簡俊東

　　佘勇近期的主要工作就是穿行在各投資人之間。

　　佘勇是南海盛邦地產(chǎn)投資基金(有限合伙)的執(zhí)行合伙人，從3月1日開始，由深圳南海盛邦投資管理有限公司發(fā)起的南海盛邦地產(chǎn)投資基金(有限合伙)開始進(jìn)行募集，連日的路演獲益不菲，基金的預(yù)定募集截止日期是在4月底，但至今已經(jīng)簽訂了30多份的投資承諾書，這意味著距離合伙制企業(yè)50份的募集上限已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

　　南海盛邦地產(chǎn)基金關(guān)注二、三線城市，并主要投資于中小地產(chǎn)開發(fā)商，目標(biāo)是成為中小房地產(chǎn)企業(yè)的金融服務(wù)商。

　　“地產(chǎn)基金是私募基金的一個新領(lǐng)域，我們最初擔(dān)心市場的接受程度，但是投資人的認(rèn)同情況要超越我們的預(yù)期。”佘勇表示。

　　私募藍(lán)海

　　時間回到一年前，佘勇不會想到他會選擇進(jìn)入地產(chǎn)投資領(lǐng)域，當(dāng)時他的目標(biāo)是設(shè)立一個創(chuàng)投PE基金，這也是他在北京大學(xué)私募股權(quán)投資(PE)高級研修班學(xué)習(xí)的大部分同學(xué)的目標(biāo)。

　　“北大PE班的同學(xué)，大家都有自己的人脈資源，找身邊的朋友各自出點錢成立個PE基金，問題都不大，但是跟圈內(nèi)的朋友溝通了之后，突然覺得，創(chuàng)投領(lǐng)域的PE基金太多了，一個好項目總會引來資金的競相追逐，價格互相哄抬之后，基金投資人承擔(dān)了很大的不確定風(fēng)險�！辟苡掳l(fā)現(xiàn)，“這已經(jīng)是一片‘紅�！��！�

　　佘勇需要找的是“藍(lán)海”，地產(chǎn)投資基金成為他最終的選擇。

　　無獨有偶，3月8日，由北京銀信投資有限公司董事長張民耕、陽光壹佰董事長易小迪、復(fù)地集團(tuán)董事長范偉、富匯投資管理有限公司曾軍、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會委托喜神資產(chǎn)管理公司五家專業(yè)機構(gòu)聯(lián)合發(fā)起設(shè)立的私募投資基金管理公司——盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司成立，并開始募集工作。

　　巧合的是，這家基金管理公司中，張民耕、曾軍均為佘勇在北大PE班的同學(xué)。

　　以合伙制形式成立的地產(chǎn)基金雖然是一個新領(lǐng)域，但是先知先覺者已經(jīng)在其中潛行。

　　普凱投資在2003年8月進(jìn)入中國，剛開始聚焦于擬上市企業(yè)股權(quán)投資，但是地產(chǎn)領(lǐng)域很快也成為其投資重點。

　　普凱基金的網(wǎng)站顯示，早在2007年5月，普凱基金與天津永泰紅石勘房地產(chǎn)公司共同合作，在天津開發(fā)了總體建筑面積為16.58萬平方米的天津領(lǐng)世郡項目。2009年12月，普凱投資更是在天津開發(fā)區(qū)成立了規(guī)模為6億元人民幣的房地產(chǎn)項目投資基金。

　　至今，普凱基金的下一個地產(chǎn)基金也在籌備之中，普凱投資主管合伙人姚繼平3月18日接受媒體采訪時就表示，擬于今年籌建一支新的人民幣計價基金，以投資中國房地產(chǎn)市場。

　　“地產(chǎn)基金未來肯定會被更多的人所認(rèn)識到，但是要想在這一領(lǐng)域立足，人才是最重要的，合伙人中間必須要有經(jīng)驗豐富的地產(chǎn)界從業(yè)人員。”佘勇表示。

