本報記者 李軍慧 北京報道

　　躍躍欲試投資不動產的險資們終于等到了起跑的發令槍。

　　8月5日下午，保監會發布《保險資金運用管理暫行辦法》，其中明確規定險資可投資不動產，更讓人出乎意料的是，保險資金投資不動產可達10%的比例，遠高于業內5%的預測。這預示著有更多超乎市場預期的保險資金將被允許進入不動產領域。

　　而就在不動產投資開閘的前夜，中國人壽、中國平安分別以26億元、6億元在無競爭對手的情況下拿下杭州、深圳繁華路段地塊。熟悉業內情況的人都知道，很多保險公司都以自用等名義進行著不動產的投資，并借助租賃取得不菲的收益。

　　10%險資可投不動產

　　從8月5日下午保監會發布《保險資金運用管理暫行辦法》的內容來看，保險資金投資不動產的比例上限遠超預期，達到了10%。截至6月末，國內保險資產總額已達到4.52萬億元，這意味著理論上將有超過4500億元保險資金可以進入不動產領域。

　　“10%的最高限額確實高于預期，之前業內預測可能會到6%—8%，甚至一度有傳言按照保監會謹慎的一貫原則，最終確定的比例可能定在5%。”某保險公司人士介紹，“理論上有4000多億元可投資，但還要看投資不動產具體細則，明晰投資方向、投資范圍、投資模式等。只有這些具體操作出來，那時保險公司投資不動產將真正開閘。”

　　這是《保險法》實施以來，監管部門首次明確保險資金投資不動產的比例和范圍。

　　“險資投資于不動產的賬面余額，不得高于保險公司上季末總資產的10%；投資于不動產相關金融產品的賬面余額，不得高于保險公司上季末總資產的3%。兩項合計不高于保險公司上季末總資產的10%。”保監會新發布的政策如是規定。

　　監管部門再次申明，保險資金不能直接從事房地產開發建設。而根據最新的解釋，保險資金投資的不動產，是指“土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物”，具體辦法由保監會制定。

　　按照之前的披露，對于研討中的相關細則，保監會重申吳定富主席強調的“三不”原則，即不允許投資住宅類物業也就是居民住房、不允許直接投資商業房地產、不允許參與房地產開發。

　　有投資意向的保險公司多有準備，中國平安副董事長兼副首席執行官孫建一在一季度業績說明會上表示，公司目前通過信托平臺參與了一些地產項目，不僅提前儲備了不少優質項目，而且鍛煉了隊伍，為以后擴大保險資金運用后的操作打下了扎實基礎。

　　業內人士對于投資不動產期待已久，鑒于保險資金的投資渠道過于單一，致使保險資金的收益率長期在低水平徘徊，反而導致保險資金的投資風險很大。投資不動產可優化保險資金的資產負債久期匹配，平滑收益率波動，降低保險公司投資營運風險，增加長期收益。

　　數據顯示，上海投資商業地產的回報率在5%-8%，比現在保險資金4%左右的投資回報率要高。

　　“保險資產總量只有4萬多億元，投資比例用足后資金量可達到4000多億元。但其實好多保險公司已經在地產上多有配置，而且保監會還會有相關的細則把關，所以事實上保險資金進入不動產不是突然放量。”上述保險公司人士介紹，“保險公司已經以資產管理公司或自用名義配置房產，險企的投資沖動已被很大程度釋放，所以真正新進入不動產市場的資金量不會太多。”

　　兩巨頭“無競爭”拿地

　　而在《保險資金運用管理暫行辦法》正式公布的前夜。兩大保險巨頭中國人壽、中國平安雙雙成功拿地。

　　7月30日，位于深圳福田中心區南區的B116-0029地塊掛牌，建筑面積約達12.8萬平方米，起始價6.13億元。中國平安在無對手競爭的情況下以起始價獲得該地塊。地塊性質為商品房，但要求項目建成后全部限自用，并且15年內不得轉讓。

　　值得注意的是，該地塊對競買人限制條件達到苛刻程度：一是在深圳注冊的法人企業；二是要在相鄰地塊有投資1億元以上的建設項目，并以該宗地作為項目配套用地；三是要求企業自有建設資金不少于15億元。

　　該地塊旁邊為在建的平安國際金融中心，是平安集團2007年11月以16.568億元的價格獲得的一個項目，被譽為“深圳第一高樓”，用于建設中國平安集團總部。

　　自此中國平安在深圳CBD已投下22.698億元土地款，總建筑面積51萬平方米。

　　巧合的是，時隔數日，另外一家保險巨頭中國人壽同樣是在“無競爭對手”的情況下順利拿下杭州地塊。

　　8月3日下午，杭州市公共資源交易中心公開出讓3宗地，其中，杭政儲出［2010］32號地塊只有一家單位參與報價，直接成交，成交總價259772萬元，由1號競買人中國人壽保險有限公司浙江分公司競得。資料顯示，該地塊位于杭州江干區，東至民心路，南至新業路，西至錢江路，北至儲備地塊。

　　業內人士稱，該交易應為中國人壽集團或國壽投控公司委托中國人壽浙江分公司代為參與報價交易，省分公司一級并無投資權限。

　　其實保險公司購置地產建造辦公用地已經屢見不鮮。中國人壽集團和股份公司、人保、平安、泰康、太保、太平、生命人壽、中意人壽等大小保險公司，紛紛在北京金融街和CBD區，以及上海、深圳等一線城市的黃金地段，購入或自建寫字樓。

　　“此前已有不少保險公司介入不動產投資領域。”大股東為地產商的一險企人士介紹，“保險資金通常采用兩種方式‘曲線’進入，中小保險公司會以自用名義購買寫字樓進行投資，大保險公司除此之外，還可以通過集團旗下信托、資產管理公司投資于房地產。”

　　“新分支機構開設大多數會選擇購買寫字樓，而不再是租賃。同樣的前期費用，由于樓市的火爆，購買寫字樓的升值空間帶來的收益遠比租賃劃算，而且購買辦公樓作為固定資產，只需獲得公司董事會通過。”

　　自用之外，多用于出租。黃金地段的商業地產的出租給保險公司帶來可觀的收益。