文/梁爽

　　以房養(yǎng)老產(chǎn)品存在三大固有風(fēng)險：老年人“長壽化”、銀行利率提升、不動產(chǎn)貶值。這使得日本許多保險公司及銀行對以房養(yǎng)老產(chǎn)品沒有多大興趣。直到今天，日本最大的金融集團之一“三菱東京”還處于策劃階段。

　　日本以房養(yǎng)老產(chǎn)品的設(shè)計具有局限性。日本是自然災(zāi)害嚴重的國家，在日本人心目中，土地遠比木結(jié)構(gòu)房屋重要。因此，在日本的房產(chǎn)價值計算中，政府乃至很多金融機構(gòu)只計算土地價值。而且，一般只能以附帶土地所有權(quán)的“別墅”作為擔(dān)保物，這就意味著即便是高檔公寓也會被擋在門外(因其土地為共有)。此外，大多數(shù)金融機構(gòu)提供的商業(yè)產(chǎn)品只限定接受日本某地區(qū)的不動產(chǎn)作為擔(dān)保。

　　為了防止合同到期或老人去世后出現(xiàn)抵押權(quán)實現(xiàn)困難，日本以房養(yǎng)老產(chǎn)品大多限制老人與他人共同居住，有的只允許老人與65歲以上配偶共同居住。

　　但是，日本老年人的養(yǎng)老問題日漸突顯。2010年日本“高齡社會白皮書”中統(tǒng)計顯示：65%的日本老人對其儲蓄額不滿意，且62.8%的老人希望“一直住在原來的住房里”。同時，日本內(nèi)務(wù)省統(tǒng)計出65歲以上日本老人的住宅自有率達到了88.9%。在這樣的背景下，日本采取了許多措施推動以房養(yǎng)老產(chǎn)品的普及。

　　推進二手房“適用壽命長期化”建設(shè)。不動產(chǎn)抵押價值評估低了，老人獲得的養(yǎng)老金會減少；評估高了，金融機構(gòu)風(fēng)險會增加。為此，日本國土交通大臣確定，必須由從事不動產(chǎn)買賣以及房地產(chǎn)開發(fā)(房屋改造業(yè)者)以外的第三人機構(gòu)對二手房進行檢查和評估。同時，日本創(chuàng)設(shè)了“住宅性能標示制度”，并制定了《住宅品質(zhì)確保促進法》，要求開發(fā)商在一定年限內(nèi)完全承擔(dān)房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，不僅要對房屋結(jié)構(gòu)缺陷承擔(dān)責(zé)任，而且對屋頂、外墻等漏雨、滲水等也必須承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

　　鼓勵銀行和保險公司聯(lián)手開發(fā)產(chǎn)品。在老人健康和壽命把握方面，人壽險公司強一些，但不動產(chǎn)擔(dān)保則是財產(chǎn)險公司更勝一籌，而且，保險公司不能直接向老人放款融資。因此，日本過去的商業(yè)產(chǎn)品主要由保險公司作為中間人，最后由“銀行”向老人放貸。但銀行對于該產(chǎn)品管理除需緊盯不動產(chǎn)的價值變動以外，還必須定期把握老人的生活環(huán)境及狀況，因此，管理成本相當高。為了解決保險公司摸不著頭腦、銀行也不愿放貸的問題，日本逐漸出現(xiàn)了銀行和保險公司共同開發(fā)，乃至金融集團下各金融公司聯(lián)合開發(fā)的情況。

　　推廣“儲蓄連動型住宅抵押貸款”。日本還開發(fā)了儲蓄連動型住宅抵押貸款，在該產(chǎn)品項下，如果老人購買了銀行的“倒按揭”產(chǎn)品，則只要老人在同一家銀行擁有存款，則相同金額部分的存款利率可以和貸款利率相抵。

　　“連帶保證人”與“補充型公共保險制度”。此外，或許我們還可以吸收日本以房養(yǎng)老制度前期失敗的教訓(xùn)：允許老人和自己的子女共同居住。這對我國有重大現(xiàn)實意義，我國獨生子女家庭非常普遍，老人大多希望和自己唯一的子女共同居住。為此，我們或可在產(chǎn)品設(shè)計中，將同住的子女列為貸款的連帶保證責(zé)任人。這樣一來，如果老人去世后子女能夠償還貸款的，則不必拍賣房屋；另外一方面，子女作為老人的繼承人，意味著銀行拍賣所得款項在抵銷借貸之后的余款必須還給子女，而如果出現(xiàn)房屋抵押價值低于貸款總額時，超出部分可以視為“老人的借債”，而子女則必須對超出部分進行償還。而且，將子女作為“連帶保證人”，還可防范子女的道德風(fēng)險。

　　為避免老人最終的融資總額超過其提供的不動產(chǎn)價值帶來的金融風(fēng)險，日本也在積極研究美國的“公共保險”制度。如果出現(xiàn)老人最終的融資總額超過其提供的不動產(chǎn)價值，“公共保險”將作為補充。在美國的各種以房養(yǎng)老產(chǎn)品中，聯(lián)邦政府的房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換抵押貸款(HECM)產(chǎn)品面向低收入者，且HECM的利用率相當之高，全美很多金融機構(gòu)都提供這種產(chǎn)品，理由就是該產(chǎn)品適用FHA保險(補充型公共險)。