國內保險業兩大巨頭近期頻頻與“房地產”扯上了關系。中國平安近期巨資購入北京某黃金地段寫字樓，賺足了媒體的眼球；中國人壽首席投資官劉樂飛在不久前的一次新聞發布會上，亦表示出了對房地產市場較大的熱情，并且有關保險公司透露正在積極研究投資房地產領域，前期準備工作已在進行中。保險資金進入房地產領域似乎指日可待。

　　事實上，最近一年來，以自用名義購買商用樓宇的保險公司不乏其人，不少媒體由此放言：“國十條”已將房地產納入保險資金可投資范疇。然而，來自監管部門的說法是，保險公司出于“自用”的目的購買商用樓宇，原本就在允許范圍之內，不屬于保險資金投資房地產行為，與“國十條”的出臺更無關聯。

　　那么，在保險公司投資房地產之前，保險公司應該做好哪些準備以應對未來潛在風險？保險資金進入房地產投資的最合理模式又是如何？

　　本報記者邀請了對外經貿大學保險學院副教授徐高林博士、戴德梁行投資部董事曹念國、國泰君安（香港）資深保險分析師羅景和上海社科院外國投資研究中心主任李小鋼，共同探討保險公司探索進行房地產投資的可行性與操作性。

　　投資房地產是否正當時？

　　《上海證券報》：隨著《國十條》的出臺，基礎設施建設、產業基金等領域日漸向保險資金開放。在保險公司尚未來得及消化上述投資渠道的同時，房地產行業是否有必要急于向保險公司開放？

　　徐高林：在保險資金投資渠道有限及股市震蕩加劇的形勢下，保險公司對于房地產投資向其放開的呼聲不是沒有。我認為，允許保險公司進行房地產投資是一個大方向，但關鍵要把握好放開的時間及尺度，尤其掌握好對投資風險的控制。

　　羅景：從現有的投資渠道來看，保險公司提出房地產行業向其開閘，情有可原。

　　事實上，目前股市已處于高位，風險及不確定性太大，未來一段時間，保險公司熱衷投資股票市場的場景不太可能會出現。另外，部分保險公司的銀行存款即將到期，是繼續轉存還是購買債券，還是尋找其他投資渠道，如何處理這一大筆資金，是保險公司急需要考慮的。

　　但現實情況是，銀行存款收益率有限，可購買的債券規模也較為有限（當然，市場上已經發出了債券發行規模或將擴大的信號），因此，保險公司就希望能涉足其他投資渠道，比如房地產。在投資房地產上，中國平安已有探路在前（通過旗下平安信托進行），若監管部門將來同意允許保險公司進行房地產投資，平安在房地產上的投資經驗可作范本加以研究。

　　“自用”+“租賃”=曲線投資房地產？

　　《上海證券報》：相關數據表明，以自用名義購買商用樓宇的保險公司不乏其人，也有不少言論指出，這些保險公司購買的樓宇面積遠遠超過了其自身的使用需求，并表示或將部分樓層通過租賃形式收取不菲的租金費。那么，在目前監管層尚未允許保險資金投資房地產的形勢下，這種“自用”+“租賃”的模式，是否可以理解為“曲線”或“變相”投資房地產？

　　徐高林： 僅從自用的購買目的來說，保險公司完全可以購買商業樓宇，但事實上，確有消息傳出，他們將其中部分樓層租賃給其他企業，從中賺取可觀的租金收入。對于上述現象，只能說是“打擦邊球”。

　　從發布的現有信息來看，《國十條》中涉及了保險資金可投資基礎設施建設項目、不動產等實業投資，卻并未明確同意放開房地產這個投資領域，也沒有明確禁止投資。行業內將之稱為保險資金投資渠道的“灰色地帶”。

　　因此，不能簡單地將此理解為“曲線”或“變相”投資房地產。

　　商用地產是投資房地產最佳選擇？

　　《上海證券報》：如果放開投資房地產渠道，商用地產與民用地產哪個是保險資金投資房地產的最佳選擇？從目前保險公司以“自用名義”購買商用樓宇的形勢來看，是否意味著商用地產未來將受保險公司青睞？

　　徐高林：無論是投資商用地產，還是民用地產，取決于保險公司各自的投資取向。可能受目前商用寫字樓較為火爆的影響，部分保險公司較為青睞購買商用地產。據有關評論分析稱，保險資金投資住宅類房地產項目放行的可能性暫時不大，這樣不會對國內調控房價政策產生影響。

　　曹念國：保險公司投資房地產，目的是投資不是投機。投資民用地產帶有過多的炒樓色彩，且目前金融機構投資民用地產的實例極少。如果買下商用地產，并將其租賃出去，不失為一個增值的投資渠道。

　　羅景：去年11月，平安保險集團旗下平安信托與泛華置業在北京、南寧、玉溪和荊州等4個商業地產項目展開合作。當時我就曾發表評論，認為這些項目能為保險公司帶來長期穩定的現金流收入，符合壽險業務的資產負債匹配原則，增加類似投資有助于公司持續改善投資收益率。

　　直接或間接：投資房地產的最佳模式？

　　《上海證券報》：有市場人士分析認為，考慮到投資風險問題，監管層或對保險資金投資房地產的具體比例加以限制，或對可投資的地產項目進行限制。那么，投資房地產的最佳模式究竟是什么？

　　徐高林：保險資金投資房地產的最佳模式這個話題值得探討。在全球市場，保險資金投資房地產基本有兩種形式：直接和間接。我的建議是，考慮到風險問題，在保險資金探索投資房地產的階段，盡量多為間接形式投資房地產。

　　羅景：我認為，保險公司對商業地產的投資仍缺乏經驗，在嘗試初期應以類似于投資現有成熟項目為主，過早介入保險公司并不熟悉的土地開發和工程建設等項目將令其面臨較大風險。

　　李小鋼：我也建議，現階段以間接投資房地產為主。間接投資房地產的主要模式，包括：購買房地產基金、持有房地產公司股票，從目前市場的投資現狀來看，以后者居多，前者較少，這跟我國目前產業基金的配套政策尚未明晰有關。

　　如何避免投資房地產潛在風險？

　　《上海證券報》：從行業特點來說，保險公司對資金流動性的要求較高，而房地產行業的波動性較大，這對注重資金安全及可流動性強的保險公司來說，具有巨大風險。那么，保險公司投資房地產應如何避免潛在風險？

　　徐高林：的確，保險公司在注意房地產投資較高收益性的同時，也要考慮到資金安全問題。因此，我建議，如果監管部門有意放開房地產投資渠道，在放開初期要控制放開比例，漸進式放開投資比例，不能一下子放得太快。

　　曹念國：一個比較有效的降低風險的方式是：分散投資，不要集中投資于一個地產項目。或者選擇間接參與商業地產項目的模式，亦可起到降低風險的作用。

　　李小鋼：關鍵在于，監管部門把好控制關以及保險公司建立自控機制。保險公司在看到房地產增值價值的同時，也要看到將來減值的可能性。另外，需要提醒的一點是，投資房地產需要一定的交易成本，包括繳納一定的營業稅、