作者：葉楓 楊麗萍

　　政策"瓶頸"似乎并沒有阻止保險資金投資房地產領域的步伐。

　　日前,記者獲悉,一些保險公司在暗自直接購買商業地產,更有甚者,他們之中已有開始圖謀設立房地產投資基金,準備正式介入地產金融領域。

　　直接購買

　　直接購買物業則是保險資金投資房地產所邁出的第一步。

　　一家在香港注冊的投資公司負責人告訴記者,目前投資基金投資國內房地產項目多數有較高的收益率要求和套現要求,這對商業地產的投資門檻提出了較高要求。"保險公司收了保費要投資,它對投資的要求更多是現金流的要求,它要求的回報跟私募股權基金回報的要求是不一樣的,風險和回報都更低。"這位投資公司負責人表示,投資公司業界也一直關注保險資金對房地產領域的動向,

　　截至記者截稿前,一家在北京市建國門附近開發一個商業地產項目的房地產

　　而有數據也證實了保險資金介入房地產領域的事實。

　　據搜房網寫字樓交易中心提供數據,從2006年的市場交易情況來看,泰康保險股份有限公司分別購買了37913平方米的金融街F2B和65096平方米的北京國際中心1號樓,共計14億元。而北京國際中心2號樓也被國內一家保險公司購買。搜房寫字樓網提供的數據顯示,諸多保險公司都已購買了物業,累計近20萬平方米。

　　"這些物業遠遠超過了其辦公需求,主要是他們的投資需求。泰康選擇物業的過程中,我們也向其推薦了很多優質項目,包括北京國際中心。同時,我們也在替中國人壽在市場中尋找優質的物業。工作是為他們做前期的資產評估。" Corenet Global全球跨國企業房地產經理人協會中國區副會長盧志華介紹。

　　"國內的幾個大型保險公司均與我們有過接觸,他們表示將會購買商用物業作為投資產品。"國際知名顧問行戴德梁行的投資部董事曹念國日前向媒體宣布。而此前,他們已為這些保險公司提供了詳實的物業清單。

　　曲線路徑

　　房地產投資基金則是保險資金介入房地產的曲線路徑。

　　"保險公司注重的是保險資金的長期穩定回報,最關注現金流。"上述物業顧問公司負責人表示,這些保險公司的初步考慮計劃可能是,通過設立幾只投資基金,在國內外收購一些好的商業地產項目,然后在海內外實現上市。

　　而文章開頭所提到的國際著名物業顧問公司負責人則向本報記者進一步表示,這幾家保險公司中有一家保險公司打算成立4只房地產投資基金。

　　這不僅使人聯想到目前市場上盛傳的"3月份將放行房地產投資基金"的說法。同時,有消息稱天津濱海新區已上報國務院有關REITIS試點的方案。種種跡象表明,國內REITIS政策的出臺步伐已經加快,而這一政策出臺后,會不會給保險公司進入商業地產投資領域帶來便利呢?

　　"產業基金法出臺后,保險公司或可通過信托途徑進入商業地產領域。"中國人民大學金融學院一位專家表示,2007年將是金融領域改革向縱深發展的一年,不排除進一步拓寬保險資金投資領域的可能。在政策面略有松動的情況下,可能有保險公司先行探路。

　　但是介于政策瓶頸的因素,各方都否定了此種說法。

　　"我們目前沒有這個項目。"1月16日,中國人壽

　　"目前不允許保險資金投資房地產市場,也不允許保險資金以你說的那種形式進入商業地產投資領域。"1月16日,中國保監會資金運用監管部主任孫建勇在接受記者采訪時明確表示:保險資金不允許投資房地產領域。

　　"目前,沒有確切消息證明有保險公司在這樣做,但是在市場容許的條件下,監管機構可能會默認保險公司試水。"一位保險業內人士說,保險資金該如何去投資,對中國來說也是在摸索中,這種情況下,允許個別公司先行試點不失是個好辦法。