CFP圖片 合成/王春燕

　　□本報記者 汪珺

　　“我要成立的這只房地產私募基金，較之民間借貸等高風險‘吸金’方式風險低，回報率卻可能高達20%。”某房地產老總興奮地告訴中國證券報記者。

　　嚴厲的樓市調控之下，資本市場融資、銀行貸款等融資通道大多受阻，開發商多方籌措資金，房地產私募基金大有爆發性增長之勢。業內人士預計，2011年將是房地產私募基金募資、投資集中發力的一年，開發商主導或參與的私募基金將越來越多。如何保障投資人利益、揭示投資風險是房地產基金發展中面臨的一個重要問題。

　　開辟另類融資通道

　　“我正籌備成立一只房地產私募基金。”一位從事房地產開發多年的老總告訴中國證券報記者，他早預料到國家會對樓市進行調控，資金將成為制約房地產商發展的主要瓶頸，因此他一直在謀劃資金籌措的新渠道。

　　“投資人方面，我已聯系到幾家信得過、有實力的投資方。”對于資金籌措，這位老總顯得胸有成竹。他對中國證券報記者表示，他現在手握好幾個比較不錯的地產項目，且多為商業地產或至少打著商業地產的名號，受政策影響不大，因此投資方比較看好，已基本確定了投資意向。“其中不乏有國資背景的大投資公司。”

　　“基金投資方面，我在國內已有好幾個現成的房地產項目。基金一旦成立，立馬可投，不需要費盡心思地找投資項目。”該老總笑稱，作為在房地產行業摸爬滾打多年的一家企業，他的團隊對房地產項目的市場潛在價值具有專業判斷能力，對開發經營全程具有專業管理控制能力，因此基金對所投項目的運營大可放心。

　　唯一讓他煩惱的是如何尋找好的基金管理人。“要專業，有經驗，最好之前接觸過房地產項目。”他表示，基金初期可能主投房地產項目，但未來并不排除涉獵其他領域甚至進行股權投資的可能性。“畢竟，在這種調控政策下，我們房企要主動適應形勢，實現多元化發展。”

　　實際上，去年以來，選擇地產作為投資方向的私募基金并不少見。而且，越來越多的房地產企業開始涉足這類基金，融資、投資雙肩挑。如去年3月成立的盛世神州房地產投資基金，其牽頭者多來自房地產開發商，包括復地投資、陽光100等。金地集團今年4月7日宣布，與瑞銀環球資產管理合作發起的房地產基金第一期首次募集已完成，這是內地首個由房地產開發商發起并募集的外資房地產行業股權投資基金。此外，復地集團成立的上海復地景業股權投資合伙企業等也屬于有地產血統的房地產私募基金。

　　房地產私募基金發力

　　清科研究中心認為，房地產私募基金的募集活躍度自2010年起開始回升，2011年進一步提速。不少基金由專業房地產企業參與設立，規模逐步擴大。2011年將是私募房地產基金募資、投資集中發力的一年。

　　清科研究中心的數據顯示，在2011年一季度完成募集的25只可投資于中國大陸地區的私募股權投資基金中，房地產基金占5只，募集資金9.59億美元。

　　戴德梁行的一份報告稱，2010年中國大陸出現了近30只房地產投資基金，總規模達500多億元人民幣。其中，又以私募股權投資基金方式為主。戴德梁行分析，房地產基金在房地產融資市場將占據日益重要的市場份額。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博 專欄)認為，開發商自主設立房地產私募基金，擴大了融資渠道，在信貸緊縮和資本市場融資叫停的情況下，對企業來說具有很大的現實價值。

　　清科研究中心分析師傅喆表示，專業房地產企業對該行業有深入的了解，同時擁有廣泛的資源網絡，是其參與這一投資領域的優勢所在。此外，通過參與設立房地產基金，房地產企業集開發商和投資人身份于一身，有助于其參與產業整合，助推產業升級。

　　投資風險需警惕

　　楊紅旭預計，在嚴厲的樓市調控政策下，今年全年房地產開發商的資金鏈都會偏緊。業內專家稱，在主要融資渠道受限的情況下，開發商要警惕另類融資渠道的風險，應該及時調整經營策略，順勢而為。

　　從銀行信貸來說，政策從緊的基調未變，且在加息、上調存款準備金率等政策之下，開發商想從銀行獲得貸款十分困難。從資本市場融資也非易事。有數據顯示，2010年房地產行業在A股市場融資155.6億元，僅占2009年1210.1億元融資總額的12.9%。其中，首發和配股募集的資金為零。2010年至今，內地房企在港交所融資140多億美元，盡管有配股和發債等更多選擇，但融資成本較高。

　　對于近期升溫的房地產信托，業內人士稱，房地產信托最終收益和風險取決于房價走勢，而市場對房地產行業所累積的金融風險已表示擔憂，因此房地產信托已出現過熱苗頭。此外，一些中小房企選擇典當行、小額貸款公司、擔保公司等民間融資方式，利率高、風險高，難以為繼。

　　重重壓力之下，房地產商參與設立房地產私募基金，似乎開辟了房地產商自籌資金的新渠道。但楊紅旭認為，開發商自己找錢再投資自己，若其投資的項目因市場低迷而滯銷，就難以形成盈利，而開發商不會把這種內部風險完全告知投資人，因此不利于控制風險。

　　傅喆也指出，目前，無論是房地產基金本身，還是房地產企業通過設立房地產基金進行融資，均在政府管控范圍之外。如何保障投資人利益、充分揭示基金的投資風險是房地產基金發展中面臨的一個重要問題。