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住房反向抵押貸款就是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值折損情況及借款人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計(jì)算，將其房屋的價(jià)值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現(xiàn)金的同時(shí)，將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世后，
相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房產(chǎn)的升值部分。即“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年(月)金”。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，如同金融機(jī)構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房，所以在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。
住房反向抵押貸款最早源于荷蘭，當(dāng)時(shí)是為了解決住房問題而提出的一種措施。住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國，已有15年的歷史。上世紀(jì)80年代，美國因?yàn)槌霈F(xiàn)了大量的“房子富翁，現(xiàn)金窮人”，于是住房反向抵押貸款應(yīng)運(yùn)而生，并逐漸成為許多老年住房所有者的絕佳金融產(chǎn)品。美國的住房反向抵押貸款一般允許年紀(jì)在62歲以上的老年人申請(qǐng)將房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，具體金額視申請(qǐng)人的年齡、利率水平、所選擇的貸款方案的種類、房產(chǎn)的價(jià)值等情況而定，而且這筆現(xiàn)金是免稅的。
預(yù)計(jì)到本世紀(jì)中葉，我國60歲以上的老年人將達(dá)到4.4億，到那時(shí)候，社會(huì)保障體系將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。實(shí)行住房反向抵押貸款，可以有力地保障老年人的晚年生活，使得他們?cè)诓毁u掉房子的同時(shí)，擁有一筆固定收入用于維持和改善生活。同時(shí)，由于房子仍然屬于借款人所有，他可以繼續(xù)享有房子增值帶來的收益，可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候選擇出售和其他處置方式，獲得更高的收益。
普通的房屋抵押貸款，通常是借款人用所購的房產(chǎn)作抵押，從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借出一筆錢，然后按月分期償還。但這要求借款人具有相應(yīng)的收入及還款能力，借款人通常年紀(jì)輕而且收入高。能否提前兌現(xiàn)房子的價(jià)值，使老人在不喪失房屋所有權(quán)的前提下提前獲得房屋的變現(xiàn)資金呢？住房反向抵押貸款正是解決這一問題的有效途徑和辦法。住房反向抵押貸款可以解放兩代人，不但可以增加老年人的養(yǎng)老收入和可變現(xiàn)資產(chǎn)，也刺激了年輕人對(duì)房地產(chǎn)的投資。這既使得贍養(yǎng)老人有了社會(huì)保障，減輕了國家在社會(huì)保障方面的壓力，也促進(jìn)了銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)拓展。
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