多家保險企業(yè)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，一批項目先后破土動工，但因調(diào)控政策走向未定，破土難“破局”

　　隨著我國老齡社會的到來，“銀發(fā)經(jīng)濟”吸引著各路資金。今年以來，太平人壽、中國人壽、泰康人壽等多家保險企業(yè)高調(diào)“加碼”養(yǎng)老地產(chǎn)，一批項目先后破土動工。

　　百舸爭流

　　今年6月，泰康人壽旗下第一家養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平區(qū)破土動工；7月，中國太平集團宣布擬投資20億元在上海周浦設立養(yǎng)老社區(qū)；8月，中國人壽透露其已取得不動產(chǎn)投資牌照，欲進軍房地產(chǎn)行業(yè)，業(yè)內(nèi)猜測，養(yǎng)老地產(chǎn)將是其“首發(fā)站”。

　　此外，去年11月，國壽(廊坊)生態(tài)健康城正式開工建設。中國人壽董事長楊超曾透露，這個項目土地超萬畝，總投資額約100億元，公司還將在海南布點養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

　　由險資主導的養(yǎng)老地產(chǎn)項目近期扎堆開工，并非偶然。全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專委會主任朱凌波認為，隨著越來越多的保險企業(yè)獲得不動產(chǎn)投資“牌照”，“百舸爭流”的局面已經(jīng)形成。

　　中央財經(jīng)大學保險學院院長郝演蘇(微博)認為，中國養(yǎng)老市場的商機巨大，受調(diào)控政策影響，險資的投資欲望被壓抑；只要政策稍見松動，必有更大的動作。

　　據(jù)國家老齡辦的數(shù)據(jù)，目前我國養(yǎng)老服務市場需求在3萬億元以上。一個潛力極大的新興產(chǎn)業(yè)正在形成。

　　涉水過河

　　對于險資投資不動產(chǎn)的準入，我國實行嚴格的牌照制。截至目前，僅有中國太保、太平人壽、泰康人壽等少數(shù)幾家保險企業(yè)獲批。

　　7月，保監(jiān)會發(fā)布了《關于保險資金投資股權和不動產(chǎn)有關問題的通知》，該新政明確指出，保險企業(yè)只能長期持有、不能出售養(yǎng)老地產(chǎn)項目，而且必須以合作的形式進行不動產(chǎn)的開發(fā)建設。

　　8月30日，北京市國土資源局傳出消息稱，從明年起養(yǎng)老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計劃。據(jù)稱會根據(jù)養(yǎng)老機構(gòu)的性質(zhì)，實施不同的土地供應方式，明確產(chǎn)權持有方式。

　　北京太陽城集團董事長朱鳳泊在微博中表示，這是“政策利好”。但業(yè)內(nèi)存疑，如果養(yǎng)老用地實行“招拍掛”制度，有可能推高地價，土地成本大幅提升，必將削弱資本的投資熱情。

　　郝演蘇認為，該項土地新政落地情況有待觀察，要被稱為“利好”，至少應該在土地出讓金減免、稅收讓利、地塊位置優(yōu)化等方面有突破。

　　雖然近期各大險企動作頻頻，但從政策層面來說，險資都在“涉水過河”。調(diào)控政策的走向未定，不少項目雖然破土動工，但言“破局”尚早。

　　市場博弈

　　保險資金投資不動產(chǎn)的限制進一步放寬，業(yè)內(nèi)估算，釋放的資金將達2.03萬億元。郝演蘇認為，能夠進入養(yǎng)老地產(chǎn)的資金上限為5000億元

　　朱凌波認為，受保險產(chǎn)品的銷售時間、給付周期等因素影響，險資傾向于長期的、安全的投資方式，對回報率的要求不高，而這與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資模式相匹配。“參照國際經(jīng)驗，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報率在4%-6%之間。

　　郝演蘇認為，商業(yè)資本做的養(yǎng)老地產(chǎn)項目都“離民生太遠”，這是投資方和政策“博弈”的關鍵因素。記者了解到，泰康人壽曾經(jīng)嘗試在廣東省落地項目，但因“惠民面太窄”而未獲得政府支持。

　　盡管政策走向仍然“摸不透”，但也難擋各路資本的熱情。除險資之外，房企開發(fā)商、民間資本、外資等多路資本也已經(jīng)多點布局。

　　朱凌波認為，從民生的角度來講，養(yǎng)老地產(chǎn)豐富了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài)，應在金融、土地、稅收等方面獲得政策支持。同時，相關政策要制度化、系統(tǒng)化。

　　新京報記者 徐進