承載1.5萬(wàn)億元投資壓力的保險(xiǎn)資金，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已蠢蠢欲動(dòng)：入股地產(chǎn)公司、與地產(chǎn)公司合力競(jìng)標(biāo)地塊、自購(gòu)辦公樓用于出租等花樣翻新。近日，一家名為“國(guó)壽地產(chǎn)有限公司”的企業(yè)，通過(guò)國(guó)內(nèi)幾家知名的招聘網(wǎng)站發(fā)布消息，招聘電氣工程師、建筑師等多個(gè)職位；招聘本身并沒(méi)有引起多大關(guān)注，但招聘方“國(guó)壽地產(chǎn)有限公司”的名頭卻引發(fā)了一場(chǎng)“人肉搜索”，因?yàn)檎��?dāng)央企涉足房地產(chǎn)不斷引發(fā)“地王”涌現(xiàn)被清退之時(shí)，保險(xiǎn)資金卻異軍突起進(jìn)軍地產(chǎn)。盡管《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法(草案)》以及配套的險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)細(xì)則尚未出臺(tái)，但險(xiǎn)資入主地產(chǎn)已小有規(guī)模。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近四年險(xiǎn)企購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓面積已超過(guò)120萬(wàn)平方米，總投資額約為200億元。一旦相關(guān)配套政策正式出臺(tái)，將有近2000億元險(xiǎn)資再次攪動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)。

　　央企退出帶來(lái)的機(jī)遇

　　“《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法(草案)》(以下簡(jiǎn)稱《草案》)已經(jīng)在2010年2月初上交保監(jiān)會(huì)主席辦公會(huì)議審議并原則通過(guò)，目前已上報(bào)國(guó)務(wù)院擇機(jī)發(fā)布。這一草案與去年年底的征求意見(jiàn)稿相比變動(dòng)很大。”近日，一位接近保監(jiān)會(huì)的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，《草案》總的趨勢(shì)更加謹(jǐn)慎，尤其是對(duì)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)論從數(shù)量占比還是投資方式，管理更加嚴(yán)格；其中，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比已從6%下降到5%以下。

　　險(xiǎn)資能否順利進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)備受關(guān)注。此前，保監(jiān)會(huì)主席吳定富接受記者采訪時(shí)表示，保險(xiǎn)資金不允許投資居民住房、商業(yè)房地產(chǎn)以及參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。據(jù)悉，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)將主要投資酒店、商用房租賃、自用辦公樓等。

　　不過(guò)，有地產(chǎn)分析人士指出，險(xiǎn)資與地產(chǎn)商合伙，險(xiǎn)資將有辦法繞過(guò)政策壁壘投資商業(yè)地產(chǎn)。

　　正當(dāng)眾險(xiǎn)企期盼投資新政出臺(tái)時(shí)，國(guó)資委要求78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的“號(hào)令”為險(xiǎn)企投資地產(chǎn)再度打開(kāi)了渠道。

　　3月22日，國(guó)資委網(wǎng)站公告，要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，在15個(gè)工作日內(nèi)制訂退出方案。

　　“當(dāng)78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出，很可能成為險(xiǎn)企入場(chǎng)的好時(shí)機(jī)。”有關(guān)保險(xiǎn)專家向記者表示，中國(guó)人壽、中國(guó)人保等險(xiǎn)企也屬央企，且不受?chē)?guó)資委這一清場(chǎng)令約束，未來(lái)退出央企的地產(chǎn)投資項(xiàng)目不排除會(huì)落入上述險(xiǎn)企手中。

　　但究竟如何接盤(pán)，目前尚不得而知。

　　不過(guò)有一點(diǎn)可以肯定的是，對(duì)于此番險(xiǎn)資可能出現(xiàn)接盤(pán)央企退出的房地產(chǎn)項(xiàng)目，保監(jiān)會(huì)在3月24日已經(jīng)發(fā)布了《保險(xiǎn)集團(tuán)公司管理辦法》，旨在防范保險(xiǎn)集團(tuán)公司綜合經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為集團(tuán)公司投資包括不動(dòng)產(chǎn)等非金融類產(chǎn)品設(shè)定了上限。例如，該“辦法”規(guī)定，在投資與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的非金融類企業(yè)時(shí)，投資總額不得超過(guò)集團(tuán)合并凈資產(chǎn)的10%，不得超過(guò)被投資企業(yè)實(shí)收資本的25%，不得參與該公司的經(jīng)營(yíng)。

