一份重慶人大代表的議案：房屋倒按揭養(yǎng)老

　　見習記者 張友 重慶報道

　　困擾政府和老百姓的養(yǎng)老保險問題或將有新的解決之道。

　　近日召開的2006年重慶市人大會議上，重慶市人大代表、重慶海特財務公司合伙人孫健議案交了《以市場方式和金融手段解決社會老齡化問題的挑戰(zhàn)的議案》(下稱“議案”)，

引發(fā)強烈反響。

　　目前這紙議案案已到達重慶市財政局。財政局辦公室主任周俊勇說：“該議案有一定的合理性，正在研究落實。”

　　所謂倒按揭，就是將自己的房產(chǎn)抵押給一個獨立養(yǎng)老金融品牌機構，該機構對業(yè)主房產(chǎn)進行估值后，將估值進行折算成養(yǎng)老金標準，按時發(fā)放，一直到業(yè)主去世為止。

　　倒按揭是一個“舶來品”，在國外已經(jīng)有20多年的歷史，美國特別發(fā)達，現(xiàn)在已經(jīng)形成了一種趨勢。南京和上海曾經(jīng)做過小范圍的試點。

　　有媒體此前報道南京湯山“溫泉留園”是國內(nèi)首個公開推出倒按揭舉措的樓盤，其具體措施為：老人將房產(chǎn)抵押給銀行，可免費入住養(yǎng)老院，身故后房產(chǎn)歸養(yǎng)老院所有。

　　就在孫健議案交議案后，發(fā)改委、勞動社會保障部、

　　操作模式

　　“先建立一個獨立的養(yǎng)老中介機構，就是住房養(yǎng)老財務證券化合作組織(下稱‘合作組織’)。合作組織的啟動資金有5000萬到1個億就可以了，通過資產(chǎn)的證券化，該組織的資金會有一個循環(huán)性和杠桿性。” 孫健說。

　　“啟動時希望政府幫助，因為畢竟是個新事物，人們可能一下很難接受。政府從個人所得稅中拿出一部分直接或者間接資助養(yǎng)老保險事業(yè)，比如購買證券化后的資產(chǎn)。”

　　孫設想，合作組織將養(yǎng)老者提供的各類流動性較好的房產(chǎn)納入資產(chǎn)池，設計成流動性較好的住房養(yǎng)老證券，向愿意持有的銀行、保險、基金管理人或普通投資者銷售，獲得現(xiàn)金，按一定的比例在有關部門的監(jiān)督下支付養(yǎng)老金和進行市場化操作以贏利，通過贏利來覆蓋風險。

　　合作組織的贏利來源有兩部分，一是房產(chǎn)升值。“一些地段好的房產(chǎn)還會升值的。”孫健說。

　　另一部分是資金的投資回報。“資金的使用比例會是2：8，也就是說把80%的資金用于支付養(yǎng)老金，20%用于投資，比如購買國債、股票什么的。利用手中的資金再去進行下一輪的證券化，從而達到一個良性循環(huán)。”孫健介紹。

　　孫認為，由于投資回收時間長，將面臨系列風險，控制風險的關鍵在于以產(chǎn)權清晰的私人機構進行專業(yè)化的金融和專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)操作，并確保每年得到注冊會計師的審計。

　　“試點期間主要針對高端客戶，比如房產(chǎn)價值在100萬左右的，重慶能達到這個要求，且有這個需求的有1000戶左右，也就是10億的市場。比如據(jù)我們調(diào)查，龍湖公司的購房者中有20%是離退人員，市場非常大。” 孫設想。

　　并非坦途

　　重慶大學金融系主任蒲勇健認為，“倒按揭應該有大公司，比如銀行或者保險公司的參與。銀行在資金的技術上比較有優(yōu)勢，而保險公司在保險的相關技術上有所長。”

　　這是倒按揭本身的風險所決定的。蒲勇健分析，倒按揭風險仍然比較大，只有在保險業(yè)的介入下，分散貸款回收風險，方式才能被金融機構接受；國家強力推動、銀行與保險公司合作，效果才比較好。

　　然而，銀行對此并不積極。資料顯示，四大銀行都還沒有推出該業(yè)務。

　　建設銀行重慶分行個人業(yè)務部的一位負責人透露，3年前他們曾研究過倒按揭，但最終放棄。“操作有很大的困難，面臨很多問題，比如客戶的思維等。中國是一個傳統(tǒng)國家，后輩可能難接受，而倒按揭涉及所有權的轉移，沒有客戶后輩的同意，所有權將很難轉移。

　　另外，究竟利率怎樣確定是個難點。公司靠未來出賣房產(chǎn)來獲得利潤，在這期間，即使利率發(fā)生不利于公司的變化，公司也不可能減少給客戶的生活費，這最終可能導致虧損。