房貸利率提升 房產(chǎn)投機(jī)者依然樂觀

　　在去年限制房地產(chǎn)發(fā)展的種種調(diào)控手段收效甚微后，央行沒有任何預(yù)兆地提高了房貸利率。但是，投機(jī)者依然“樂觀”，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為政策過于“溫和

　　國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào) 記者 張雪湄報(bào)道 3月18日，在杭州做生意的王曉慶(化名)接到朋友發(fā)來(lái)的短信：“貸款利率調(diào)高了，你在上海的房子抓緊賣吧。”同一天，王曉慶也在網(wǎng)上獲知了中國(guó)人民銀行調(diào)整貸款利率的決定：從3月17日起，將個(gè)人住房貸款利率比目前執(zhí)行的5.3 1%再提高至少20個(gè)基點(diǎn)。此外，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。

　　盡管這次調(diào)整有點(diǎn)突然，事先并無(wú)信號(hào)，但是并未給投資房地產(chǎn)的王曉慶造成多大困擾。“我投資房子都是短期行為，一兩年就賣掉，利率上升基本不會(huì)影響什么。”王曉慶對(duì)《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》記者說(shuō)。

　　投機(jī)者：只是13萬(wàn)和15萬(wàn)的差別

　　王曉慶投機(jī)上海房產(chǎn)從2003年開始。“那時(shí)候鬧‘非典’，上海房子賣不動(dòng)，很便宜。我當(dāng)時(shí)有點(diǎn)投機(jī)的心態(tài)，就買了一套。”他說(shuō)。

　　“你看當(dāng)時(shí)杭州的房?jī)r(jià)都漲得很厲害，上海人口密度那么大，房子沒有賣不出去的道理。”王曉慶給《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》記者出示了一組數(shù)據(jù)：上海全市占地0.6萬(wàn)平方公里，人口1457萬(wàn)，而北京占地1.68萬(wàn)平方公里，人口1240萬(wàn)。正是這樣的數(shù)據(jù)支撐了住了杭州的王曉慶投機(jī)上海房產(chǎn)的信心。他認(rèn)為，以上海的人口密度，房子肯定會(huì)升值，不愁賣。

　　王曉慶貸款在松江區(qū)買的140平米的房子，從買房到交房用了7個(gè)月，在此期間，這套房子每平米就漲了1500元。而賣房的時(shí)候，有四五個(gè)客戶搶著要。

　　首次投機(jī)成功的王曉慶馬上又貸款在松江區(qū)買了兩套房子，為了易于出手，兩套房子都選擇了面積稍小的90平米。房子要今年5月份才拿到鑰匙，而按照市價(jià)計(jì)算，王曉慶還未交工的兩套房子每平米已經(jīng)漲了2000元。

　　王曉慶介紹，他兩套房子都是30年三十幾萬(wàn)的貸款，每個(gè)月一共要還6000多元。他大致給《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》記者計(jì)算了一下。利率上調(diào)，他大概每月每套房子要多還180元左右。“這對(duì)我基本沒什么影響，只要每月每套房子多還的錢在500元一下，我都可以承受。”王曉慶說(shuō)。

　　他對(duì)利率上調(diào)沒有太多擔(dān)心還緣于自己買房賣房是短期行為，利率上漲造成的損失完全可以轉(zhuǎn)嫁給買家，自己負(fù)擔(dān)只是暫時(shí)的。

　　“即使貸款利率上漲，我還是會(huì)投資房產(chǎn)，只要有合適的機(jī)會(huì)，看到合適的房子，一定還會(huì)買。”王曉慶告訴記者。他所能投資的領(lǐng)域主要有三大塊：郵票、股票和房子，現(xiàn)在郵市和股市都不景氣，而上海人口密度這么大，房子前景看好，他還是選擇房產(chǎn)。

　　“一套房子賺15萬(wàn)和賺13萬(wàn)對(duì)我來(lái)說(shuō)不會(huì)有太大差別。”王曉慶說(shuō)。

　　控制需求是釜底抽薪

　　像王曉慶這種投機(jī)心態(tài)也許是央行調(diào)高房貸利率政策出臺(tái)后最不愿意看到的。近段時(shí)間，業(yè)界關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是“過熱”還是“并未過熱”的爭(zhēng)論一直在持續(xù)。而這次利率調(diào)整政策指向單一行業(yè)，業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，明顯是給房地產(chǎn)價(jià)格降溫之舉。

