按揭買房是否提前還貸

　  文/楊 寧

　　本期人物:李太太,33歲,本科,身體健康,目前為全職家庭主婦;丈夫36歲,大企業(yè)部門副總,本科,年收入15萬,工作穩(wěn)定,健康;兒子4歲上幼兒園.

　　李太太只有基本養(yǎng)老及醫(yī)療保險,丈夫

　　有基本養(yǎng)老及醫(yī)療保險,補充養(yǎng)老保險,汽車全險,兒子無保險但兒子醫(yī)療費能由丈夫單位報銷80%.

　　　現(xiàn)住市區(qū)已購公房64平方米兩居,已購商品房首付18萬,貸款59萬20年期.每月房貸支出4000余元,今年底新房裝修及入住約花費20萬元,舊房出租月收入1500元.��

　　規(guī)劃摘要

　　問題1:剩余資金用于提前還貸好還是做其他投資?

　　答:我們要了解銀行是如何計算按揭利息的,我們每月從銀行接到的賬單金額是一樣的.但實際上,在開頭的時候我們大部分所支付的是銀行利息,只有一小部分為本金,隨本金的逐步還清,利息所占的份額才會逐步降低,所以本金還得越多累計支付利息就越少.

　　問題2:房貸提前還多少呢?

　　答:現(xiàn)在房屋貸款59萬元,20年期,假設(shè)房貸利率穩(wěn)定在6%,每月需還貸4202元(20年總共支付利息418458.83元).扣除新房裝修及入住費用20萬元來計算,先還9萬元是比較合理的,只貸50萬元,那么每月只需還貸3560.94元(20年總共支付利息為354626.13元)可少付63824.70元利息,提前還貸可行.剩余的錢作為家庭應(yīng)急資金.

　　問題3:如何儲備養(yǎng)老金和大學(xué)教育費用?

　　答:以目前日常生活每月開支約3000元計算,24年后丈夫退休每月需要6098元(以3%年通脹率計),到60歲時就需有1275224元的養(yǎng)老金(以平均預(yù)計壽命85歲,6%的年投資回報率扣除3%的年通脹率來計).兒子還有14年上大學(xué),屆時全部費用約10萬-15萬元教育金.

　　這里應(yīng)注重的是,投資時間和復(fù)利的影響,假設(shè)現(xiàn)在開始每月投資2000元,年回報率6%,那么20年后將會達到140萬元,但如果到46歲才開始投資的話,那么其資產(chǎn)將只有524609元,因此越早投資回報也越高.

　　問題4:如何進行投資調(diào)整?

　　答:把現(xiàn)有的30000元股票及股票基金作為教育基金,如果平均年回報為6%,14年后可達到67827元.離15萬元還差82173元,每月再投入578元,就可達到目標(biāo)了.

　　每月固定投資2000元,如年6%回報,可在60歲退休時達到140萬.這樣一來每月須固定投資2578元在養(yǎng)老和教育基金上.由于貸款提前還貸9萬元后每月可少付641元,再加上舊房出租月入1500元,這樣額外負擔(dān)不重.

　　如何得到年6%以上的回報?投資回報率和風(fēng)險系數(shù)是成正比的.投資基金為一種較理想產(chǎn)品.

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　　�牐犑杖�(元) 支出(元)

　　�牐牴べY 保險費 3000

　　�牐犇杲K獎 教育費 20000

　　�牐�債券利息 其他 84000

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　　�牐犠C券買賣差價

　　�牐牶嫌� 150000 合計 100000

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　　�牐犑杖�12000

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　　�牐牱课葜С鲞�貸4000

　　�牐犚率迟M、交通費、

　　�牐犪t(yī)療費和其他

　　�牐牴仓С�3000

　　�牐牶嫌� 7000

　　�牐牸彝ベY產(chǎn)負債表

　　�牐� 資 產(chǎn)(元)

　　�牐牞F(xiàn)金及活期存款 12000

　　�牐狀A(yù)付保險費 0

　　�牐牰ㄆ诖婵� 320000

　　�牐爞�券 0

　　�牐爞�券基金 0

　　�牐牴善奔肮善被�金 30000

　　�牐犉�車及家電 200000

　　�牐牱康禺a(chǎn)投資 0

　　�牐犠杂梅康禺a(chǎn) 舊房值 250000

　　�牐犘路恳迅犊� 180000

　　�牐犢Y產(chǎn)總計 990000

　　�牐犡� 債(元)

　　�牐犘庞每ㄙJ款余額 0

　　�牐犗�費貸款余額 0

　　�牐犉�車貸款余額 0

　　�牐牱课葙J款余額 590000

　　�牐犡搨�總計590000