中國平安計劃用保險資金投資北京一處不動產項目，交易總金額在40億-45億元之間，這將會提升中國平安資產的含金量。

　　中國平安從來都是快槍手，尤其是在投資渠道的開拓上。近日，一位接近保監會的人士對記者透露，它已經向保監會上報購買北京一處不動產項目，交易總金額在40億-45億元之間，投資資金為保險資金而非以往的自有資金，目前保監會尚未批復，但這極有可能成為中國平安用險資投資商業地產的第一例。

　　副董事長兼副首席執行官孫建一在網上投資者交流會上表示，對于未來5年，會加大對商業地產的投入。早在險資投資不動產未開閘前，中國平安就借助平安信托曲線進入商業地產，收獲頗豐。

　　截至今年6月底，中國平安投資于房地產的資金累計有67.93億元，投資性房地產租金收入為2.4億元。這只是中國平安在房地產上的顯性投資。平安信托董事長童愷表示，上半年，在房地產方面的投資規模達204億元，預計年底能做到260億元的規模。

　　一方面中國平安以自用名義購買大地產項目或者土地，平安置業主要作為項目的具體實施方，而平安信托則作為融資平臺進行募資，資金來源包括自有資金和第三方資金。另一方面，集團或者以增資擴股的形式，擴大平安信托股本，與第三方進行合作，或者通過對平安置業提供擔保貸款，為其房地產投資業務提供充足的資金。

　　一位資深保險分析師對記者表示，平安信托的稅后利潤相當于其管理資產總額的0.5%-1%，而房地產類的信托產品則能帶來高達2%的費率，這為公司帶來了可觀的利潤。目前通過信托平臺所投資的商業地產(用自有資金投資的部分)，如果用險資進行置換，則意味著上市公司的資產增值和對股東層面的投資收益率的提升。但由于平安信托并沒有披露具體項目的資金結構，具體的數字尚無法確定。

　　目前一二線城市甲級寫字樓租售比高于保險公司投資資產年收益率。2009年中國保險公司的投資收益率水平平均為8%，而歷史平均水平為5%-6%。而中國大部分一二線城市優質寫字樓的租金收益率在6%左右，最高達到11%。因此相對于十年期國債3.9%和二十年期國債4.2%的收益，商業地產的租金回報顯然具有吸引力。除穩定的租金回報之外，剔除通脹之后一線城市商業地產市價每年以穩定的幅度增長。根據世邦魏理仕的統計，自2006年至2009年末，剔除通脹之后，上海、北京和廣州三個一線城市甲級寫字樓售價累計漲幅均超過25%，而深圳甲級寫字樓售價在這四年間累計漲幅超過60%。

　　謀定而后動，知止而有得。在收益誘惑的同時，中國平安選擇項目也有自己的邏輯。雖然相比于商業住宅開發，商業地產所承受的系統性風險較小，但童愷認為一般房地產投資失敗不是因為資產價格下跌，而是因為投資者杠桿率太高、流動性出了問題需要斬倉。“因為房地產是周期性很強的行業，只要守得住，就不會有太差的結果。”

　　是否投資一個商業地產項目，平安信托看兩個數據：租金和出租率。相異于很多投資者可能主要靠資產升值獲得回報，平安則要求，如果物業投資整體回報率在10%的話，租金回報必須占到6%，資產升值只占4%。據了解，平安信托在非資本市場投資事業部下專門成立了物業投資部，并組建了20多人的專業管理團隊。

　　隨著保監會放開地產投資的渠道，參與到商業地產市場攪動的保險資金將會越來越多。

　　戴德梁行此前發布報告稱，按照保監會公布的保險總資產的10%計算，國內險資約有4500億元的可投資規模。現階段，大規模成交的情況還沒有出現，是因為目前各大保險公司還處于組建團隊、初步接觸的前期準備階段，預計明年將會掀起市場的大宗交易。

　　戴德梁行認為，目前京滬兩地的商業地產交易量每年總共約300億元，其他城市約100億元，總量大概400多億元，4500億元的總量以目前速度要十年才能消化。在商業地產之外，險資也會尋找其他出口，如養老地產和廉租房開發，但這還有待監管部門的進一步確認和規范。（作者：徐怡丹）