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保險消費(fèi)者權(quán)益網(wǎng)公勸函字第(1)號
各曾銷售過《個人抵押貸款房屋保險》產(chǎn)品的財產(chǎn)保險公司：
房貸險自問世以來爭議不斷，我個人認(rèn)為《個人抵押貸款房屋保險》條款存在明顯的顯失公平和與現(xiàn)行法律、法規(guī)相悖之處，本著維護(hù)保險消費(fèi)者的合法權(quán)益及促進(jìn)保險業(yè)健康
、持續(xù)發(fā)展的目的和同保險業(yè)共同商榷的態(tài)度，特發(fā)表如下建議，供參考。
一、《個人抵押貸款房屋保險》的費(fèi)率顯失公平。
保險產(chǎn)品的費(fèi)率即保險產(chǎn)品的價格的制定必須有經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和精算學(xué)的基礎(chǔ)。這是制定公平合理的保險費(fèi)率的基礎(chǔ)。
目前，在貸款購房過程中，《個人抵押貸款房屋保險》已被《個人貸款抵押房屋綜合保險》保險所替代。《個人貸款抵押房屋綜合保險》中的財產(chǎn)損失險的保險金額(一般是借款額)低于商品房的銷售價格；而保險責(zé)任又大于《個人抵押貸款房屋保險》中的保險責(zé)任范圍(如：財產(chǎn)部分損失累計賠償金額是保險金額的兩倍)。《個人貸款抵押房屋綜合保險》中財產(chǎn)損失險十年期的費(fèi)率是0.01%。而同樣是十年期的《個人抵押貸款房屋保險》的費(fèi)率卻是0.06%，是現(xiàn)行條款費(fèi)率的六倍，而保險標(biāo)的物-----房屋本身的風(fēng)險并沒有質(zhì)的不同。如果說《個人貸款抵押房屋綜合保險》中財產(chǎn)損失險十年期的費(fèi)率0.01%是有精算學(xué)依據(jù)的、科學(xué)的、公平的費(fèi)率的話，那么，《個人抵押貸款房屋保險》的費(fèi)率0.06%則是顯失公平的費(fèi)率。
二、以房屋的銷售價格作為《個人抵押貸款房屋保險》的保險金額顯然是沒有依據(jù)的。
房屋的銷售價格一般包括三部分，1、土地取的成本，2、建筑及配套成本，3、開發(fā)商的利潤和稅金，而每一部分又大概占房屋銷售價格的三分之一。
《保險法》第四十條二款明確規(guī)定：保險金額不得超過保險價值；超過保險價值的，超過的部分無效。
作為保險標(biāo)得的房屋，其保險價值中并不包括土地取得的成本和開發(fā)商的利潤和稅金，所以以商品房的銷售價格作為保險金額顯然是不適當(dāng)?shù)摹⒁彩遣还降摹?/p>
綜上所述，各銷售《個人抵押貸款房屋保險》的保險公司，應(yīng)該本著最大誠信、公平合理、實(shí)事求是的原則；本著切實(shí)維護(hù)保險消費(fèi)者合法權(quán)益及維護(hù)保險行業(yè)的行業(yè)信譽(yù)的原則，“召回”已銷售的《個人抵押貸款房屋保險》產(chǎn)品，并參照外省、市(如上海市)的做法，將原《個人抵押貸款房屋保險》條款自動擴(kuò)展成《個人貸款抵押房屋綜合保險》。
此致
黑龍江高盛律師事務(wù)所
律師 李濱
2004年07月28日
注：背景介紹
李濱 黑龍江高盛律師事務(wù)所 房地產(chǎn)、保險專業(yè)律師。
首先在2001年02月通過《新晚報》從法律的角度對《個人抵押貸款房屋保險》(俗稱房貸險)提出質(zhì)疑，并建議從分散和化解銀行貸款風(fēng)險的和保護(hù)保險消費(fèi)者合法利益的角度出發(fā)，購房者真正應(yīng)該購買的保險應(yīng)該是保證保險。
此后，《南方周末》、《經(jīng)濟(jì)日報》、《中國青年報》、《法制日報》、《中國消費(fèi)者報》等等媒體紛紛發(fā)表署名文章對該險種提出質(zhì)疑。
2001年底，上海保險業(yè)公會制定出類似現(xiàn)在我省購房者購買的《個人貸款抵押房屋綜合保險》新的房貸險險種，該險種除了原來的房貸險以外，還增加了還貸保證保險，并宣布新房貸險對原老房貸險的保險消費(fèi)者同樣適用，即條款自動擴(kuò)展。保險業(yè)首次對已售保單進(jìn)行了“召回”。
我省在2003年年初，房貸險開始“變臉”，由《個人貸款抵押房屋綜合保險》替代了《個人抵押貸款房屋保險》，但是，是否同樣對老房貸險的購房者也將條款自動擴(kuò)展，我省保險業(yè)至今并沒有明確的態(tài)度。
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