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自去年以來，央行對房地產(chǎn)借貸一再收緊，銀行貸款難度越來越高，而房地產(chǎn)業(yè)貸款的需求卻有增無減，民間資本也有如困獸一般，在急切地尋找出路。借貸的沖突迫切需要尋找一個新的突破口。3月11日，國內(nèi)首個準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金———“聯(lián)信寶利”正式面世，反響之熱烈超乎想象，銷售首日預(yù)約數(shù)就超過了3000萬元！
準(zhǔn)房產(chǎn)基金火爆上市
據(jù)該產(chǎn)品的發(fā)行公司福建聯(lián)華國際信托投資有限公司(以下簡稱聯(lián)華信托)有關(guān)負責(zé)人介紹，“3月11日銷售首日，就吸引了眾多投資者，原計劃針對普通投資者的6000萬元的份額，一天的預(yù)約數(shù)就突破了3000萬元，占了一半之多。”
據(jù)了解，該產(chǎn)品之所以受到投資者如此的追捧，與其獨特的產(chǎn)品設(shè)計和產(chǎn)品定位密不可分，而“國內(nèi)首只準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金”的名號，更是為其贏來了不少投資者。
與其他信托產(chǎn)品針對某個項目發(fā)行信托募資相比，聯(lián)信寶利并不指定用途，即先募集資金，然后在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)前景看好的地區(qū)投資房地產(chǎn)行業(yè)；聯(lián)信寶利采取了在預(yù)期的5.3%的收益以外增加浮動收益的措施，十分類似基金的分紅；此外，該產(chǎn)品還設(shè)計了受益人大會制度，加強了投資人的知情權(quán)以及對信托機構(gòu)的約束能力，這已十分類似基金公司的“基金份額持有人大會制度”；與以往發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品一般只發(fā)一期不同，聯(lián)信寶利分多期持續(xù)推出，首期預(yù)計募集8000萬元，其中6000萬元針對普通投資者，2000萬元針對機構(gòu)投資者。
相對銀行儲蓄，信托的收益率要高出不少，但風(fēng)險也相對較高。為了降低風(fēng)險，聯(lián)華信托邀請了建行福建分行作為托管銀行，負責(zé)監(jiān)督該項基金的使用、普華永道會計事務(wù)所負責(zé)審計工作、戴德梁行提供項目的可行性咨詢。
政策松動的信號
一只小小的準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金引起了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的高度重視。據(jù)聯(lián)華信托負責(zé)人介紹，自透露出該信托基金的發(fā)行計劃后，國內(nèi)媒體對此關(guān)注度非常高，采訪預(yù)約接連不斷。大家似乎都嗅到了這只準(zhǔn)基金背后政策的松動。
全橙地產(chǎn)增值服務(wù)(中國)有限公司首席合伙人朱凌波認為，聯(lián)信寶利的發(fā)行意味著專業(yè)基金的政策已經(jīng)開始松動，既然準(zhǔn)基金出現(xiàn)了，那么真正的基金就不遠了。據(jù)其分析，首先市場需要多元化的融資渠道，在商業(yè)銀行越來越苛刻的貸款條款面前，迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)迫切需要尋找新的融資渠道，雖然政策上不允許，但實際操作中，私募、類信托、房產(chǎn)期權(quán)交易、產(chǎn)權(quán)回購等方式都在或明或暗地操作著，這個潮流必須面對，并加以引導(dǎo)；第二，2006年中國銀行業(yè)必須全面開放，屆時，國外銀行的進入必將帶來大量成熟的金融衍生品，如果國內(nèi)銀行還不趁現(xiàn)在的時間加緊練兵的話，將會慘敗的。因此，朱凌波預(yù)測，專業(yè)基金法一定會在年內(nèi)頒布，聯(lián)信寶利的發(fā)行就是一個信號。
而2004年10月，銀監(jiān)會出臺的《房地產(chǎn)信托管理辦法(征求意見稿)》中提出，在一定的條件下，特定的信托公司可以發(fā)行“不受份數(shù)限制的房地產(chǎn)信托”，業(yè)內(nèi)人士認為，這是監(jiān)管部門為有中國特色房地產(chǎn)基金的誕生打下的基礎(chǔ)。
正式基金指日可待
雖然從產(chǎn)品的設(shè)計、架構(gòu)、運作上都非常接近于專業(yè)房地產(chǎn)基金，但遺憾的是，聯(lián)信寶利至今無法掙脫“信托”的韁繩，200份的發(fā)行限額和不許異地發(fā)售的禁令，使它有些龍游淺溪的無奈。而突破200份，就意味著投資門檻的降低，就意味著現(xiàn)在25萬元的簽約門檻可以降到普通老百姓也能買得起，就意味著更類似契約型封閉式基金。
上個世紀(jì)60年代，美國出臺《房地產(chǎn)投資信托基金法》時，與目前中國面臨的問題非常相似，一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資有一些困難，特別是向銀行借貸方面有各種各樣的限制。另一方面，當(dāng)時美國普通投資者欲分享地產(chǎn)業(yè)的利潤，大多只能投資于住宅市場，沒有集合投資的合法渠道。而從1960年美國出現(xiàn)首只房地產(chǎn)信托基金，迄今已有300多項該基金，市值達3000多億美元。而全世界也有18個國家或地區(qū)出臺了相關(guān)法規(guī)。
聯(lián)合信托對未來基金法的出臺很有信心，與此同時，國內(nèi)其他信托公司也在積極準(zhǔn)備。大家的目標(biāo)就是一個：發(fā)行真正的房地產(chǎn)信托基金。(魯歡)
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