在2008博鰲房地產論壇上，因成功在紐約交易所上市的國內開發商鑫苑置業董事長張勇遇見了中凱房地產開發管理公司(下稱“中凱開發”)CEO王謙，聊了不到三句，張勇已直入主題：“把你們公司賣給我們吧。”

　　說起此事時，王謙頗有些得意。目前在國內，鑫苑置業與中凱開發的模式是最為接近的。鑫苑置業“不囤地”、“零庫存”以及“快開發”的模式，將利潤的焦點集中于項目的開發過程，這與中凱開發致力于房地產項目的開發管理有諸多相似之處。

　　但兩者的區別亦非常明顯，鑫苑置業仍未擺脫國內傳統的房地產開發模式，即拿地——開發——銷售，而中凱開發則省去了拿地的過程，僅負責項目的開發管理及銷售，因此兩者在資金的需求上已不是一個重量級。

　　私募基金找上門

　　據了解，美國著名的投資基金華平投資自2007年初入股中凱投資后，歷時一年半時間，已通過中凱開發進入了包括江蘇徐州、高郵以及西安等多個二、三線城市的房地產項目。“二、三線城市風險小，相應的回報也低一些。但大城市的高回報也意味著高風險，我們不想承擔過大的非系統性風險。”

　　雖然王謙拒絕透露華平投資通過中凱開發在內地的房地產項目的投資規模，但他仍表示，與華平投資入股富力地產(02777.HK)、綠城中國(03900.HK)甚至北京的陽光100及融科置地的資金規模相比，華平投資在這些項目上的投資規模并不大，但通過這些投資，華平投資進入了內地眾多的二、三線城市的房地產市場。

　　王謙表示，目前有內地的私募基金——國順投資已通過中凱開發入股了5個房地產開發項目，“他們希望能夠進入房地產市場，這些項目還只是嘗試階段”。與此同時，有包括來自中國臺灣、美國及加拿大等在內的境外基金已開始與中凱開發進行接洽，希望通過中凱開發實現在大陸投資房地產的目標。

　　“如果資金所有者進入房地產行業的目的是為了投資，那么他們就需要我們。”王謙表示，所有的基金進入行業，都需要找一個專業團隊來實現資金進入—生產制造—實現回報這三個步驟。

　　與以往不同的是，由于目前內地房地產市場面臨的政策風險，私募基金要求的回報已較之前有所提高，“現在普遍要求的內部收益率已高達30%，這也是我們比較大的壓力之一，覺得發展太慢了”。

　　開發管理首先是資金的安排

　　就在一年前，王謙還在擔心中凱開發這個從美國引進的房地產開發模式在國內到底有多大的認可度，從目前的進展情況看，業界對這個模式并沒有顯現出明顯的排斥，但到底這一模式能否成為未來國內房地產行業的主導開發模式，現在仍言之尚早。

　　王謙坦承，現在與中凱開發合作的開發商，要么是缺錢的，看中的是中凱開發手里的私募基金渠道，具有融資的價值；要么就是遭遇資金瓶頸和管理瓶頸的開發商。目前中凱開發管理的項目中大多數都是華平投資參與投資的項目。

　　王謙表示，中凱開發所做的，雖然是項目的開發管理，但實質上，仍是項目的資金管理。因此，開發管理首先就是資金的安排。“現在開發建設貸款確實很難拿，銀行現在對項目的規模都有明確要求，貸款額度及放款速度企業都難以掌握，所以現在需要預備更多的時間，項目的現金流安排可能也需要作出相應安排。”

　　用王謙的話說，中凱開發的作用在于，利用一切可能的方式、手段去解決項目的資金問題，實現股東價值的最大化。而且這些項目中凱開發都會有10%以下的參股比例，以保證對項目的重大決策留有否決權，在一定程度上對項目有所控制。

　　目前中凱開發管理的每個項目基本管理費按項目土地成本及建安成本之和的4%收取，另外，管理獎金則按境外基金盛行的“瀑布式”利潤分成方式參與項目的利潤分成。“從已完成的開發管理項目看，管理獎金與基本管理費基本能達到1：1的比例，即公司利潤率達50%。”王謙告訴記者。于驍