葉國(guó)靖

　　一直在內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)上空盤旋的保險(xiǎn)資金并未因樓市調(diào)控止步。

　　一代理行相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》透露，太平洋保險(xiǎn)(集團(tuán))股份有限公司(601601.SH，下稱“太平洋保險(xiǎn)”)正在洽購(gòu)位于上海長(zhǎng)樂(lè)路近常熟路的知名寫字樓“世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)”。

　　“這個(gè)樓是在洽談買賣，最早它是李嘉誠(chéng)旗下的物業(yè)。”一家在世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)辦公的境外知名房地產(chǎn)基金中國(guó)區(qū)高層亦證實(shí)，交易雙方已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，買家與賣家可能以“離岸方式”進(jìn)行。

　　所謂的“離岸方式”，又稱“外外交易”，交易雙方(收購(gòu)方和被收購(gòu)方)均是注冊(cè)于境外的公司，進(jìn)行曲線收購(gòu)，以回避限外令等政策。

　　總部設(shè)在上海的太平洋保險(xiǎn)2007年12月在上海證交所上市，2009年12月在香港聯(lián)交所上市。對(duì)于此次交易，太平洋保險(xiǎn)未置評(píng)。

　　曾是李嘉誠(chéng)旗下物業(yè)

　　據(jù)悉，世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)總樓面面積超過(guò)9.8萬(wàn)平方米，目前處于接近滿租的狀態(tài)。據(jù)第一太平戴維斯市場(chǎng)研究及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：今年10月，上海甲級(jí)寫字樓的平均租金達(dá)到人民幣6.7元/平方米/天(30.51美元/平方米/月)。截至第四季度末，租金同比增長(zhǎng)有望達(dá)到2.0%。

　　對(duì)于此次洽購(gòu)的具體價(jià)格，上述兩位消息人士沒(méi)有透露。不過(guò)，參照兩年之前的交易價(jià)格，此次買賣應(yīng)當(dāng)是一個(gè)天價(jià)數(shù)字。

　　一組可以參考的公開(kāi)數(shù)據(jù)是：2008年5月，李嘉誠(chéng)旗下香港上市公司和記港陸 (00715.HK)宣布，將世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)以44.38億元人民幣售給有境外背景的亞太置地有限公司。和記港陸于2005年10月從同屬李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè) (00001.HK)及和記黃埔 (00016.HK)手中以約19.65億港元的價(jià)格購(gòu)得。這意味著，當(dāng)時(shí)，世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)在不足3年內(nèi)，價(jià)格已翻番。

　　假如此次交易順利達(dá)成，它有可能成為2010年內(nèi)地最大金額的寫字樓交易項(xiàng)目。

　　在以自用名義購(gòu)入投資性物業(yè)的道路上，太平洋保險(xiǎn)早已經(jīng)起步。2009年，太平洋保險(xiǎn)以近22億元的價(jià)格收購(gòu)了位于北京金融街的豐盛大廈(即北豐C2大廈)。以大廈約7.1萬(wàn)平方米的建筑面積算，收購(gòu)單價(jià)約3萬(wàn)元/平方米。

　　兇猛險(xiǎn)資“曲線救國(guó)”

　　一直以來(lái)，是否允許保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，爭(zhēng)議頗多。目前，保險(xiǎn)資金主要以股權(quán)或自用物業(yè)的方式曲線介入房地產(chǎn)業(yè)。9月5日，保監(jiān)會(huì)公布了兩個(gè)暫行辦法，即《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》，至此，險(xiǎn)資投資渠道基本全面放開(kāi)，保險(xiǎn)資金可涉足基金、股票、基建、無(wú)擔(dān)保債券、不動(dòng)產(chǎn)、非上市股權(quán)等諸多領(lǐng)域。其中，保險(xiǎn)公司對(duì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)出濃厚的興趣。

　　第一太平戴維斯中國(guó)投資部聯(lián)席負(fù)責(zé)人、中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事劉德?lián)P此前接受記者采訪時(shí)表示，去年上海大宗房地產(chǎn)交易總金額達(dá)到42億美元。賣方多是境外機(jī)構(gòu)，而接盤者基本上是內(nèi)地企業(yè)，即使有少數(shù)買家的身份是非內(nèi)地公司，但也多是港臺(tái)企業(yè)。他預(yù)計(jì)，隨著內(nèi)地保險(xiǎn)公司被允許投資房地產(chǎn)，2010年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上“內(nèi)進(jìn)外退”的現(xiàn)象會(huì)進(jìn)一步增多。

　　事實(shí)上，中國(guó)人壽、泰康人壽、中國(guó)平安(02318.HK，601318.SH)等在內(nèi)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)早已潛伏，以直接或間接方式購(gòu)入地皮或辦公樓。

　　雖然監(jiān)管層尚未全面開(kāi)閘保險(xiǎn)資金直接投資房地產(chǎn)業(yè)，但是，目前公開(kāi)的這種“自用+租賃”的模式，可以理解為“曲線”投資房地產(chǎn)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄稱，從相關(guān)信息來(lái)看，保險(xiǎn)公司通過(guò)變通方式曲線投資房地產(chǎn)已經(jīng)比較明顯。這些保險(xiǎn)公司購(gòu)買的樓宇面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其自身的使用需求，并將部分樓層通過(guò)對(duì)外租賃收取不菲的租金。中國(guó)平安、太平洋保險(xiǎn)等都在努力構(gòu)建新的地產(chǎn)資產(chǎn)管理版圖。