□本報記者 江沂 深圳報道

　　歐美債務(wù)危機的余震還未平息，國內(nèi)兩個創(chuàng)新QDII產(chǎn)品卻已經(jīng)高調(diào)準備出海，由鵬華和諾安各自開發(fā)的投資標的為海外房地產(chǎn)信托基金(REITs)的QDII產(chǎn)品，不約而同地將宣傳口號定位為“抄底海外房地產(chǎn)”。但中國證券報記者在與渠道及基民溝通后發(fā)現(xiàn)，此類產(chǎn)品若想在渠道賣出規(guī)模，還需要通過三重考察。

　　第一重：

　　收益是否受人民幣升值影響？

　　近一兩周，人民幣對美元匯率中間價屢創(chuàng)新高，破匯改以來紀錄。而有市場分析認為，人民幣匯率的彈性有望增強，這對于QDII的潛在持有者來說，是相對負面的消息。“人民幣升值實際上是指對美元升值，對于其他貨幣而言有些則是貶值或者持平，目前市場上還有40%的REITs是美國市場以外的，在分地區(qū)配置的時候我們也會考慮貨幣因素，不會完全被動。”諾安收益不動產(chǎn)基金擬任基金經(jīng)理趙磊表示。

　　鵬華國際業(yè)務(wù)部基金經(jīng)理裘韜則告訴中國證券報記者，“鵬華的創(chuàng)新產(chǎn)品主要投資于美國的REITs，未來會考慮對外匯風(fēng)險進行對沖，必要時也可選擇外匯遠期等金融工具來規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險。”

　　第二重：

　　立刻入市能否抄到底？

　　對比歷史數(shù)據(jù)，今年以來歐美等發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場的確處于歷史低位，而國內(nèi)也有相當一部分投資者已經(jīng)開始國外房產(chǎn)投資之旅，但8月以來的歐美債務(wù)危機令市場更為擔憂“二次探底”的來臨，中國證券報記者在渠道處了解到，一些基民也因此對購買海外基金增加了幾分擔憂。“近期的行情是風(fēng)險溢價上升造成的，也就是市場在公司盈利依舊非常健康的情況下出現(xiàn)估值壓縮。”裘韜認為，目前美國市場大約處于2009年2月的水平，比2008年最為悲觀時大約高出17%，但2008年市場底部是在多家機構(gòu)倒閉的情況下出現(xiàn)的。他認為發(fā)生“二次探底”的概率相對較低，只有20%左右。

　　趙磊認為，整體上講，經(jīng)濟狀況不佳可能會加大房地產(chǎn)市場的空置率，但美國已經(jīng)表示至2013年都將維持低利率狀態(tài)，寬裕的流動性有利于資產(chǎn)升值。

　　第三重：

　　能否跑贏國內(nèi)CPI？

　　由于國內(nèi)CPI持續(xù)高企，擔憂資產(chǎn)貶值是促成基民積極投資的最顯著心理原因。有基民表示，“REITs可以跑贏美國CPI，那么能否跑贏中國的CPI呢？”“我們不能做出跑贏國內(nèi)CPI的承諾，不動產(chǎn)周期在各個經(jīng)濟體各不相同。就現(xiàn)在而言，一些海外資產(chǎn)價格處于底部，而中國已經(jīng)有了一定的泡沫。從成本收益來看，我認為投資海外資產(chǎn)相對更容易跑贏CPI。”趙磊表示。

　　然而裘韜認為，REITs的收益分為兩部分，一部分是租金收益，另一部分來自資產(chǎn)價格上升，在全球通脹背景下，REITs持有的商業(yè)地產(chǎn)不但本身將增值，租金水平也會隨著通脹水平定期調(diào)高。長期而言，REITs仍然是較好的抗通脹產(chǎn)品。

　　實際上，今年以來貴金屬基金的高收益已經(jīng)讓基民嘗到了海外投資的甜頭，但是在目前的市場情況下，QDII產(chǎn)品能否繼續(xù)熱賣，或許將取決于基民對海外房地產(chǎn)的信心。