成中，基于房地產開發貸款與個人住房貸款的不同風險收益特性，考慮到房地產開發貸款的風險程度相對較高，因而以中國人民銀行121號文件對房地產開發貸款提出了更高的監管要求。與此形成對照的是，個人住房貸款在消費信貸中的比重正在增大，因為個人住房貸款通常是商業銀行積極拓展的業務領域，有的還享有利率的優惠。因而個人住房貸款可能成為房地產企業積極以合規或者不合規的方式爭取的融資渠道，使得房地產融資的風險向個人住房貸款中轉移。
當前房地產融資中的一些“假按揭”貸款就是一個代表性的現象，通過假按揭實例發現，部分貸款有比較明顯的特征：借款人多為開發商內部職工和相關人；所購房屋以金額較大的商業用房為主，房價虛高；開發商出具虛假首付款收據，首期付款實際不到位；貸款一般由開發商代為償還。由于該類借款人采取虛假手段惡意逃債，隱蔽性強，一旦出現風險，清收難度非常大。四是個人的信用風險。目前的個人信息管理狀況，使得商業銀行很難進行準確的風險判斷。
從信用風險的角度來看，一方面，個人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。值得指出的是，個人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續20年—30年左右，在這段時間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發生，往往就可能轉換為銀行的貸款風險。考慮到當前個人住房貸款的申請者主要是當前收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領階層，這種中長期內的風險尤其值得關注。
而中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使得貸款者承擔了相當大比率的利率風險，這使得貸款者在利率上升周期中出現貸款違約的可能性加大。五是貸款中的操作風險。從操作風險的角度看，由于缺乏必要的相關法律約束，再加上各大商業銀行之間激烈的競爭，銀行的房貸部門有時為了擴大其業務范圍，競相降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。在操作過程中，沒有嚴格的抵押住房登記制度，貸款的前臺、中臺與后臺沒有進行責任上的嚴格區分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關。從當前的情況看，目前各商業銀行在同一城市經辦個人房地產信貸業務網點偏多，在授權不嚴格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經營網點同時申請小額住房貸款，一旦貸款人無力償還，抵押物往往很難處置，資產無法分割，也沒有相應的法律保障拍賣、折價程序的順利實施。
面對個人住房違約高峰的到來，我們絕不能因噎廢食，需要采取積極措施，加以遏制和防范。
首先，針對新的司法解釋，盡快出臺對策。新的司法解釋已經于今年1月1日開始實施，隨著時間的推移，會被越來越多的人了解，這會為那些有不良意圖的人提供機會，勢必要造成違約客戶的增多，因此，我們必須嚴把貸前調查關，對借款人第一還款能力調查一定要真實、可靠，并且月還款額與收入比不得超過50%；對個體從業人員購買第一套自住小戶型，應該嚴加限制，或者增加一些附加條件，比如降低貸款成數，提高首付款比例，縮短還款年限，或者提供工作穩定、誠信度高的第三人作為保證人等；充分采用輔助擔保方式，來提高銀行債權安全受償的幾率。繼續與開發商合作，要求其存入的保證金，在辦完抵押手續后，對貸款戶的擔保，盡可能再延長一段時間，或者考慮與擔保公司合作的方式，來最大限度地降低或化解銀行的貸款風險。
其次，要對購房的真實用途和還款來源進行認真的調查落實。信貸員應在貸前調查階段，落實借款人真實的購房意圖，是自用還是出租，必須載入調查報告，對購房用于出租，且以出租收入作為主要還款來源的，應適當降低貸款成數，提高貸款的附加條件。
第三，對客戶進行科學分類，認真查實借款人資信情況的真實性，從源頭上規避風險。公務員、教師、醫生應作為銀行的優良客戶，給予重點支持。對個體從業人員和收入不穩定的客戶群體，應區別所從事行業及經營情況，實行不同的貸款標準。借款人提供的資信證明與其職業收入水平明顯不符的，要深入調查和核實，多渠道、多方面地了解其真實收入情況。對職業及收入不穩定且超出其實際消費能力的，一定要從嚴控制。
第四，嚴把貸款調查審查關。要強化貸前調查環節，對有風險跡象的借款人應當面征詢，上門查訪，在對借款人的個人素質、實際收入、財產情況、負債和償債等信用狀況進行調查、分析和評估的基礎上，嚴格按照操作規程，認真簽訂和審查貸款合同，牢牢控制住風險點。
第五，強化貸后管理。要密切關注借款人還款情況，對出現風險的，要及時采取有效措施進行處置。一是對重點客戶和重點項目，要經常進行深入的分析和了解，及時掌握信息，把握主動權；二是對進入抵押期的客戶，要及時與開發商協商，在房產證發到客戶手中之時，與客戶一起到房管局辦理抵押手續；三是對違約次數較多的客戶，列清名單，分解給信貸人員，實施重點監控。
文/王乃璽
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