本報記者 徐廣蓉

　　縱觀40多家基金2009年的策略報告，房地產板塊已逐漸淡出基金經理們的重倉視野。

　　有基金人士表示，波段性操作房地產板塊的可能性較大，2009年雖然房地產不會列入重倉股中，但其全年的平均倉位不會低于7%-8%，持倉比重“可以進入前五名”。

　　房價跌多少合理？

　　40多家基金的2009年策略報告，對房地產板塊表示有興趣的僅為3家。

　　基金經理們一致預計，2009年度，樓市資金面更為寬裕。“不確定因素還在于政府大規模的保障性住房的執行力度。”長城基金認為，“從北京目前政府所執行的保障性住房政策的情況來看，對市場已經產生了沖擊。”一位基金經理做出總結說：“最終歸結為政策能否拯救房地產市場的問題，”

　　2009年的房價將持續下跌，似乎沒有機構研究者對這個結論產生疑義。

　　國泰君安研究員孫建平認為，盡管政府已經開始救市，但開發商并不能因此而減輕太多的降價壓力。政府刺激經濟改變不了購房者未來實際收入和收入預期下降的趨勢。

　　但是房價跌多少才合理？

　　孫建平認為，影響雙方博弈進程和結果的關鍵因素是購房者和開發商雙方定價依據的調整、政府政策外力的影響、房價下降的幅度。他預估2009年一二線重點城市房價平均下降幅度是15%-20%之間，并且是普遍性的平均下跌。廣深區域，西安、沈陽等少數二線城市跌幅偏少，北京、上海、珠海、天津、杭州等城市跌幅居多。

　　孫建平分析，只有當房價繼續合理調整時，二套房貸才會放松；平均跌幅達到15%-25%時，銀監會將會有步驟地放松對二套房貸的控制，而商業銀行則有望降低二套房貸的利率(例如，從目前的基準利率1.1倍以上下調到0.85-1.1倍之間)，但作為衡量房價下降承受能力的首付比例可能不會放松(還是要求30%以上)。

　　投機比投資更實際？

　　房價的下跌，會攤薄開發商的利潤，地產上市公司的基本面仍不被看好。

　　“2009年的操作基本上是波段性的，”一位基金地產研究員表示。抓住降息、調稅等利好的政策，掌握操作的節奏。

　　中金公司分析師白宏偉也表示，房價新一輪下降的趨勢將延續至2009 年下半年，地產股票走勢將隨大盤波動而波動，總體而言投資機會不大，建議波段操作。四季度，如果中國經濟不出現大幅度的低于7%~8%的調整，則市場購房信心將逐步恢復，房地產行業開始逐步回暖，地產公司的資金壓力也明顯改善，龍頭地產公司開始新的擴張，此時，可以開始長期持有。

　　“但是，地產板塊在基金整體的倉位中仍然可能占到7%-8%，可以排在所有行業的前五名，”上述基金研究員認為，“只是時間點的把握比倉位的把握更重要。”

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