美國(guó)住房抵押貸款的分類

　　銀行通常根據(jù)借款者的信用得分、信息資料和償債能力對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)。有三家公司根據(jù)以往的家庭信用，包括貸款余額、支付是否及時(shí)、信用歷史多長(zhǎng)、信用卡的類別以及最近信用記錄或最新貸款，來(lái)進(jìn)行信用打分。幾乎所有信用得分處于300～900 的范圍內(nèi)，越高越好。大多數(shù)家庭的信用得分在600 和800 之間。貸款拖欠30、60、甚至90 天會(huì)降低信用得分。住房抵押貸款總共有三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)：

　　●優(yōu)質(zhì)貸款：對(duì)信用分較高的個(gè)人發(fā)放貸款，首付比率不低于20%，月供占收入比不超過40%。這些標(biāo)準(zhǔn)在執(zhí)行時(shí)并不嚴(yán)格，某方面資質(zhì)較強(qiáng)可以彌補(bǔ)其他方面的弱勢(shì)。

　　●高級(jí)貸款：對(duì)信用分不錯(cuò)但信息資料有瑕疵的個(gè)人放貸。例如，無(wú)法核實(shí)個(gè)體戶的收入(可能出于避稅目的低報(bào)收入)。

　　●次優(yōu)貸款：對(duì)信用分較低(通常低于620)、或信用分適中但信息資料有瑕疵、或償債能力較低的人放貸。

　　次優(yōu)貸款所支付的貸款利率通常比高級(jí)貸款要高出2個(gè)百分點(diǎn)。例如，信用得分580～619 的借款人如按固定利率貸款30 年，支付的利率為8.6%，而信用得分700～750 的借款人需支付的利率僅為6.0%。

　　根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)相關(guān)資料，住房抵押貸款余額從1990 年1 季度的2.5 萬(wàn)億美元增長(zhǎng)至2006年末9.5 萬(wàn)億美元。抵押貸款在經(jīng)歷了2003～05年的高速成長(zhǎng)后，于2006 年4 季度增速放緩至10.5%。

　　抵押貸款余額及增長(zhǎng)率

　　次貸危機(jī)產(chǎn)生的根源

　　9?11 事件之后，美聯(lián)儲(chǔ)大幅降息以提高流動(dòng)性，以房地產(chǎn)為龍頭的美國(guó)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展。出于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍樂觀情緒，加上對(duì)低利率的預(yù)期，導(dǎo)致美國(guó)次級(jí)房貸市場(chǎng)規(guī)模日漸膨脹。美國(guó)按揭貸款提供商以種種方法吸引居民大膽貸款，甚至以前2 年低利率引誘，后18～28 年則利率可超過正常利率3%的幅度,這種十分危險(xiǎn)的次級(jí)抵押信貸規(guī)模在2006 年高達(dá)6000 億美元。

　　美聯(lián)儲(chǔ)低利率環(huán)境雖然保住了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但也造成雙赤字增高、美元持續(xù)走弱、通脹壓力增大以及流動(dòng)性泛濫帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫。自2004 年底，美聯(lián)儲(chǔ)走上加息歷程，美聯(lián)儲(chǔ)前任主席格林斯潘在2006 年1 月卸任前的短短18 個(gè)月，利率就從1%的低點(diǎn)一路升至4.25%的高點(diǎn)。隨后2 月伯南克上任后延續(xù)加息政策，一直加到7月的5.25%，并保持了14 個(gè)月直到現(xiàn)在。利率的快速、大幅攀升加重了購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)，美國(guó)住房市場(chǎng)開始大幅降溫，還不起貸款的人陸續(xù)浮出水面，最終導(dǎo)致次級(jí)房貸危機(jī)爆發(fā)。由于美國(guó)的次級(jí)房貸也可以證券化，即發(fā)行次級(jí)房貸債券CDO，從而令直接或間接投資于“資產(chǎn)證券化”了的次級(jí)抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)，紛紛卷進(jìn)了這場(chǎng)信貸危機(jī)，信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大。

　　次貸危機(jī)的擴(kuò)散

　　CDO即抵押擔(dān)保債券，是一種創(chuàng)新金融產(chǎn)品，它把不同的債務(wù)(如銀行貸款、公司債、MBS 等)打包組合在一起，以這些債務(wù)的現(xiàn)金流收入為支　撐發(fā)行債券。如果基礎(chǔ)資產(chǎn)中多數(shù)為債券，則稱為CBO；如果多為銀行貸款債權(quán)，就稱之為CLO。CDO 已經(jīng)有20 年的歷史。2000 年至2003 年美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)降息，一度降到1%，而CDO 能承諾較高收益，使得其迅速發(fā)展。2004 年全球共發(fā)行1574 億美元，2005 年為2718 億美元，2006年達(dá)到5493 億美元，2007 年上半年已達(dá)到3136 億美元。其中美國(guó)的發(fā)行量占75%以上。

　　全球CDO 各年發(fā)行量