開拓房產(chǎn)險(xiǎn)學(xué)學(xué)拿來主義

　　一般發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)種基本涵括了房屋保險(xiǎn)等十幾種險(xiǎn)種，但我國的房地產(chǎn)保險(xiǎn)品種單一，發(fā)展現(xiàn)狀也不盡如人意

　　不少消費(fèi)者認(rèn)為住房作為一種不動(dòng)產(chǎn)丟失的風(fēng)險(xiǎn)很小，且銀行是受益者，不應(yīng)由消費(fèi)者來支付保費(fèi)，購房者也沒有投保的必要

　　一些歐洲國家，例如荷蘭，實(shí)行住房貸款利息和人壽保險(xiǎn)收入免征稅政策

　　保險(xiǎn)公司應(yīng)多角度拓展房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，全方位開發(fā)與發(fā)展新險(xiǎn)種

　　文/駱峰

　　認(rèn)清我國房地產(chǎn)險(xiǎn)的不足

　　房地產(chǎn)保險(xiǎn)是以房屋及其有關(guān)利益或責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。就其性質(zhì)而言，它屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的范疇。房地產(chǎn)保險(xiǎn)可以保證居民在不動(dòng)產(chǎn)遭受自然災(zāi)害或意外事故等風(fēng)險(xiǎn)而導(dǎo)致實(shí)質(zhì)性的損失時(shí)，獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；房地產(chǎn)保險(xiǎn)也可化解房產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)的一級(jí)二級(jí)市場的生產(chǎn)、交易活動(dòng)；另外，房地產(chǎn)保險(xiǎn)還可以起到信用增級(jí)的功能，即提高被保險(xiǎn)人的信用程度。

　　然而，我國的房地產(chǎn)保險(xiǎn)發(fā)展的現(xiàn)況卻不盡如人意，房地產(chǎn)保險(xiǎn)品種單一，目前房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場上基本上以抵押住房保險(xiǎn)為主，該險(xiǎn)種是購房者按照貸款銀行的要求向保險(xiǎn)公司投保的一種保險(xiǎn)，抵押的不動(dòng)產(chǎn)在火災(zāi)等自然或意外事故中所遭受的保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)的損失由保險(xiǎn)公司賠付，本質(zhì)上是由購房者承擔(dān)貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　不少消費(fèi)者認(rèn)為住房作為一種不動(dòng)產(chǎn)丟失的風(fēng)險(xiǎn)很小，且銀行是受益者，不應(yīng)由消費(fèi)者來支付保費(fèi)，購房者也沒有投保的必要。因此，公眾對(duì)這種單一品種的房地產(chǎn)保險(xiǎn)反應(yīng)冷淡，從而嚴(yán)重地制約對(duì)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需求。另外，目前推出的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任范圍狹窄且保費(fèi)厘定過高，加上法律環(huán)境不完善等因素，致使我國的房地產(chǎn)保險(xiǎn)并未真正發(fā)揮出其應(yīng)有的作用。

　　借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn)

　　房地產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)種覆蓋面較廣。一般發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)種基本涵括了房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、抵押貸款保險(xiǎn)、委托保險(xiǎn)、從業(yè)人員人身保險(xiǎn)、交易保險(xiǎn)等十幾種險(xiǎn)種，而且在險(xiǎn)種的開發(fā)和設(shè)計(jì)上迎合了廣大投保人的利益需要。因此房地產(chǎn)保險(xiǎn)關(guān)系到投保人的切身利益，普通民眾對(duì)房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需求旺盛，從而進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場的繁榮發(fā)展。

　　依托國家信用建立完善的住宅抵押貸款保險(xiǎn)體系。以美國為例，一方面，聯(lián)邦住宅管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)積極為廣大借款人提供擔(dān)保，實(shí)現(xiàn)了信用升級(jí)，進(jìn)而有力地增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的貸款信心；其次，由專門從事住宅金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的公司聯(lián)邦儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)公司同時(shí)為金融機(jī)構(gòu)提供存款保險(xiǎn)，保證居民儲(chǔ)蓄的安全，有力吸引了資金向住宅抵押市場流動(dòng)，保證了資金的來源。另一方面，私人住宅抵押保險(xiǎn)公司在政府政策和法律保證下已發(fā)展成為美國住宅抵押貸款保險(xiǎn)體系中的重要組成部分。

　　房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場上的金融創(chuàng)新：一些歐洲國家，例如荷蘭，實(shí)行住房貸款利息和人壽保險(xiǎn)收入免征稅政策。一般住房抵押貸款是借款人從銀行獲得貸款的同時(shí)，將住房抵押給銀行，然后在按揭期間依照合同向銀行支付約定金額，直至取得不動(dòng)產(chǎn)的完全產(chǎn)權(quán)。

　　在荷蘭，五分之四以上的住房抵押貸款是采取住房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合的辦法，借款人將貸款利息按期還給銀行，不償還貸款本金，但要購買一份與按揭期限相同、本金數(shù)額相等的人壽保險(xiǎn)，借款人按月付給銀行貸款利息，同時(shí)將本金交給保險(xiǎn)公司。按揭到期的同時(shí)借款人所購買的人壽保險(xiǎn)也正好支付完全部保費(fèi)。保險(xiǎn)公司一次將本金還給銀行。此項(xiàng)創(chuàng)新大大擴(kuò)展了保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)空間。這種將“住房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合”的思路是利用保險(xiǎn)長期資金的增值優(yōu)勢(shì)，將抵押貸款的還款分解操作。

　　如何拓展我國市場

　　借鑒國外房地產(chǎn)保險(xiǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國的實(shí)際，積極拓展與住房相關(guān)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，構(gòu)造和完善我國的房地產(chǎn)保險(xiǎn)體系。

