嘉實蔡德森：從六個角度選擇優質REITs
嘉實全球房地產證券投資基金擬任基金經理蔡德森
新浪財經訊 本期新浪基金經理秀欄目邀請到嘉實全球房地產證券投資QDII基金的基金經理蔡德森，就未來全球房地產投資信托憑證(REITs)和全球房地產上市公司股票市場(REOCs)的投資機會交流看法，以下為對話實錄。
新浪財經：次貸危機前和次貸危機后，海外主要國家房地產市場發展情況怎樣？
蔡德森：在次貸危機之前，全球的房地產市場處于一個穩步增長的狀態，海外投資整體環境在經歷了2008年次貸金融危機以后，全球經濟受到重創，但這幾年全球經濟已經開始緩慢復蘇，整個大的市場趨勢也是在復蘇當中。我們覺得當前房地產證券的價格水平仍然比較合理，和歷史估值最高位置還有30%-40%的差距。
房地產主要是看供給需求、租金水平等等，而目前新供給是比較有限的，因為很多開發商還沒有去增加新的供給；在需求方面，美國的貨幣寬松政策(QE)使其經濟穩步恢復，在此背景下，市場對房地產的需求也慢慢恢復，所以房地產投資資金也在穩步增長。從成長趨勢看，房地產恢復很大一部分取決于所在地GDP的增長，而以美國為代表的北美市場GDP中長期復原能力比較強，所以其房地產市場的恢復預期較好。再看美國的租金，現在還是和2008年、2008年最近高位有一定距離，并且預計2015、2016年才能慢慢恢復到以前的高位，也就是說未來幾年租金收入的增長仍然是處于非常健康的范圍，并不形成市場泡沫。
當然，現在的市場環境還是有不確定性，但房地產投資信托已經把財務負債表做得比較穩健，也可以更好地面對這些市場尚不確定的挑戰。如果市場一步步反彈，那這些優質資產、健康財務報表，也可以令它們很好地把握機會。并且因為貸款成本低，在市場增長的時候，就可以貸款買更多的樓，產生更多的租金給投資者。因此，現在房地產投資信托資產池里的資產是比較優質的，把不好的已經在兩年前一步步出售了，和幾年以前的市場泡沫情況不一樣。所以當前房地產投資信托REITs從貸款率、抗壓指標和標的物業現金流收益來看，都處于較好投資區間。
新浪財經：嘉實全球房地產證券投資QDII基金的包括投資標的和投資區域在內的投資范圍是什么？資產配置范圍是怎樣的？
蔡德森：通過嘉實全球房地產證券投資基金這個名字，可以知道我們大致范圍是什么，投哪兒，投什么東西，不投什么？我們不投國內的實物房地產，不投A股，不直接投海外的實物地產，而是通過買上市的房地產投資信托，房地產投資信托直接買實物地產，等于我們間接投資海外房地產市場，這樣大家可能就比較明白投資的范圍是什么。
第二名字中包含“全球”，其實它是告訴我們不投中國的房地產，也不投中國上市的房地產股票。大家可以主要記住三個國家，美國、加拿大、澳大利亞，這三個國家加起來將近占了80%，而且美國占最大的比重，占60%。我們主要投的是房地產上市信托的憑證，就是REITs。當然我們也會把握時機投一些上市的房地產公司，這是有可能的。
嘉實全球房地產基金的主要投資范圍是房地產投資信托收益憑證 (REITs) (60%-95%) ，輔助投資范圍是：房地產行業上市公司股票 (REOCs) (0-35%)，其中REITs投資旨在產生穩定現金流收益和長期資本增值，REOCs投資為把握階段性機會和降低組合整體波動性。
地區資產配置：美洲、歐洲不包括英國、英國、澳大利亞、亞洲不包括日本、日本。根據各地區的經濟發展，證券市場情況，房地產市場趨勢，房地產證券的估值、價格、風險及預期收益，貨幣匯率等因素決定基金資產在不同地區的配置比例。業態資產配置： 綜合、零售、出租型公寓、寫字樓、工業設施、倉儲、醫療保健、酒店。
新浪財經：能不能用通俗易懂的話給投資者解釋一下REITs是什么？如何對REITs進行估值？
蔡德森：REITs就是房地產投資信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫(復數為REITs)。從國際范圍看，REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。國際意義上的REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通。
REITs投資者的收益分成兩部分： 所持有房地產所產生的租金收入扣除經營成本后凈收益，一般90%以上以派息的方式分配給REITs投資者；REITs所持有的房地產本身價值增長，表現在其凈值和價格上。你可能會問，買的是它的上市證券，房子升值怎么體現在你的證券里頭？實際理想情況下，原來那個房子現在值100萬，過了一年值110萬，增值了10%，上市的證券理論上也應該增值10%，當然隨著資本市場波動它不一定增值這么多，但只要實物資產在增值，上市的證券應該也是增值的，所以這就是我們增值的那部分來源。
同時，REITs把租金以紅利的形式發給我們的基金產品，所以我們的投資收益也是兩部分，一部分是紅利，二是它上市證券增值部分。
新浪財經：如何選擇優質的REITs？
蔡德森：第一，首先是REITs的品質、基本面。
它到底擁有哪些資產？在一個繁華的地方還是在一個很偏遠的地方？你買的樓是A級寫字樓、還是其他？對此，我們都會分級，看位置到底怎么合適，是A級還是C級。我們也會根據物業在哪里分析當地整個供需結構是不是有利，如果供大于求就很難升租金，如果供不應求可能大家都想來租房子就可以升租金，這是房地產最基本面，是整個資產池的質量。
