俞燕

　　保險機構投資不動產領域開閘之聲正漸行漸近。《第一財經日報》從有關渠道獨家獲悉，《保險資金運用管理暫行辦法》(下稱《辦法》)昨天在保監會主席辦公會上通過討論，將于近日正式發布。

　　據知情人士透露，在草案基礎上修訂完成的《辦法》，對保險機構投資不動產進行了細致的規定，投資主體、投資方式、投資渠道、比例。不動產配套文件《保險資金投資不動產試點管理辦法》亦將不久出臺。

　　領域：放與禁之間

　　放開不動產領域，不等于沒有投資禁區。在上月召開的保險業情況通報會上，保監會主席吳定富會后對媒體表示，保險公司投資不動產有“三不準”：不允許保險資金投資居民住宅、不允許直接投資商業地產、不允許參與房地產開發。簡言之，“不得參與炒地炒樓”，成為一道不可逾越的紅線。

　　《保險資金投資不動產試點管理辦法》(征求意見稿)規定，保險機構“不得參與一級土地開發、住宅類商品房的開發和銷售以及提供無抵押、無擔保的債權融資。” 《辦法》同時規定，保險機構不得投資高耗能、高污染等不符合國家產業政策或不具有穩定現金流回報的不動產。

　　由于目前樓市高企，保險機構開閘不動產的消息，曾引發公眾對其是否會推高樓價的擔憂。保監會相關人士表示，允許保險機構投產不動產，是為了拓寬投資渠道，使資產負債匹配更趨合理，并非鼓勵其炒作房地產，牟取暴利。

　　中國人壽資產管理公司董事長繆建民指出，保險資金投資不動產，既不會沖擊或增溫房地產市場特別是住宅市場，也不會影響老百姓“衣食住行”的民生問題。此外，保險資金投資不動產不需要向銀行融資，亦不會帶來融資杠桿化的風險。

　　保險資金投資不動產的藍海在哪兒？一位保險資產管理公司投研人士指出，北京金融街、上海陸家嘴等特殊地段的商用房產帶有稀缺資源的特征，具有較大的增值潛力和安全邊際，適合保險資金進入。目前國內發達城市寫字樓租金收益率普遍高于國債收益率，具有一定的投資空間。

　　路徑：曲線還是直線？

　　保險資金將以何種路徑進入不動產領域？一位保險資產管理公司投研人士指出，保險資金投資不動產有直接購置、間接投資和自建等三種方式，但目前歐美國家越來越多地采用間接投資方式，美國即是以間接為主、直投為輔。該人士指出，通過間接投資，保險公司可以充分借助合作方在房地產開發、項目管理與營運上的經驗和優勢，比之獨立運作房地產項目，有助于降低投資風險。

　　不過，與歐美不同的是，國內保險公司既不能從事房地產抵押貸款，也沒有發達的房地產衍生證券市場。采用間接投資方式，需要考慮中國國情特點。

　　一位接近監管層的知情人士曾透露，保險機構可投資位黃金地段的標志性建筑等商業性房地產，委托專業化公司進行經營管理，但不得直接參與開發。介入的方式可能有：保險公司可以入股房地產項目公司、投資以不動產資產為資產抵押的債權投資，以及相關的不動產金融產品等方式進行不動產投資。

　　此前，國內諸保險公司已通過以自用名義購買寫字樓的方式曲線進軍，而平安購入的美邦國際中心時附帶購入了商鋪，是目前唯一投資商鋪的保險公司。中國平安保險集團執行董事、總經理張子欣曾對媒體表示，公司重點偏向于寫字樓和商場投資。

　　一位知情人士透露，監管層允許保險公司通過入股房地產項目公司的方式投資。據了解，房地產項目公司是專為開發特定的房地產項目而成立的房地產開發公司，隨項目而設立，項目完成該公司隨之注銷。保險公司可以參與優質項目公司的投資。

　　不過，監管層并不鼓勵和允許直接參股特別是控股房地產公司的做法。一位業內人士認為，如果保險公司成房地產公司的控股股東，一旦該房產商資金璉斷裂或破產，風險容易向保險業傳遞。

　　即將在京滬試點的房地產信托基金(REITs)，也將成為保險資金投資不動產的重要路徑。有知情人士透露，除了REITs以外，抵押貸款證券化類產品(MBS)和商業抵押擔保證券(CMBS)等不動產金融產品，亦在考慮之列。此外，采用憑證化發行的不動產投資計劃亦作為投資路徑，其中股權類產品須設立退出機制和權益保護機制。

　　風控：從嚴

　　對于新投資渠道的開放，保監會一向的原則是“制度先行，防范風險”，對于不動產投資，監管層的態度是慎之又慎。

　　一位保險資產管理公司投研人士認為，房地產投資存在流動性、地域及管理等風險，保險資金投資比例不宜過高。從全球經驗來看，房地產在保險資產組合中占比多數低于5%，有的國家占比僅為1%。一位保險公司投資部門負責人則建議，開閘初期投資比例應根據“從低”原則設定，待以后逐步成熟后再逐步放寬。投資比例設為5%，成為目前成業內共識。

　　不動產投資對于保險機構來說，畢竟是陌生領域，投資經驗、投資團隊等匱乏，投資風險不可小視。有市場人士建議，應嚴定準入標準，保險公司應重點審查其償付能力，對保險資產管理公司則側重于投研能力和風控能力的審查。

　　對于不動產投資，相關文件要求保險機構成立獨立的不動產投資管理機構。一位保險公司投資部門負責人表示，保險公司成立專門的不動產投資管理機構，可以建立防火墻，有利于管控風險。

　　有相關專家指出，保險機構不動產投資，將改變現行地產資金結構，推動從“自由資金+銀行貸款”結構向“自有資金+信托資金+地產基金”的結構轉變，使得不動產領域的資金供應渠道更趨豐富。

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