　　保險(xiǎn)公司應(yīng)多角度拓展房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，全方位開發(fā)與發(fā)展新險(xiǎn)種。首先可考慮不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量保險(xiǎn)，由房地產(chǎn)開發(fā)商向保險(xiǎn)公司投保質(zhì)量險(xiǎn)，當(dāng)商品房在保險(xiǎn)責(zé)任規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，可直接由保險(xiǎn)公司向購房者承擔(dān)賠償責(zé)任，該險(xiǎn)種既提高開發(fā)商的信譽(yù)又確保了購房者的利益。

　　與不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)量保險(xiǎn)相呼應(yīng)，我們也可發(fā)展建筑工程險(xiǎn)。由承建單位在承接了開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目后向保險(xiǎn)公司投保工程險(xiǎn)，由保險(xiǎn)公司對(duì)在建工程因自然災(zāi)害、意外事故等不可抗力導(dǎo)致在建房地產(chǎn)滅失或損毀所受損失承擔(dān)賠償責(zé)任。另外，我們還可以考慮開發(fā)房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是以房屋及其附屬設(shè)備為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，為房屋所有者和使用者提供保險(xiǎn)保障,承擔(dān)保險(xiǎn)期內(nèi)發(fā)生的意外災(zāi)害造成的房屋損失賠償。

　　中央政府應(yīng)憑藉國家信用著手建立住宅抵押貸款保險(xiǎn)的類似于美國的FHA、VA的機(jī)構(gòu)，專職對(duì)指定的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住宅抵押貸款提供保險(xiǎn)。住宅抵押市場的高道德風(fēng)險(xiǎn)以及逆向選擇行為導(dǎo)致私營保險(xiǎn)市場失靈，因此，政府必須盡快成立專門的住宅抵押保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，對(duì)于指定機(jī)構(gòu)的貸款的安全性給予擔(dān)保。

　　開發(fā)新的金融工具

　　住房貸款壽險(xiǎn)是保險(xiǎn)公司向按揭購房者提供的一種人壽保險(xiǎn)，是為了防止按揭業(yè)主由于不可抗力喪失還款能力而遭受損失的防范措施，因此貸款銀行也一般要求借款購房者投保。按揭購房者在辦理借款手續(xù)的同時(shí)即可辦理該項(xiàng)人壽保險(xiǎn)。按揭購房者在借款時(shí)向保險(xiǎn)公司繳納一定數(shù)額的保費(fèi)，保險(xiǎn)公司作償還貸款的保證，銀行就相應(yīng)地給予購房者貸款。這種保險(xiǎn)的保額一般每年遞減，以與借款人的貸款本金余額相稱。

　　另外一種選擇是定額定期保險(xiǎn)，該險(xiǎn)種的保金額維持不變，如果保險(xiǎn)金額超出未償還的貸款，其超出部分返還持保人。由于貸款的償還有了十足的保證,銀行就在利息和借款期限等方面給借款人以一定的優(yōu)惠。在貸款期限內(nèi),如果借款人因發(fā)生意外情況不能如期償還貸款，則由保證人償還貸款或由承保人賠付銀行的貸款損失。

　　在購買住房抵押貸款保證保險(xiǎn)時(shí)，由投保人一次性將一筆金額低于貸款額的保證金交由保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司向貸款銀行作償還貸款的保證，按揭業(yè)主人獲得貸款。當(dāng)貸款全部還清時(shí)，這筆保證金再全額退還投保人。當(dāng)按揭業(yè)主人死亡或完全喪失工作能力時(shí)，由保險(xiǎn)公司為其償還全部剩余貸款，并將這筆保證金收歸保險(xiǎn)公司，使按揭業(yè)主人或其家屬能保留住房的使用權(quán)；當(dāng)按揭業(yè)主暫時(shí)喪失還款能力時(shí)，保險(xiǎn)公司在約定時(shí)期內(nèi)，支付其每月的應(yīng)還款項(xiàng)，但在貸款付清后，在返還保證金時(shí)，保險(xiǎn)公司則根據(jù)實(shí)際情況從其保證金額中按比例扣除相應(yīng)金額。這種保險(xiǎn)工具既免除了借款人因經(jīng)濟(jì)拮據(jù)喪失住房的危險(xiǎn)，又滿足了銀行降低風(fēng)險(xiǎn)的要求，并進(jìn)一步提高了借貸資產(chǎn)的質(zhì)量。

　　建立完善相關(guān)配套措施。積極創(chuàng)造符合房地產(chǎn)保險(xiǎn)發(fā)展的法律環(huán)境，盡快制定相關(guān)法律法規(guī)。市場經(jīng)濟(jì)必須依靠法制的健全，完善的法律條文是維持經(jīng)濟(jì)活動(dòng)正常進(jìn)行的保證，也是處理各種經(jīng)濟(jì)糾紛、規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為的依據(jù)。

　　目前發(fā)達(dá)國家都建立與房地產(chǎn)保險(xiǎn)配套的法律法規(guī)。我國在深入開展房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，《房地產(chǎn)保險(xiǎn)法》也應(yīng)加緊制訂、頒布和實(shí)施，從而使房地產(chǎn)保險(xiǎn)有章可循、有法可依，在法制的軌道上規(guī)范運(yùn)作。同時(shí)不斷地完善抵押制度、規(guī)范抵押合同,包括抵押物的評(píng)估、抵押物的設(shè)定、抵押物的處置和抵押物收益的分配,這樣可以通過抵押物的處置盡可能地減少政策性保險(xiǎn)的運(yùn)作成本和保全銀行債權(quán)人的利益。

　　(作者單位：復(fù)旦大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心)