文華財經（編輯整理 李欣）--據21世紀經濟報道2月22日報道，招商地產再出融資和資產注入計劃。

　　　　2月19日，招商地產控股股份有限公司(000024。SZ)發布公告，稱將在2008年擇機增發A股股票，募資80億元。全部資金將用于購買招商局蛇口工業區有限公司(下稱蛇口工業區)擁有的花園城數碼大廈、花園城五期、科技大廈二期、領航塔、領航園和雍景灣項目六宗土地使用權和14個房地產項目的開發建設。

　　　　同日，招商地產公布2007年年報，完成營業收入41.12億元，營業利潤13.27億元，凈利潤11.58億元，同比分別增長46%、76%和83%，每股收益1.616元。

　　　　58個項目的資金之渴

　　　　良好業績的背后，是巨大的資金投入和再融資需求。

　　　　招商地產年報顯示，2008年招商地產將在12個城市同時發展，有58個項目同時進行，總規劃建筑面積543.74萬平米，其中續建項目13 個，規劃建筑面積92.06萬平米；新建開工項目30個，規劃建筑面積288.78萬平米；處于設計階段的項目有15個，總建筑面積162.9萬平米。

　　　　這種發展規模對于資金的需求可見一斑。

　　　　年報顯示，報告期內，招商地產先后在深圳、佛山、番禺、蘇州、上海、重慶以及漳州取得14　個項目共447.53　萬平米的土地儲備。這14個項目的總投資高達171億元，其資金缺口可以想象。有數據顯示，去年招商地產用于購地的資本開支超過70億元。

　　　　同時，招商地產還宣布，2008年仍將繼續加大土地資源的獲取，并適時進入有潛力的二、三線城市。

　　　　根據年報，招商地產的現金儲備為35.88億，但應付賬款就多達29.16億。

　　　　銷售回款或許會成為招商地產解決資金需求的重要渠道，但銷售回款有一個周期問題，顯然難以解決招商地產當前存在的發展資金燃眉之急。據年報顯示，2007年，招商地產共實現銷售收入26.3億元，增長64%。結算面積為25.7萬平方米。按照目前的發展速度，招商地產預計今年銷售結算面積在 45萬平米以上。

　　　　同樣，受制于銀行的緊縮政策，即使招商地產能夠獲得高額的銀行綜合授信，但要想提現也會是非常困難。

　　　　此情此景，招商地產的再融資勢在必行。

　　　　今年1月，招商地產開始啟動10億元的信托融資計劃。而此次公開增發計劃如果得以實現，除了26億元是以蛇口工業區六宗土地所有權的資產注入方式取得之外，將會有50多億的現金融資，這對招商地產現金流會是一個及時補充。

　　　　招商地產去年已通過定向增發方式向大股東招商局蛇口工業區融資23億，其中注入資產14億，現金9億。

　　　　股價繼續下挫

　　　　招商地產的融資計劃，市場反應不一。

　　　　國信證券房地產行業首席分析師方焱認為，招商地產的資本市場再融資和資產注入將為公司發展帶來更大空間，預計未來3年，招商地產的凈利潤將保持60%以上的復合增長。

　　　　據了解，招商地產實際控股公司招商局集團在深圳尚有760萬平米待開發土地。根據股改承諾，集團將根據公司的業務需要，把優質資產注入上市公司。顯然，招商地產具備大股東資產持續注入的預期。

　　　　持有相同觀點的還有東方證券，其房地產行業分析師薛和斌指出，2008年公司在開發規模和銷售面積方面，均跨上一個大的臺階。據了解，東方證券 1月對招商地產南京公司進行了調研，南京國際金融中心項目大部分將在2008年銷售，如果銷售良好，南京公司2008年銷售收入可能達到20億元，超出預期。

　　　　而在北京，招商地產的首個項目“公園1872”也已于1月底進入市場，開盤即有60%的認購率，估計今年將對招商地產產生不小的業績貢獻。

　　　　如果增發完成，招商地產在財務上最直接的體現是，資產負債率將進一步改善，財務風險減小。去年23億的定向增發對資產負債率的貢獻已不小，年報顯示，目前，招商地產的資產負債率已由此前的70.5%下降為63.3%。

　　　　然而，也有不同意見者認為，自從中國平安的增發遭市場所詬病之后，大規模增發已成市場抵觸的焦點，就算80億的增發能順利完成，是否可以滿足招商地產的資金需求仍要打一個問號。目前招商地產的土地儲備約為940萬平方米左右，并不算多。

　　　　據了解，按照招商地產2007年預交的23億地價款來說，增發募集的80億也可能只夠開發其中的一部分項目。

　　　　同時，樓市的現狀也將考驗招商地產的盈利和抗風險能力。

　　　　申銀萬國的分析師認為，雖然目前招商的土地儲備和在建項目均比較充足，但是深圳市場的低迷狀況以及公司的產品業態，可能使得公司2008年業績的增長壓力變大。

　　　　據了解，2008年對公司業績貢獻較大的兩個項目為蘭溪谷和曦城。這兩個項目都位于深圳并且屬于高端豪宅項目。深圳市場持續一年左右的低迷狀況將可能拖累公司的銷售，而高端市場在調整期間將面臨著更大的銷售壓力。深圳業務占到招商地產總業務的70%左右。

　　　　受此影響，2月20日，招商地產復牌后并未受到業績上漲的利好影響，反而下行，以61.00元報收，跌幅逾6%。2月21日，繼續下行至56.50元，成為這兩日的領跌個股。