　　記者注意到，根據(jù)保監(jiān)會(huì)此次發(fā)布的“辦法”，目前已成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東的中國(guó)人壽，將無(wú)法借國(guó)資委要求非主業(yè)央企退出地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)，進(jìn)一步增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股份。這一“辦法”的出臺(tái)也將意味著其他保險(xiǎn)集團(tuán)無(wú)法大額投資地產(chǎn)公司。

　　險(xiǎn)資該如何投資不動(dòng)產(chǎn)？對(duì)于多數(shù)險(xiǎn)企和市場(chǎng)而言仍是一個(gè)謎。據(jù)悉，近期保監(jiān)會(huì)資金運(yùn)用部又在緊急召集保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司高管閉門(mén)開(kāi)會(huì)，商討險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)等方面的關(guān)鍵細(xì)節(jié)。

　　近十年險(xiǎn)資年均收益僅4%

　　實(shí)際上險(xiǎn)資進(jìn)軍房地產(chǎn)，絕非一時(shí)興起。

　　2009年10月1日新《保險(xiǎn)法》正式施行，拓寬了保險(xiǎn)公司的投資渠道，允許險(xiǎn)資可在遵循安全性的原則下投資不動(dòng)產(chǎn)，這也被外界解釋成為險(xiǎn)資“松閘”。

　　之前出于安全性考慮，險(xiǎn)資投資范圍和額度一直有著嚴(yán)格的政策限制，70%用于銀行存款和債券，這導(dǎo)致險(xiǎn)資的收益率較低，除了2007年資本市場(chǎng)的火爆造就了保險(xiǎn)資金平均收益率高達(dá)12.17%外，近十年來(lái)險(xiǎn)資年平均收益率僅約為4%。

　　然而在城市化迅速推進(jìn)的當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是一個(gè)相對(duì)來(lái)說(shuō)低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)，根據(jù)測(cè)算中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)平均投資回報(bào)率超過(guò)10%，相對(duì)資本市場(chǎng)收益更為穩(wěn)定。

　　據(jù)了解，此次放開(kāi)后險(xiǎn)資可投向的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域主要包括購(gòu)買(mǎi)自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)四類。據(jù)保監(jiān)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2009年底，保險(xiǎn)資產(chǎn)總額為4.06萬(wàn)億元，若按照5%-6%的比例推算，未來(lái)可能有超過(guò)2000億元左右的險(xiǎn)資涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)。而這些資金最有可能進(jìn)入有著穩(wěn)定租金收入、升值潛力較高的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫(xiě)字樓物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)將成為最終受益者。

　　1.5萬(wàn)億險(xiǎn)資配置存壓力

　　“所有資本都在追逐地產(chǎn)，一方面因?yàn)樗麄儧](méi)有更好的投資標(biāo)的，另一方面，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)確確實(shí)實(shí)是存在高額利潤(rùn)的，”昨日，一位保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者坦言，險(xiǎn)資進(jìn)房地產(chǎn)的主要原因在于巨額保費(fèi)收入的增值。

　　近年來(lái)，伴隨著保險(xiǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和不斷成熟，險(xiǎn)資投資渠道也在逐漸拓寬。但是，險(xiǎn)資投資松閘的速度遠(yuǎn)趕不上保費(fèi)的增速，因此，險(xiǎn)企面臨著越來(lái)越大的資金配置壓力，需要更加多元化的投資渠道。

　　保監(jiān)會(huì)預(yù)計(jì)，今年由于新增保費(fèi)、到期再投資資金、積壓未有效運(yùn)用資金等三大因素將導(dǎo)致超過(guò)1.5萬(wàn)億元的保險(xiǎn)資金面臨較大投資壓力。

　　據(jù)悉，保險(xiǎn)資金投資行為的核心原則是資產(chǎn)負(fù)債匹配的原則，而當(dāng)前限于政策原因大量險(xiǎn)資放行的通道僅有銀行存款、國(guó)債、證券等短期投資渠道，造成資產(chǎn)負(fù)債期限的不匹配。

　　眾多保險(xiǎn)專家指出，不動(dòng)產(chǎn)正可以作為險(xiǎn)資的一種長(zhǎng)期投資方式，有助于滿足保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)期匹配。

　　險(xiǎn)企繞道投資不動(dòng)產(chǎn)