第二，關注管理層的業績。
管理層過往的執行力怎么樣，是不是很好，這些管理層是否很穩定，是否有經驗，我們看重的是管理層的能力。
第三，這個公司有沒有發展戰略。
這個公司將來打算怎么辦？比如這個公司會做大的資產并購，買下更好的樓，使資產池不斷增長，這個REITs又不一樣了，就是它有沒有好的發展戰略。
第四，資產平衡表，就是它的負債能力怎么樣。
當兩個REITs完全一樣的時候，各方面物業水平、管理層水平都一樣，但一個有高債務，一個債務很低，我們肯定傾向于很低債務的，因為高債務意味著風險。當資本市場出現大的波動，例如2008年很多REITs跌了很多，因為他們都是高負債的，有很多債務，而且要不停地在資本市場再融資，當資本市場出現短暫性的資產大幅度下滑的時候很難再融資，那么這個公司就出現風險了。
所以，在兩個公司一樣的情況下我們會傾向投資于低負債的公司，因為如果是低負債的公司可以借杠桿，比如我打算買下對手方，暫時沒錢我可以借錢，我的負債率不是很高，可以有機會并購那一方；如果負債已經很高，就很難進行并購。
第五，估值非常重要。
無論公司怎么好，太貴了也沒法買。現在個別時候都是這樣的，大家都知道這個REITs好，它的資產是最棒的，地點最好，品質最高，都想買它，它的價格就會抬高，甚至已經超過物業本身的價值，所以估值非常重要。我們會主要根據以上因素對每支REIT進行估值。。
第六，分散風險。
無論個別REITs多么好還是這個行業看上去多么好，我們都會有一個風險控制，不會全都買它。因為如果全買它的話就面臨風險，這個行業一旦出問題，那我的資金就會受損失。
從這六個角度可以把握我們如何選擇投資REITs。
新浪財經：今年以來，全球住宅地產市場和商業地產市場表現如何？全球一些主要的REITS指數以及房地產股表現如何？您預計未來兩年全球房地產市場發展將會如何演變？
蔡德森：美國的貨幣寬松政策(QE)使其經濟穩步恢復，市場對房地產的需求也慢慢恢復，所以房地產投資資金也在穩步增長。從成長趨勢看，房地產恢復很大一部分取決于所在地GDP的增長，而以美國為代表的北美市場GDP中長期復原能力比較強，所以其房地產市場的恢復預期較好。
今年REITs一季度漲了10%，二季度先漲后跌，但二季度總的來講還是持平的，年初到現在還是保持10%的增長，所以這個市場是各個資本市場里表現得不錯的。為什么別的股票下跌了，REITs在二季度波動了一下沒有跌？我的理解是，當資本市場出現波動的時候，投資人可能會賣掉一些風險資產，第一考慮的就是先賣股票，為什么先賣股票后賣REITs或留著REITs沒有賣呢？因為REITs紅利部分是很穩定的，所以投資人肯定會先賣掉沒有紅利的股票，因為風險更高，REITs風險低一點，賣的人少，所以它只是波動了一下并沒有跌回去。
新浪財經：人民幣未來是升值還是貶值？如何規避匯率風險？
蔡德森：自2005年匯改以來，人民幣進入快速升值通道，對美元升值近30%，進入2012年，隨著中國金融改革的深化，匯率形成機制的進一步完善，人民幣告別單邊升值時代，升值幅度放緩，但雙邊波動將增大。通過外匯管理手段、工具規避匯率風險，基金中不同幣種的資產可分散和降低因持有單一貨幣而帶來的匯率風險。根據在每個不同幣種地區的投入比例、匯率的變動預期、外匯對沖成本等因素的評估，靈活投資于外匯對沖工具。
新浪財經：作為嘉實全球房地產基金的基金經理，您在房地產投資管理方面的經歷和業績怎樣？
蔡德森：嘉實全球房地產基金擬任基金經理蔡德森，哥倫比亞大學房地產開發學碩士，特許金融分析師，有著6年的房地產投資經驗。歷任摩根大通高級會計師，索羅斯基金管理公司會計師，2005年至2008年任美國國際集團子公司南山人壽保險股份有限公司的資深投資經理，負責南山人壽和AIG全球房地產投資公司旗下的房地產基金的投資項目。
新浪財經：嘉實全球房地產證券投資QDII基金的業績比較基準是什么？業績比較基準的歷史業績表現如何？
蔡德森：業績基準：富時發達市場房地產投資信托指數(FTSEEPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index)。
業績比較基準的歷史業績表現：2009-2011年三年年化收益是18.6%，今年上半年收益是14.6%。
新浪財經：請介紹該基金的投資顧問德意志投資管理美洲公司及主要負責人員的情況及其職責。
蔡德森：德意志投資管理美洲公司成立于1984年，是美國證券交易委員會注冊投資顧問，作為德意志銀行下屬部門德意志資產管理的業務機構。截至2010年12月31日，德意志投資管理美洲公司管理的資產規模為2390億美元。
新浪財經：該基金的風險收益特征是怎樣的？
蔡德森：嘉實全球房地產的主要投資標的為房地產投資信托，房地產投資信托的波動性與全球股票相近，比A股低，與A股長期相關性0.15 (過去15年)。在資產組合中加入REITs等優化配置，有望降低投資組合的風險。
新浪財經：新基金建倉期將采取怎樣的建倉策略？
蔡德森：將采取穩定的建倉策略，綜合考慮市場回報和波動預期、個券流動性和交易量等因素。
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