　　一位業(yè)內(nèi)人士分析，去年政府限制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的手段主要作用于控制投資增速方面，從土地供給和企業(yè)信貸收緊兩方面加以限制，而需求方面則基本沒有限制。去年10月份的加息對(duì)住房需求的影響也不大。此次提高首付比例和房貸利率則是從需求方面下手加以控制，可能比壓縮供給的影響更大。

　　“如果買房子的人少了，對(duì)房地產(chǎn)公司而言，可以說(shuō)是釜底抽薪。”這位人士認(rèn)為。

　　“產(chǎn)品價(jià)格過高，有兩種方法調(diào)節(jié)，一是增加供給，一是降低需求。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容認(rèn)為，調(diào)高房貸利率，是降低需求的一個(gè)手段。

　　“炒作與投機(jī)是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲的重要原因，要抑制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲，首當(dāng)其沖的就是要打擊國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)炒作與投機(jī)。只要投資沒暴利，成本高了，資金自然就流向別的領(lǐng)域。”易憲容告訴《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》記者，利息是調(diào)整房?jī)r(jià)的最好手段。

　　對(duì)于政策也會(huì)打壓真正有需求的購(gòu)房者的擔(dān)心，易憲容說(shuō)，雖然利率高了一些，但是如果房?jī)r(jià)回落，購(gòu)房者購(gòu)房所花的錢就少了，整體貸款額度低，利率稍高也不會(huì)有影響。而房?jī)r(jià)回落的時(shí)候，很多投機(jī)者是不敢投資的，因?yàn)槿绻�賣不出去就砸手里了。

　　打擊投機(jī)咋那么難

　　對(duì)于此次央行政策的實(shí)際作用，一些業(yè)內(nèi)人士則另有看法。華高萊斯地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理李忠認(rèn)為，此次此次房貸利率調(diào)整行為的信號(hào)作用大于本身的實(shí)際作用。其目的在于告訴市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是局部過熱的，表明了一種政府對(duì)市場(chǎng)的態(tài)度。對(duì)投資型購(gòu)房人群的作用不會(huì)很明顯。

　　主業(yè)是房地產(chǎn)咨詢的上海友道投資咨詢有限公司董事助力張景瑞也持相同看法：“央行這次的調(diào)高利率政策有點(diǎn)不溫不火，我覺得未必有實(shí)際效果。”張景瑞認(rèn)為，投機(jī)者選擇的貸款期通常都比較長(zhǎng)，而短期內(nèi)房子就拋售了，利率增加對(duì)他們不會(huì)有太多影響。

　　張景瑞介紹，上海為了平抑房?jī)r(jià)，打擊投機(jī)者，出臺(tái)了一些政策。比如今年3月1日開始執(zhí)行的房子到手一年之內(nèi)如果買賣的話，要交納5.55%的營(yíng)業(yè)稅和附加稅。但是在供需關(guān)系沒有改善的情況下，房子還是賣房市場(chǎng)，投機(jī)者直接把新增的稅轉(zhuǎn)嫁給真正買房的人了。

　　王曉慶告訴《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》，在杭州，營(yíng)業(yè)稅和附加稅全部都由買方來(lái)出，在上海，買房和賣房可能會(huì)協(xié)商，一半一半或者其他比例。但是，這部分附加費(fèi)用絕對(duì)不會(huì)由賣房全部承擔(dān)。

　　“我覺得政府還是沒有下決心，如果規(guī)定購(gòu)買第二套房子的時(shí)候首付必須50%，不需要其他政策，投機(jī)者自然就被打壓下來(lái)。”張景瑞說(shuō)。

　　而易憲容對(duì)《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》說(shuō)，平抑房?jī)r(jià)，確實(shí)是需要通過這種方式調(diào)整的，但是調(diào)整需要一個(gè)過程，需要時(shí)間。

　　有關(guān)專家則認(rèn)為，央行此次政策雖然溫和，但是如果調(diào)控沒有起色，不排除再出重拳的可能。