每經(jīng)記者 張敏 葉書利 發(fā)自北京

　　曾經(jīng)創(chuàng)下北京最貴住宅紀錄的“霞公府”項目的開發(fā)商，其24%的股權(quán)將被新華人壽保險股份有限公司(以下簡稱新華人壽)掛牌出讓。

　　近日，新華人壽保險股份有限公司在北京金融資產(chǎn)交易所、北京產(chǎn)權(quán)交易所、上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，以21.5億元掛牌出讓其持有的北京紫金世紀置業(yè) 有限責任公司 (以下簡稱紫金世紀)24%的股權(quán)。有業(yè)內(nèi)人士認為，該掛牌價偏低。一位參與交易的知情人士透露：“根據(jù)監(jiān)管層要求，新華人壽需要將房地產(chǎn)業(yè)務剝離，為上 市掃清最后的障礙。”

　　如果該筆交易順利達成，這將是今年房地產(chǎn)市場的第81宗并購案，這一規(guī)模已接近去年全年84宗的數(shù)量。

　　或為上市鋪路

　　根據(jù)掛牌信息，紫金世紀成立于2005年6月22日，注冊資本25億元。現(xiàn)有三個股東，持股比例為：北京飯店持股51%，豐盛世紀置業(yè)有限公司持股25%，新華人壽持股24%。

　　2010年，紫金世紀賬面總資產(chǎn)33.8976億元，總負債8.92億元，凈資產(chǎn)24.97億元。據(jù)評估機構(gòu)的評估，紫金世紀評估值為89.54億元，24%的股權(quán)對應價值為21.5億元。

　　據(jù)悉，該筆股權(quán)分為兩個標的、各12%股權(quán)。

　　對于此次新華人壽轉(zhuǎn)讓股權(quán)的原因，一位參與交易的知情人士透露：“新華人壽在此時剝離該部分資產(chǎn)是迫于無奈，目前新華人壽A+H股的IPO計劃進入關鍵時期，上市計劃已經(jīng)得到保監(jiān)會的審批通過，根據(jù)監(jiān)管層要求，新華人壽需要將房地產(chǎn)業(yè)務剝離，為上市掃清最后的障礙。”

　　據(jù)悉，股權(quán)的交割必須在本月30日之前完成。

　　去年9月，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，為險資進軍房地產(chǎn)放開閘門，但文件同時規(guī)定，險資不得投資設立房地產(chǎn)開發(fā)公司，不得投資 未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項目公司除外)，不得以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)，并要求已投資設立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應當限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，在9月2日舉行的項目專場推介會上，已有多位投資人到場，主要為房地產(chǎn)公司和有意向投資房地產(chǎn)的機構(gòu)。但截至記者發(fā)稿時，該宗交易尚未有最新進展。

　　掛牌價被指偏低

　　北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉認為，新華人壽21.5億元的掛牌價偏低。

　　資料顯示，紫金世紀目前的評估值為89.54億元。此外，該公司旗下的霞公府目前還有52套公寓住宅待售，總可售面積為24490平方米，按照 已經(jīng)銷售的價格計算，可售住宅總金額達24.2億元。即使粗略地將凈資產(chǎn)與可售資產(chǎn)加起來，資產(chǎn)達113.74億元，24%的資產(chǎn)價值為27.2976億 元。

　　張大偉認為，造成新華人壽偏低價轉(zhuǎn)讓股權(quán)的原因在于，一方面，新華人壽剝離房地產(chǎn)業(yè)務的心比較急，另一方面，緣于樓市調(diào)控之下，被轉(zhuǎn)讓的標的公 司紫金世紀旗下霞公府的銷售難度加大，變現(xiàn)能力較弱。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，自去年8月14日開盤以來已近一年，但霞公府推出的74套公 寓，僅銷售22套，簽約率僅三成。成交均價為98881元/平方米，也低于此前的掛牌價格。而“京15條”出臺加強版限購令后，作為高端樓盤的霞公府的銷 售難度更大，變現(xiàn)能力更弱了。

　　房企并購將愈演愈烈

　　事實上，即便按照21.5億元的評估價格成交，這也不是今年以來最大規(guī)模的交易。這宗交易之所以為人矚目，主要原因在于紫金世紀旗下?lián)碛斜本┰��?jīng)的最高單價項目——霞公府。

　　據(jù)悉，紫金世紀是北京飯店二期擴建工程的項目公司。該項目位于地段極其優(yōu)越的王府井(41.45,-0.54,-1.29%)地區(qū)，建設規(guī)模約為27.48萬平方米，業(yè)態(tài)包括公寓、酒店式公寓和商業(yè)地產(chǎn)，“霞公府”便屬于其公寓部分。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息，該項目于去年8月14日取得預售許可證，預售范圍包括74套公寓和1046套地下公寓，其中，公寓的擬售價格為10.86萬元/平方米。

　　官方公布的數(shù)據(jù)還顯示，在2010年第三季度商品住宅成交均價中，“霞公府”以10.791萬元/平方米的價格位居榜首，隨后又長期占據(jù)榜首位置。但隨著“釣魚臺7號院”今年推出單價30萬元的房源，才搶下了價格榜的“頭把交椅”。

　　為促成該筆交易，北金所常務副總裁王乃祥還強調(diào)，允許受讓方分期支付交易價款，也可由多家機構(gòu)聯(lián)合受讓。

　　如果該筆交易順利達成，這將是今年房地產(chǎn)市場的第81宗并購案，這一規(guī)模已接近去年全年84宗的數(shù)量。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，房地產(chǎn)市場并購案件已經(jīng)高達80宗，交易金額突破228.7億元，均創(chuàng)造了歷史新高。其中，交易金額已遠超過去年全年165.25億的規(guī)模。

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，房企并購案例也在逐月增多。其中，8月份發(fā)生的規(guī)模房企股權(quán)變動高達18起，累計交易總價值高達53.3億，創(chuàng)下 2008年以來的月度最高交易記錄。此外，在8月的房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例中，還包括6家央企的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，這被認為是央企退出房地產(chǎn)市場的必經(jīng)步驟。

　　北京中原的分析認為，隨著樓市限購范圍的不斷擴大，調(diào)控政策力度持續(xù)趨緊，未來房企并購的趨勢很可能繼續(xù)加強。