　　事實(shí)上，在險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)細(xì)則未明確乃至新《保險(xiǎn)法》正式實(shí)施之前，保險(xiǎn)資金已經(jīng)曲線進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，參與方式主要有兩種，一種是直接通過(guò)金融資本市場(chǎng)介入地產(chǎn)股，另一種是直接入股地產(chǎn)企業(yè)。截至3月19日已披露的505家滬深兩市上市公司年報(bào)中顯示，險(xiǎn)資位列前十大流通股東的上市公司有102家，與去年三季度報(bào)表相比，其中險(xiǎn)資新進(jìn)入的超過(guò)30家。根據(jù)財(cái)匯金融分析數(shù)據(jù)，去年四季度包括中國(guó)人壽、中國(guó)平安、泰康人壽、中國(guó)人保等多家大中型保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，都不約而同地選擇了房地產(chǎn)、原材料等周期性行業(yè)。

　　2009年12月，中國(guó)人壽斥資58.19億港元，認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)9.34億股新股，成為該公司第二大股東，持股比例達(dá)16.57%。今年1月，中國(guó)人壽繼續(xù)受讓中化股份所持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)4.23億股股份，持股比例由16.57%增至24.08%。因此3月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)子公司遠(yuǎn)豪置業(yè)以40.8億元奪得北京望京地區(qū)單價(jià)“地王”時(shí)，中國(guó)人壽也同時(shí)備受詬病。

　　除此之外，北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，險(xiǎn)資打著“自用”旗號(hào)購(gòu)置大面積優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的行動(dòng)一刻也沒(méi)有停止過(guò)。

　　中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心提供給記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2006年到2009年底，保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓面積已超過(guò)120萬(wàn)平方米，總投資額約為200億元，已有近10家中外資保險(xiǎn)公司涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。僅在2008年一年，保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)就累計(jì)達(dá)20萬(wàn)平方米，而且大部分集中于北京金融街區(qū)域。

　　目前，中國(guó)人壽、泰康人壽、新華保險(xiǎn)以及部分合資險(xiǎn)企等近10家公司在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市頻頻“關(guān)注”商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，只不過(guò)由于政策上的限制，險(xiǎn)資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)并未得到正式允許。

　　盡管政策尚未暢通，但險(xiǎn)企卻通過(guò)另一種方式曲線進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域。例如，中國(guó)人壽之前已對(duì)11家上市地產(chǎn)公司進(jìn)行了股權(quán)投資，其中不乏萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)這樣的地產(chǎn)股第一集團(tuán)公司。中國(guó)人壽的“影子”公司中保信開(kāi)發(fā)建設(shè)了位于北京市朝陽(yáng)區(qū)朝外大街的中國(guó)人壽大廈。2010年1月12日通過(guò)認(rèn)購(gòu)方式持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)24.08%股份，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東。

　　國(guó)壽進(jìn)軍地產(chǎn)并非個(gè)例，其他險(xiǎn)資也在積極“囤糧”。2009年4月份，中國(guó)太平洋保險(xiǎn)以近22億元的價(jià)格收購(gòu)了位于北京金融街的豐盛大廈(即北豐C2大廈)；5月，中國(guó)人保與金融街簽下100億元的地產(chǎn)合作項(xiàng)目；8月和9月，中國(guó)平安借平安信托連續(xù)與金地集團(tuán)、綠城集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，將用400億元投資地產(chǎn)；12月，生命人壽與佳兆業(yè)集團(tuán)及旗下公司簽訂協(xié)議，以租賃、抵押融資等方式進(jìn)行地產(chǎn)投資合作。

　　今年2月1日，上海外灘地王的競(jìng)價(jià)名單中第一次出現(xiàn)了兩家險(xiǎn)資公司直接參與土地競(jìng)標(biāo)，在中華企業(yè)聯(lián)合體中，除了開(kāi)發(fā)主體中華企業(yè)地產(chǎn)有限公司占據(jù)35%股份之外，另外兩家出資方分別是太平洋人壽占35%，以及泰康人壽占30%。盡管最終沒(méi)有競(jìng)投成功，但可以看到險(xiǎn)資已經(jīng)在加快布局地產(chǎn)業(yè)。

　　總的來(lái)說(shuō)，為緩解越來(lái)越大的險(xiǎn)資經(jīng)營(yíng)壓力、降低險(xiǎn)資投資風(fēng)險(xiǎn)以及提高險(xiǎn)資經(jīng)營(yíng)收益，不斷拓寬保險(xiǎn)投資渠道將是行業(yè)大趨勢(shì)，而逐步放寬險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的限制正是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選擇。