　　佘勇組建團(tuán)隊時，專業(yè)人才的配置也是其最為重視的，至今，其發(fā)起合伙人中就包括曾任職于萬科企業(yè)集團(tuán)的任平偉，而佘勇的專長則偏重資本運作領(lǐng)域，新加坡上市公司迪森集團(tuán)就是他從創(chuàng)業(yè)做起，并一手在2003年運作上市。

　　地產(chǎn)基金的未來

　　對于私募基金來說，地產(chǎn)領(lǐng)域的投資非常廣闊，而至今已經(jīng)成立的地產(chǎn)基金，依然有足夠的機會根據(jù)自身的條件選擇適合自己的區(qū)域。

　　有著易小迪等地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍人物參與組建的盛世神州房地產(chǎn)投資基金的重點地域為環(huán)渤海區(qū)域、長三角區(qū)域，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與房地產(chǎn)健康快速發(fā)展的省會城市。而普凱房地產(chǎn)基金則通常在中國的二線城市投資開發(fā)以普通住宅為主的房地產(chǎn)項目。

　　普凱基金看上二線城市的原因在于其認(rèn)為“如今的住宅壓力日益明顯，一線城市趨于飽和，二、三線城市的進(jìn)展空間更大”。

　　“二、三線城市，特別是中部的人口大省，在高速公路、高速鐵路、沿江港口通達(dá)的交通便利城市，會逐步承接由珠三角和長三角地區(qū)，由于勞動力因素和房價等生活成本上升等因素所造成的勞動力密集性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。當(dāng)前的房價超高、泡沫化嚴(yán)重的城市，隨著承載大量勞動力和人口的制造，加工業(yè)向內(nèi)地二、三線城市的轉(zhuǎn)移，必將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的空洞化，以及制造業(yè)GDP占比下降，服務(wù)業(yè)GDP占比上升的局面。因此，生產(chǎn)力要素的重新配置會抑制一、二線城市偏高的房價，對三、四線城市合理的房價形成有力的支撐�！辟苡抡J(rèn)為。

　　對于房地產(chǎn)基金的未來，佘勇信心十足。

　　“政府對于房價的擔(dān)憂和政策壓制，是防止經(jīng)濟(jì)動蕩、財富分配不公的必要手段。但由于目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成，不太可能再形成計劃價格干預(yù)房價的直接手段。除了通過擴大商品房供應(yīng)量，推出低價的經(jīng)濟(jì)適用房和解困房，以及加大土地供應(yīng)等市場化的手段之外，還有一個最必要的手段，就是要限制土地資源的壟斷和房地產(chǎn)資本過度向大地產(chǎn)商的集中。大地產(chǎn)商通過上市發(fā)行股票掠奪資金，再用從股市募來的便宜資金進(jìn)行土地儲備，對土地資源的壟斷，對房價的過快上漲起到了先導(dǎo)作用，這正是說明了為什么‘萬科’們?nèi)サ侥膫�城市，哪個城市就必定造成房價迅速上漲的現(xiàn)實�！辟苡抡J(rèn)為。

　　因此，佘勇認(rèn)為，中國政府必定會最終出臺政策，限制土地的過度集中、過度壟斷。而支持中小房地產(chǎn)商的合理發(fā)展，就會保持市場的合理競爭。只有存在競爭的市場，防止過度壟斷的市場，才能真正抑制房價的過快上漲。

　　“政府在不斷出臺政策打擊房產(chǎn)投機的同時，應(yīng)該出臺向中、小房地產(chǎn)商輸血，供應(yīng)資本的政策，而支持以有限合伙制為代表的私募房地產(chǎn)基金的穩(wěn)步健康發(fā)展，會形成向中小房地產(chǎn)項目供應(yīng)資本的良性發(fā)展機制。”佘勇表示，“中小房地產(chǎn)商成為房地產(chǎn)市場的主流供應(yīng)者，才是維持房價穩(wěn)定的根本�！�

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