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37日驚魂:基金經理遭遇地產股災http://www.sina.com.cn 2007年12月22日 10:36 中國經營報
來源:中國經營報 作者:盧遠香,龍飛,李輝 12月20日晚,加息懸念終于落定,21日,地產指數走勢乏力,顯示政策憂慮并未消散。 “減持地產股已經不是秘密,機構博弈的是誰拋得早。有些是順應市場不得不減持;堅守的人其實短期也不看好,只是他們拿的地產股太多了,出不來。”深圳一位從公募轉投到私募業的老總道出了基金對地產股的分歧玄機。 11月1日,A股市場地產指數創下歷史新高的3316.16點,隨后開始大幅回調。從即時起至12月21日的37個交易日,對那些重倉持有地產股的基金經理來說,可能是今年最難挨的日子。盡管此前聲稱堅定看好地產股,但現實的業績壓力越來越大。Wind統計顯示,在此期間,房地產板塊指數累計下跌24.54%,最大跌幅32.27%。其中,保利地產(600048)下跌33.43%,招商地產(000024)下跌45.09%,行業龍頭萬科A(000002)下跌27.1%,與此同時,上證綜指下跌幅度僅為15.30%。一串枯燥的數字背后是一群基金經理痛苦的煎熬:拋棄還是留守,成為近期很多基金公司投研會上的主題。 “不得不順應市場” “我認為這輪調控對地產股明年的業績不會有什么影響。但整個市場都認為地產股有問題,我不得不順應市場趨勢做一些減持,甚至在跌停板位置出了一些籌碼。”向來穩健的基金經理李峰(化名)有點無奈地感嘆。 10月中旬,李峰在30元附近拋掉香江控股(600162),打算先觀望一下地產股的走勢。“那時正是十七大期間,因為擔心有調控地產的政策出臺,就先把地產股清掉了。”11月27日,李峰覺得有資產注入概念的華僑城A(000069)價值低估,于是在53元附近重倉介入。 12月12日,華僑城A單日下跌6.73%,但李峰的決心并沒有動搖。“華僑城A并非純地產公司,受宏觀調控影響相對較小。最重要的是,這股票有足夠的安全邊際。”基于這個判斷,李峰果斷加倉買入華僑城A。 但在12月17日,李峰卻不得不拋售大筆華僑城A。“我始終認為股票沒問題,但整個市場都在拋,認為地產股短期不會有機會。”李峰說,這也是沒辦法的事,“業績損失那么大,你不拋,對投資人很難交代。” 減持了大半地產股,業績壓力小了一些,但李峰還是覺得有點郁悶。“要拋地產股,早在10月份就該拋了。現在哪是拋的時候?應該趁機吸籌。” 李峰的遭遇在基金圈并非個案。邱智(化名)是某大型基金公司的基金經理,今年是他首次獨立運作一只股票型基金。此前他是房地產行業的資深研究員,2006年剛剛成為一只百億元基金的掌門人。 “12月17日是我任基金經理以來最沮喪的一天。在當天收市后的投研會里,我幾乎跟所有人都干了一架。如果不是18日地產股稍有起色,恐怕我也要拋了。”邱智的壓力從11月中旬就已經開始,他掌舵的基金持有近三成地產股,市值正在毫不留情地瘋狂縮水。 “所有人都問我發生了什么事。沒有什么大利空啊,只是對部分市場樓價下調短暫的恐慌,這是我給他們的答案。”邱智把自己可以找到的渠道都問了一遍,對自己的判斷很肯定。“‘應該很快就會過去。’我對自己說。我甚至還計劃趁機吸納。” 但是,原本預料“很快就會過去”的調整,卻演變成一波更大的下挫。各種關于樓價“拐點出現”的報道不斷涌現,“地產股面臨重新估值”的研究報告一份接一份擺上桌面。 “我一直認為地產是國內最有前景的行業。以我這么多年的研究經驗來看,所謂價值重估都是狗屁。”邱智有些激動。 12月14日,邱智繼續加倉萬科A,不料17日,萬科A幾乎跌停。“我開始懷疑自己的判斷,雖然當天的投研會上我的聲音比誰都大。但會后我看著投資總監那雙似笑非笑的眼睛,還是說了一句‘我有第二套策略’。” “想拋也拋不了” 事實上,邱智不是一個人在戰斗,在下跌市場中加倉買入地產股的基金經理大有人在。今年以來,深圳另一位資深基金經理李小寧(化名)多次笑言自己對銀行、地產股一見鐘情。年初萬科A只有15元時,李小寧就將其列為第一重倉股。 11月7日,李小寧接受記者采訪時說,萬科A是他今年做得很漂亮的一只股票。“8月9日,我在35元的價位把它出了,當時覺得估值比較高了。但10月18日,市場都不看好萬科A時,我又在30元時把它買回來了。” 11月7日,萬科A漲了1.16%,收盤價36.5元,比李小寧的買入價上漲了21.6%。那天,李小寧自信地笑言已在為明年布局。“銀行和地產依然是最愛。招商銀行(600036)、深發展(000001)等銀行股占了30%,保利地產、萬科A和金地集團(600383)等地產股占了20%。” 誰也沒想到,從那以后,地產股開始踏上長達一個多月的調整之路,萬科A最低下探至26.60元。“調整確實夠厲害的,這一輪我們損失很大。”這是12月13日收盤后,李小寧對記者說的第一句話。 “房子賣不出去了,只能降價,連二手房銷售也有了很多限制。短期來看,地產股負面的東西太多了。”與此前的自信相比,李小寧的語氣難掩疲憊。但他隨即表示,地產股大跌是市場反應過激的一種表現,是情緒的宣泄,就像是人難受了會大哭一場。“我相信地產股沒問題。” 但言語中李小寧還是透露出自己面臨的業績壓力。“本來我一點都不擔心今年的業績,但這輪調整下來,我估計要落到平均水平。這會讓我很難堪。不過掉下來一點也好,明年我的業績又跑到前面去了。”李小寧有點郁悶地自我解嘲。 “基金經理對地產股的分歧和他們的倉位配置有很大關系。”深圳一位近期從公募轉為私募的老總透露,配置地產行業在10%左右的基金經理,普遍選擇了拋售地產股。而對于配置地產行業占20%以上的同行來說,就只有選擇在下跌中補倉。“留守的基金經理短期也不看好地產股,但他們拿的籌碼太多,出不來。” 深圳另一位重倉地產股的基金經理何鳴(化名)印證了這位私募老總的說法:“短期怎么回避?回避不了。我們拿著(基金凈值)三成多的(地產)股票,就這成交量,想拋也拋不了多少。” “股票要下跌,也沒什么辦法。跌個兩三天已經差不多了,沒什么大問題。看市場還是看長期,趁機先收集籌碼吧。”何鳴補充了一句,“等大家都覺得忍受不了時,就是最低點了。” “萬科看到20元”? 在基金經理們掙扎買賣背后,是機構對地產股估值的重大分歧。“雖然地產股跌了很多,但現在拋售都還是時候,萬科A我們已經看到20元/股了。”上海一位基金經理直言,地產股的估值并不合理,前期漲得太多,加上沒有預料到的政策性風險,地產行業有很多不明朗因素,地產股自然要重新估值。 這位基金經理解釋,很多研究員對地產股的估值,是根據2008年的業績預期做出的預測。但越收越緊的宏觀調控政策,使地產行業的發展環境發生了變化,幾乎每個人都認為明年地產行業的增長速度要遠遠低于此前的預期,估值自然得下移。 “說價值重估那是扯淡,簡直是拍腦袋想出來的。”廣州一位重倉地產股的基金經理言辭激烈,地產股的業績受宏觀調控的影響并不大,盡管廣州、深圳的房價近期開始下調,但房價相比去年還是漲了60%。“我相信明年的房價肯定會比現在更高,只是增長的速度不會像今年這么快而已。” 而關于地產股的估值,上述基金經理亦有不一樣的看法。“地產股已經很便宜了。從動態市盈率來看,地產股是除鋼鐵股之外最便宜的股票。”在他看來,地產股明年的高增長非常確定,且地產股的平均動態市盈率才20倍左右,這是他持股不動的原因。 “對2008年的業績不會有什么影響,增長還是比較確定,但對2009年的業績可能有比較大的影響。”深圳一位資深地產研究員認為,近期廣州、深圳的房價有所下跌,以至于市場認為地產股的業績會有很大影響。但事實上,一切仍然處于猜測階段。 “地產股的估值什么時候合理,現在還不能給予一個定論。”深圳龍騰資產管理有限公司首席合伙人吳險峰認為,“近期招拍的地價和樓價都開始降價,地產股的NAV估值(凈資產價值)自然也要相應下調。” “但這主要還是看宏觀環境的變化和市場的心態。”吳險峰補充說,如果樓價持續下跌,信貸維持緊縮,萬科A也有可能跌到20元/股。但若拋售的基金都差不多了,那萬科A預期自然就能企穩了。 “坦白說,目前市場我也看不明白。”富國基金副總經理陳繼武表示,“各方對宏觀經濟走勢的判斷可能都出現了問題,未必看得準。整體上市公司業績情況如何目前不好說,至少要等明年一季度才能比較明白。” 而“看不清楚,暫時先出來觀望一下”,正是當下拋售地產股的基金經理的普遍心態。 鏈接 NAV估值 即凈資產價值法,目前地產行業的主流估值方法。所謂凈資產價值法,是指在一定銷售價格、開發速度和折現率的假設下,地產企業當前儲備項目的現金流折現價值剔除負債后,即為凈資產價值(NAV)。具體來說,開發物業的凈資產值,等于現有開發項目以及土地儲備項目在未來銷售過程中形成的凈現金流折現值減負債;投資物業的凈資產值,等于當前項目凈租金收入按設定的資本化率折現后的價值減負債。 NAV估值法的優勢在于它為企業價值設定了一個估值底線,對內地很多“地產項目公司”尤為適用。而且NAV估值考慮了預期價格的變化、開發速度和投資人回報率等因素,相對于簡單的市盈率比較更加精確。但NAV估值也有明顯的缺點,其度量的是企業當前有形資產的價值,而不考慮品牌、管理能力和經營模式的差異。NAV估值的盛行推動了地產企業對資產(土地儲備)的過分崇拜。在NAV引領下,很多地產企業都參與到了這場土地儲備的競賽中來。地產企業形成了NAV“崇拜”下的新生存模式:儲備土地——做大市值——融資——再儲備土地。 新浪財經獨家稿件聲明:該作品(文字、圖片、圖表及音視頻)特供新浪使用,未經授權,任何媒體和個人不得全部或部分轉載。新浪聲明:本版文章內容純屬作者個人觀點,僅供投資者參考,并不構成投資建議。投資者據此操作,風險自擔。
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