　　可以預(yù)期的是，險(xiǎn)資追求高收益將會(huì)催生投資商業(yè)地產(chǎn)乃至不動(dòng)產(chǎn)的多種投資方式。例如即將在京滬試點(diǎn)的房地產(chǎn)信托基金(REITs)，雖然較之直接投資存在資金占用較多、回報(bào)有限等劣勢(shì)，但仍不失保險(xiǎn)資金探索投資不動(dòng)產(chǎn)的一條新路徑。

　　商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒗��?/strong>

　　“險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言無(wú)疑是一個(gè)利好消息。”在中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究員謝超看來(lái)，就目前銀行對(duì)于地產(chǎn)信貸收緊的背景下，險(xiǎn)資的松閘不但有利于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商募集到大額資金，也有利于實(shí)現(xiàn)一線城市中黃金地塊商業(yè)項(xiàng)目的整體出售和長(zhǎng)期持有。“更樂(lè)觀一點(diǎn)看，由于以往商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自銀行，若保險(xiǎn)資金能夠松閘，將有可能催生新一類專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)。”

　　實(shí)際上在地產(chǎn)投資方面，部分保險(xiǎn)公司已經(jīng)走在前列，其中以中國(guó)人壽表現(xiàn)尤為明顯，在1月列為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東之后，近日該公司又同時(shí)對(duì)北京中保信地產(chǎn)公司和上海中保信投資公司進(jìn)行控股，加速介入地產(chǎn)，組建成立了首家保險(xiǎn)系地產(chǎn)公司——國(guó)壽地產(chǎn)。

　　國(guó)壽地產(chǎn)前身為成立于1994年的北京中保信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。2009年12月，國(guó)壽投控受讓外資股份，將北京中保信變?yōu)槿�資子公司，并隨后將其正式更名為國(guó)壽地產(chǎn)有限公司，成為了國(guó)壽集團(tuán)旗下惟一從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，也是國(guó)內(nèi)首家保險(xiǎn)系地產(chǎn)公司。

　　國(guó)壽地產(chǎn)注冊(cè)資本金為人民幣2544萬(wàn)元，年?duì)I業(yè)額2億元，資產(chǎn)總規(guī)模已達(dá)29億元，市值約40億元；公司所從事的業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等近10項(xiàng)業(yè)務(wù)。據(jù)了解，目前該公司正在招兵買(mǎi)馬，大肆招聘租售業(yè)務(wù)主管為下一步的實(shí)操做準(zhǔn)備。

　　北京中保信更名為國(guó)壽地產(chǎn)引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，認(rèn)為這是國(guó)壽大肆進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)有力的信號(hào)。

　　然而也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，險(xiǎn)資介入將進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

　　對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心經(jīng)理陳睿表示，目前房?jī)r(jià)火爆的是民用住房，商業(yè)地產(chǎn)仍沒(méi)有走出金融危機(jī)的陰影，而險(xiǎn)資介入商業(yè)地產(chǎn)有望將商業(yè)地產(chǎn)盤(pán)活。

　　“根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)從去年第四季度開(kāi)始，租賃和買(mǎi)賣(mài)的成交量較前兩季度均明顯上升，帶動(dòng)總體空置率較第三季度進(jìn)一步下降。然而，需求的復(fù)蘇還處于初始階段且仍很脆弱。”陳睿指出，目前商用房與民用地產(chǎn)價(jià)格倒掛，商用房仍有較大的增值空間，險(xiǎn)資如果此時(shí)介入仍能抓住時(shí)機(jī)。

　　一家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)人指出，保險(xiǎn)資金負(fù)債性比較強(qiáng)，投資期限以長(zhǎng)期為主，而商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)本身就是針對(duì)企業(yè)等機(jī)構(gòu)客戶，有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的投資回報(bào)。據(jù)地產(chǎn)行業(yè)人士透露，除了國(guó)內(nèi)險(xiǎn)企外，外資險(xiǎn)企也正在國(guó)內(nèi)尋找地產(chǎn)“獵物”，目光也鎖定在了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，看來(lái)一旦險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)細(xì)則出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)的新一輪春天也將隨之到來(lái)。

　　商報(bào)記者 齊琳 崔啟斌/文 焦劍/漫畫(huà)

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