葉國靖

　　年關難過。《第一財經日報》昨天從部分上海地產中介方面獲悉，二手房成交量的持續低迷導致中介企業資金普遍緊張，無奈之下它們開始向私募基金“求救”。

　　上海一家門店數量超過100家的大型中介公司，現在正在接洽一家私募股權投資機構。而上海另一家中介“黑馬”也放棄不展開私募的想法，有意進行第一輪融資。這幾家躁動的中介公司，都將目標直接鎖定為謀求上市。

　　就在美國東部時間11月24日9：00，中國北方地區較大的房地產策劃代理公司——北京思源興業房地產經紀有限公司在紐交所上市，成為緊隨易居(中國)之后第二家在紐交所掛牌的中國房地產策劃代理公司。

　　顯然，私募基金此時結盟中介行業，也是“火中取栗”：一方面，弱市之下介入被投資公司可以獲得更低廉的市盈率；另一方面，也需要承擔不斷深入的樓市調控對于輕資產類中介公司上市的不利影響。

　　對此，上述私募股權投資機構的一位合伙人指出，“二輪調控”導致開發商大面積存貨滯銷。但是資本市場也可以這么理解：中介機構可以幫助開發商加速消化存貨，降低樓市整體性風險。這類“零庫存、輕資產”的中介企業能否上市，主要是看企業市盈率、歷史業績及未來持續成長的潛力。

　　不可回避的是：目前行情之下，以成交量為基石、依賴收取傭金謀利的大中介，要維護收支平衡是充滿挑戰的。

　　背靠美國高盛集團、美國艾威基金(AvenueCapital)的21世紀不動產，在上海已擁有近300家門店。21世紀不動產上海銳豐總經理葉厚彪與本報記者交流時透露，他近來時常接到一些中小中介負責人的電話。“二輪調控”以來，上海二手房成交量不斷下滑，一些中小型中介已紛紛倒掉，這些公司希望轉讓店面。

　　對于中介行業的系統性風險，美聯物業上海公司高層丁偉有深入了解，他向本報透露：門店過百的大中介往往存在大麻煩，這些公司不少面臨深度虧損，一個月大約虧損500萬元以上。

　　按照正常水平估算：如果每家門店單月成交房源套數不足兩三套，除非是標得很高的買賣合同，否則門店當月基本是虧損的。擁有60家門店的上海德佑地產董事長邵非告訴本報，在上海直營門店規模在100家以上的大型中介，現在多數處于吃“老本”的狀況。不少大中介的業績已連續多月在損益平衡線之下徘徊。

　　上海漢宇地產區域總監李斌稱，單店一般要配置2個組別、15個業務員左右。由于所處地理位置、營業面積和租金水平的不同，其月度運營成本在11萬~18萬元(含后臺支持等費用支出)。如果需要實現盈虧平衡的話(排除裝飾裝潢、硬件配備等首期投入費用)，以每單平均150萬~200萬元的合同標的金額估算，在不折傭的前提下，每家門店一般需要買賣成交3單左右才能保本。而幾個月以來，上海上千家中介門店只是在“交白卷”。